실버주택에 대한 대박의 꿈을 버려야 한다.

[한마음]

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이 내용은 실버주택에 대해 느낀점을 직접 쓴 내용이므로 실버주택에 관심이 있으신 분은 참고하시기 바랍니다.

실버주택은 부동산틈새시장으로 성장산업처럼 보이지만 현재는 물거품같은 베일에 둘러싸인 환상일 뿐이다.

주요 언론사에서 히트상품으로 선정되기도 한 명지 엘펜하임의 초기 분양율이 100%라는 것이 과연 진실일까? 언론을 이용한 광고전략은 아닐까?

평창동의 신성 아너스밸리, 등촌동의 SK그레이스힐, 용인의 명지 엘펜하임, 분당의 피더하우스, 클라디온, 중앙 시니어 골든카운티 등이 2004년 공급되었으며 모두 1500세대정도로 예상된다. 현재까지 공급되었던 실버주택이 노블카운티, 시니어스타워를 포함하여 1000세대정도 였으니 실버주택이 2500세대~3000세대정도 세상속으로 나왔다고 볼 수 있다.

실버주택의 수준에 따라 다양한 수요층이 있겠지만 최근 분양되고 있는 중산층규모의 실버주택의 경우 실수요자가 형성하고 있는 시장규모는 어느정도 일까?

최근 분양된 실버주택의 경우 분양금 외에 시설 운영 선납금과  실버주택에 입주할 경우 별도의 월 관리비 등이 부부기준으로 월 평균 150만원~ 200만원은 지출된다. 평당 분양가는 시설웅녕선납금을 포함하여 평당 1000만원에서 1300만원으로 30평형을 분양받을 경우 3억에서 4억정도이다. 이 정도의 돈을 지불할 수 있는 노인인구는 얼마나 될까?

국토연구원 조사자료에 의하면 65세 이상의 인구가 전체인구의 8.7%로 2004년 현재 약 420만명이다. 이중 실버주택에 입주의사가 있는 비율이 10.2%로 약37만명이고, 월 소득이 200만원 이상의 노인가구는 8.8%로 약 36만명이다.

결국 노인인구 중에서 실버주택에 입주할 의사가 있는 월 소득 200만원 이상인 노인 가구는 약 3만2천가구가 된다.

이중 서울 수도권은 전체인구의 약 1/4정도라고 한다면 8700세대가 된다.

그러면 이제까지 3000세대가 공급되었고 남은 수요라고 해봤자 5700세대 밖에 없으며 현재 허가준비중인 실버주택이 10여개 2000세대라고 하면 수요와 공급의 원칙에 의해 2~3년이내로 공급과잉이 될 것이 분명하다. 그리고 실버주택은 무한책임을 가지는 곳으로 일반 아파트와 다르게 지속적인 서비스를 해야하며 10년 20년 실버주택이 장기화될수록 입주민의 연령층이 높아지게 되고 더 많은 서비스를 필요로 하게 되어 장기적인 서비스 계획이 없는 한탕주의식 실버주택의 무차별적인 허가는 더 큰 사회문제를 일으키는 주범이 될 것으로 예상된다.  

이 정도의 수요로는 극히 적은 규모이며 실버주택이 수요공급의 원칙에 의해 다른 주상복합아파트와는 다르게 투기과열조짐이나 투자가치는 전혀 없어보이며 철저하게 실수요자위주의 시장이 형성될 것으로 예상된다. 그리고 실버주택은 사전분양을 받을 필요조차도 없어보인다. 경쟁이 치열하지 않기때문에 입주시점까지 있다가 준공이후에 분양을 받아서 입주를 해도 상관이 없다.

다른 선진국의 경우를 봐도 실재 실버산업이 활성화되기 시작한 시점은 노인인구가 10%를 넘어서는 시점이었다. 현재 우리나라의 노인인구비율은 겨우 8.3%이며 2010년이 되어야지만 10%를 넘어설 것으로 예상되고 있다. 특히 서울 수도권의 경우는 2004년 현재 6.7%로 지극히 낮으며 농촌의 노인인구비율이 24.7%(남해)인 것을 감안한다면 실재 실버주택에 대한 폭발적인 시장형성은 어려울 것으로 본다. 따라서 실버주택에 대한 더 많은 수요를 창출하기 위해서는 어떻게 해야 할 것이며, 진정 노인들의 라이프 스타일, 주거의식 상태를 고려한 주택은 어떤 것일까를 충분히 생각해 본 후에 실버주택에 대한 사업을 면밀히 검토해 볼 필요가 있다.

요즘 실버주택에 대한 사회적인 관심이 점점 커지면서 실버주택에 대한 환상을 가지고 무작정 사업에 뛰어드는 사람들을 많이 접하게 된다. 현재까지는 실버주택사업에 뛰어들어서 성공한 사람을 보지못했다. 하지만 시행착오를 거치면서실패한 사람은 무수히 많이 보고 있다. 실버주택에 대한 환상을 버려야 한다. 일반주택을 지을 수 없는 준공업지역이나 오피스텔보다 용적율이 많이 나와서 수익성이 높다는 이유하나만으로 실버주택에 뛰어들어서 사업을 성공시키기에는 시장수요가 너무 작아보이므로 한탕주의를 노리는 기회주의자들때문에 억울하게 피해를 보게되는 실버주택에 대한 피해자가 없었으면 한다.

경남 합천군 가야면에 위치한 유료양로 시설인 해인사 실버타운이 부실경영으로 법원 경매에 들어가 많은 돈을 주고 입주한 노인 50여명이 길거리로 내쫓길 처지에 놓였다.
8일 합천군에 따르면 1996년 8월 준공한 해인사 실버타운은 5934㎡의 부지에 지하 1층 지상 4층에 77가구 122명을 수용할 수 있는 시설로 현재 53명이 입주하고 있다.
입주자들은 평형별로 5000만∼1억1000만원의 보증금을 납부하고 사망이나 퇴소시 정해진 환부금 비율에 따라 보증금을 반환받도록 실버타운측과 계약을 맺은 것으로 알려지고 있다.
그런데 실버타운측의 경영부실로 채권자인 김모(58)씨와 ㈜선재가 법원으로부터 최근 잇따라 임의경매 개시 결정을 받아 33억8000만원의 감정가로 지난달 20일 경매에 들어가 오는 17일 2차 경매에 들어갈 예정이다.
실버타운은 현재 선재가 채권 최고금액 31억원, 김씨가 4억원에 1, 2순위 근저당권이 설정돼 있어 입주자 보증금 확보는 사실상 불가능한 상태다. 특히 이보다 선순위인 직원 14명의 임금 및 퇴직금만도 7800만원에 달해 경매 낙찰시 입주노인들은 한 푼도 건지지 못한 채 겨울에 거리로 내쫓길 형편이다.
합천군은 이들 입주노인 대책마련을 위해 그동안 수차례 채권자들과 협의를 가졌으나 노인들은 수급자 조건에서 제외돼 아무런 대안을 마련하지 못하고 있다.
이러한 실버타운 부도에 따른 피해는 고스란히 노인에게 돌아올 확률이 높다. 실버산업을 한탕주의로 생각하는 사업주가 이익을 챙겨서 떠나버리면 거기에서 발생하는 손실이나 피해는 노인이 고스란히 안게 될 것이고 이것이 사회문제가 될 것은 불을 보듯 뻔하다.
그럴려면 물론 산업을 육성하고 발전시키는 것도 중요하지만
이러한 소비자인 노인이 피해를 보지않을 수 있는 대안도 마련해야할 것이다.
현재 실버산업에 관심을 가지고 사업에 참여하려는 사람이 많다. 하지만 이러한 사람중에는 자신의 사리사욕만을 생각하고 먼저 기회를 잡아서 이익만 챙기고 빠질려고 하는 몰지각한 사람들이 없었으면 한다. 그럴려면 한탕주의 철재들이 발붙이지 못하도록 우리 스스로가 서로 정보를 공유하고 촉각을 곤두세우고 있어야 한다. 왜냐하면 그런 사기꾼들때문에 실버산업이 퇴보하는 우를 범해서는 안되기 때문이다.