채권자도 농지취득자격증명 신청 가능? 대법원 판단은 ‘가능’!

[김태희]

채무자가 농지를 취득하기 위해 자격증명을 신청하지 않는다면, 채권자는 속수무책으로 손해를 감수해야 할까요? 대법원은 이에 대해 "그렇지 않다"고 명확히 판단했습니다. 채무자가 권리를 행사하지 않을 경우, 채권자는 '대위권'을 통해 농지취득자격증명을 대신 신청할 수 있다는 것이 핵심입니다.

이번 글에서는 대법원 2018. 7. 11. 선고 2014두36518 판결을 바탕으로, 이 사안의 핵심 논리를 알기 쉽게 설명하고, 실무상 어떤 영향을 미치는지 상세히 다뤄보겠습니다.

채권자대위권이란 무엇인가?

먼저 이 사건을 이해하기 위해 반드시 알아야 할 개념이 있습니다. 바로 민법 제404조에 규정된 채권자대위권입니다.

채권자는 채무자가 권리를 행사하지 않아 자신의 채권을 제대로 회수할 수 없는 경우, 채무자를 대신하여 그의 권리를 행사할 수 있는 권리를 갖습니다.
예) 채무자가 A로부터 받을 돈이 있는데 이를 청구하지 않고 있다면, 채권자는 대신 A에게 청구할 수 있습니다.

이 원리는 재산권적 권리에 적용되며, 일신전속적 권리(즉, 오직 당사자 본인만 행사할 수 있는 권리)에는 적용되지 않습니다.

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농지취득자격증명도 ‘대위 신청’할 수 있을까?

이제 핵심 질문으로 돌아가 봅니다.

채권자가 채무자를 대신하여 농지취득자격증명 발급신청을 할 수 있을까요?

과거에는 이 질문에 대해 학설상 논란이 있었지만, 대법원 2014두36518 판결은 이를 분명히 했습니다

“농지취득자격증명 발급신청권은 채권자대위권의 행사대상이 될 수 있다.”

즉, 농지를 매수한 채무자가 자격증명을 신청하지 않으면, 채권자가 이를 대신 신청할 수 있습니다.

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왜 이런 대위신청이 필요한가?

채무자가 농지의 소유권이전등기를 마치기 위해서는 반드시 농지취득자격증명이 필요합니다. 하지만 이를 신청하지 않거나 고의로 방치할 경우, 채권자가 설정한 근저당권 등 담보권의 실행이 불가능해집니다.

예를 들어, 채권자가 근저당을 설정해두었는데 채무자가 자격증명을 신청하지 않아 소유권이전등기가

안 되면, 경매로 넘어가도 권리를 확보할 수 없는 상황이 발생합니다.

따라서 대위신청을 인정하지 않으면 채권자의 권리가 무력화되고, 민법의 기본 취지에도 반하게 됩니다.

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대법원 판단의 논리 요약

대법원은 다음과 같은 논리로 대위신청을 인정하였습니다.

1. 발급신청권은 재산권적 성격
   • 농지를 취득하는 데 필수적인 절차이므로 재산권과 밀접하게 연결되어 있음.
2. 일신전속권 아님
   • 농지취득자격증명은 단지 요건서류일 뿐, 법률관계를 형성하거나 특별한 신분성에 따른 권리가 아님.
3. 대위신청을 허용해도 경자유전 원칙 훼손 없음
   • 채권자가 대신 신청해도, 결국 해당 농지를 이용할 주체가 실제 농업경영의사를 입증해야 함.
   • 채무자가 자격요건을 충족하지 않으면 발급이 안 되므로, 농지의 투기적 소유를 방지하는 농지법의 목적은 유지됨.

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실무적 영향과 활용 방안

✅ 채권자 입장

• 채무자가 농지에 대한 소유권이전등기를 하지 않고 방치하거나 협조하지 않는 경우, 채권자는 더 이상 손을 놓고 있을 필요가 없습니다.
• 농지취득자격증명 발급신청을 대신하여 진행할 수 있고, 이후 해당 농지에 대해 강제집행이나 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

✅ 행정청 입장

• 면사무소, 군청 등 농지 소재지의 관할 행정청은 이제 채권자가 제출하는 신청서도 적법한 신청으로 판단해야 합니다.
• 단, 신청 대상자(채무자)의 농업경영의사에 대한 객관적 판단 자료는 여전히 필요합니다.

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현실적인 예시

예를 들어 B씨가 C씨에게 2억 원을 빌려주고 담보로 농지의 근저당을 설정했습니다. 그런데 C씨는 그 농지에 대해 자격증명을 받지 않은 상태에서 명의만 이전해 놓았습니다.

• C씨가 자격증명을 발급받지 않으면 소유권은 무효이고,
• B씨는 담보로 잡은 농지를 경매해도 소유권 이전이 불가능하게 됩니다.
• 이 경우, B씨는 채권자대위권을 행사하여 C씨를 대신해 자격증명을 신청할 수 있습니다.
• 이후 소유권이 유효하게 인정되면, 정상적인 경매절차로 채권을 회수할 수 있습니다.

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채권자가 유의해야 할 점

• 농지취득자격증명은 어디까지나 채무자의 경작의사와 능력을 전제로 발급됩니다.
• 따라서 채권자가 이를 신청하더라도, 허위 계획서나 요건 미비 시에는 발급이 거부될 수 있습니다.
• 법률 전문가의 도움을 받아 신청서류를 철저히 준비해야 하며, 사전 협의가 없는 경우에는 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

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결론: 채권자의 권리도 법이 보호합니다

농지를 둘러싼 권리는 복잡한 구조를 가지며, 경자유전의 원칙 때문에 일반 부동산과 다르게 취급됩니다.
하지만 이와 같은 대법원 판례는 채무자의 협조 부족으로 채권자가 피해를 입는 상황을 예방할 수 있는 강력한 법적 무기입니다.

이제는 채권자도 당당하게, 권리를 행사할 수 있습니다.

출처:https://si-papa.tistory.com/111

[황사 人-박준호]

감사~!