(부산일보) [1세대 1주택 양도세 비과세 요건] '세대 분리' 활용해서 세금 폭탄 피해야

[브로커리(이민철)]

(부산일보) [1세대 1주택 양도세 비과세 요건] '세대 분리' 활용해서 세금 폭탄 피해야

▲ 주택을 사고 팔 때는 전문가의 안내를 받아 '1가구 1주택' 양도세 면제나 감면 대상에 포함되었는지를 잘 살펴봐야 한다. 부산일보DB

세상에서 가장 좋은 절세 방법은 무엇일까. 당연히 비과세 대상이 되는 것이다. 즉, 세금을 한 푼도 내지 않는 것이다. 일반 서민들이 가장 많은 세금을 부담하는 경우는 부동산을 매도할 때다. 액수가 크기 때문이다. 집을 팔 때 양도세 비과세가 적용되면 양도가액 전체를 자신의 것으로 할 수 있다. 하지만 세금을 거둬들이는 국가 입장에서는 비과세를 마냥 해 줄 수는 없다. 재정이 문제 되기 때문이다. 따라서 집을 팔고자 하는 경우엔 비과세제도를 정확히 이해하고 사전에 비과세 요건을 만든 후 거래에 나서야 한다. 그러지 않으면 비과세에서 과세로 넘어가 아까운 돈을 허공에 날릴 수 있다. BNK금융그룹 개인금융 마이스터인 WM사업부 강상구 세무사의 조언에 따라 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아본다.

양도일까지 국내 1주택만 보유
2년 이상 소유해야 비과세 대상

실거래가 합계액 9억 초과하는
고가주택 양도는 대상서 제외

세대·주택 요건과 범위 살펴야

■1세대 1주택의 요건

1세대 1주택과 그 부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 원칙적으로 소득세를 과세하지 않는다. 그 취지는 서민의 주거생활의 안정을 도모하려는 데 있다.

여기서 '1세대 1주택'이란 1세대가 양도일 현재까지 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우를 말한다. 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 한다.

비과세되기 위하여는 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하여야 한다.

이러한 1주택의 보유 여부는 양도 시점을 기준으로 판단한다. 2년의 보유 기간 동안 다른 주택을 소유한 사실이 없어야 하는 것은 아니다.

1세대는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다.

여기서 '가족'이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말한다. 특히 취학, 질병 요양, 근무·사업상의 형편으로 본래의 주소·거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

이처럼 1세대가 되기 위하여는 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 1세대로 본다.

해당 거주자의 연령이 만 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 소득세법에 따른 소득이 '국민기초생활 보장법'의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지해 독립된 생계를 꾸릴 수 있는 경우 등이다.

미성년자인 경우에는 원칙적으로 해당되지 않지만 본인의 결혼, 가족의 사망, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그렇지 않다.
■주택의 개념과 범위

'주택'이란 상시 주거용도로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도의 구분은 공부상에 기재된 용도가 아니라 사실상의 용도에 따른다. 이러한 주택에는 건물 정착면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) 이내의 부수 토지를 포함한다.

겸용주택, 즉 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 다음과 같이 판정한다.

주택면적이 주택 외의 건물 면적보다 큰 경우에는 건물 전부를 주택으로 본다. 부수토지 전부를 주택부수토지로 본다.

반면 주택면적이 주택 외의 건물면적보다 작거나 같을 경우에는 어떨까. 우선 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다. 또 전체 토지면적을 건물면적비율로 나눠 주택부수토지를 계산한다.

이렇게 계산된 주택부수토지 가운데 건물정착면적의 5배를 초과하는 토지 부분은 과세된다.

고가주택의 양도에 대해서는 비과세가 적용되지 않는다. 여기서 '고가주택'이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말한다.

■1세대 절세 전략

양도세를 계산하는 주택 수 판정은 부부와 생계를 같이하는 가족 구성원을 합해 '1세대 몇 주택'인지를 따진다. 따라서 세대 분리의 개념을 이용하면 세금을 절약할 수 있다.

예를 들어 김 모 씨 가족은 본인 명의, 28세 된 아들 명의로 각각 집을 1채 소유하고 있다. 배우자 명의로 된 집은 없다. 그렇다면 이 세대가 보유한 집은 몇 채일까.

아들이 부모와 같이 한 집에서 생활한다면 부모와 같은 세대에 속하므로 1세대 2주택이다. 또 아들이 부모와 독립된 세대를 이루고 있지만 30세 미만이면 부모와 같은 세대로 보기 때문에 1세대 2주택자가 된다.

하지만 아들이 별도 세대로 구성되어 있고 소득(최저생계비 이상)이 있다면 30세 미만이라도 1세대로 인정된다. 그렇게 되면 부모는 1세대 1주택자, 아들도 1세대 1주택자가 된다.

이 사례를 보듯 세대 분리를 활용하면 세금을 피할 수 있다. 다만 재산이 무상으로 이전되는 경우에는 증여세와 취득세가 부과된다. 또 소득이 없는 자녀가 주택을 취득하면 자금출처조사를 받을 수 있다는 점을 명심해야 한다.