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토지 사기 피해사례와 예방법
경기가 나쁠수록 사기사건이 잦고 특히 자산가치가 높은 부동산은 사기범의 주목표가 된다. 대한공인중개사협회는 최근 신종 부동산사기사건과 중개사고발생사례와 부동산 사기에 대한 특별한 관심을 당부하고 있어 그 사례를 아울러 경기,경남지방을 중심으로 일어나고 있는 부동산 사기 피해사례와 예방법 등을 소개한다. ◇피해 사례
△사례1=신 모(34·마산시 내서읍)씨는 농촌에 살고 있는 부모가 밭 200평을 부산지역 부동산중개업자에게 매도 계약한 것 때문에 고민이다. 매수자가 밭 값을 턱없이 높게 쳐주겠다며 계약금 일부만 지불한 채 잔금을 계속 미루고 있는 까닭이다. 신 씨는 중개업자가 계약서류를 갖고 사기를 치지 않을까 하는 마음에서 주변의 조언을 받고 있다.
△사례2=박 모씨는 이 달 초 생활정보지에 부동산매도광고를 냈다. 어느 날 경기도 부천의 ㅅ중개사무소에 일하는 사람이라며 자신이 소개하는 사람에게 부동산을 팔 것을 권고 받았다. 그러면서 매매관련확인서류를 발급 받아야하니 은행계좌로 24만원을 보내라는 전화를 받았다. 박씨는 급한 마음에 아무 확인도 않고 돈을 송금했으나 연락이 없고 매매계약도 되지 않아 다시 전화를 걸었다. 그런데 ㅅ중개사무소 관련당사자는 “화재보험을 들었으니 보험금을 타서 돈을 돌려주겠다”며 “보험금청구에 들어가는 80만원을 보내라”는 말에 다시 돈을 송금했지만 그 뒤로 연락이 끊겼다. 박씨는 주변도움으로 대한공인중개사협회에 이 건을 제보했다. 이 사건은 부동산계약을 잘 모르는 일반인을 상대로 중개사무소를 사칭, 사기행각을 벌이는 신종사기사건이다.
△사례3=지난 9월 공인중개사 김철수(가명)씨는 ‘갑’이 갖고 있는 서울의 ㅈ아파트를 팔기 위해 매수인 ‘을’과 48억 원의 매매계약을 중개했다. 그리고 계약당일 계약금으로 5000만원을 매도인 ‘갑’에게 줬다. 계약 때 김씨는 매도의뢰인, 즉 ‘갑’의 주민등록증을 확인했고 등기부등본과 ㅈ아파트 임대차현황을 확인했다. 그런데 김씨가 계약을 맺은 뒤 팔린 ㅈ아파트 세입자에게 전화로 확인하자 ㅈ아파트의 소유자가 미국에 있다는 전혀 다른 내용의 말을 듣게 됐다. 다음날 은행에 계약금으로 준 수표에 대해 지급정지신청을 했으나 전일자로 돈이 전부 빠져나간 뒤였다. 관행상 공인중개사가 소유자신분확인을 주민등록증에만 의존한다는 점을 이용, ㅈ아파트를 실소유자와 월세계약을 하고 소유자주민등록증을 위조, 사기를 친 것이다.
△사례4= 종중임야는 특히 함정 수두룩, 종중임야를 구입하고자 중도금을 건네준 한 조씨는 아직까지 임야를 이전등기하지 못하고 있어 발을 동동구르고 있다. 종중임야를 매각하겠다는 자들은 본래 있어온 법적 등기된 종중을 숨긴채 자기들이 종중인양하면서 종중회의록이나 종원들의 위임장을 비치한후 이를 제시하여 속인후 실제 종중회의에서 종중의견을 통과한 것으로 오인시키고 먼저 중도금을 요구한다. 이 중도금을 건넨 직후부터 차일피일하면서 토지거래를 중단하고 도피한 다음 모든 책임은 원래의 종중에게 전가하고 종적을 감춘다. 종중토지는 매입시에 다른 토지보다 어렵다.
◇사기 예방법
△대한공인중개사협회는 박씨의 경우 부동산거래 땐 시·군·구청에 등록된 공인중개사사무소를 이용해야 만일의 경우 피해를 보상받을 수 있다고 조언한다. 또 계약금을 떼인 김씨의 경우 거래 땐 주민등록증확인은 기본이며 등기권리증·건강보험증 등 기타서류확인을 통해 소유자를 최대한 확인한 뒤 반드시 현장 확인을 해야한다.
△등기부등본 직접 확인=부동산거래 때 가장 먼저 확인해야하는 것은 등기부등본. 중개업소에서 등기부등본을 보여주기도 하나 매수자가 직접 확인해야한다. 대법원 홈페이지(scourt.go.kr)를 통해서도 확인할 수 있다.
△매도자 신분증과 인적사항 확인=계약 때 상대방이 등기부상 명의인지 꼭 확인해야한다. 본인이 아니라면 인감증명서, 위임장을 받아둬야 안전하다. 배우자도 대리권이 인정되지 않는다는 점도 명심해야 한다.
△공휴일계약 금물=토·일요일 등 공휴일은 계약하지 않는 게 좋다. 근저당이 설정돼있는 경우 이를 은행에 문의할 수 없기 때문이다. 어떤 서류든 확인 가능한 평일을 택해야한다.
△시세와 차이나는 물건과 매도가 잦은 물건은 신중해야=시세보다 너무 차이나는 물건과 거래가 잦은 물건은 일단 의심해야한다. 거래에 이상이 없더라도 물건에 잘못이 있을 수 있어 자칫 피해를 입기 쉽다.
△짧은 기간 돈 지급은 금물=급한 일이 있다며 중도금·잔금 지급기간을 짧게 해달라고 요구하는 경우가 있다. 사기의 경우 대부분 기간을 짧게 잡아 재빠르게 돈을 갖고 튈 수 있어 주의해야 한다.
△종중토지분활매매시 주의사항= 오씨는 공장을 지으려고 종중토지를 매입하려 했는데 결국 이용을 못하고 돈만 때여 현재꺼지 5년간 소송에 매달려 있다. 종중토지를 사기로 매각하는 자들은 종중토지를 수 없이 분활하여 원토지대장상에서 다른 토지인양 가상해서 매각하므로 그 토지분활 자체가 토지소유자의 동의없이는 공무상 집행방해에 해당되며 공무원이 이를 직권으로 분활하는 경우에도 사유가 온당치 않으면 무효화된다. 따라서 토지구입자는 토지구입이사실상 무효로 되는 것이다. 여러 필지로 분활된 임야나 토지를 조심하라.
△종중토지에 대한 상식=종중토지는 그 임자가 한두사람이 아니다. 매매가 합법적으로 성립되었다 하여 안심하면 금물이다. 종중토지는 그 소유가 종손에게만 있는 것도 아니며, 종인 개개인의 이의가 있을 경우에는 그 주장에 의하여 항상 소송을 피할 수 없게 된다. 역사가 오래된 종중토지일수록 많은 계열 소파의 종중들이 각기 그 소유권 등에 대한 권리주장을 할 수 있다는 함정이 도사리고 있을 수 있다.
△종중토지의 신탁관리압류처분=종중토지인줄 모르고 개인과 공동명의의 임야를 담보대출 하였다가 그 대출금을 회수하지 못할 뿐 더러 개인지분에 대한 권리주장도 할 수 없어 사실상 이전을 못하는 예가 많다. 종중토지는 소유자인 것 같은 신탁계약이 이미 존재하기 때문에 그 후손이 이를 승계한 경우라도 소유권자는 아니기 때문에 잘못하여 실수하는 경우가 많다. 종중임야나 토지는 신탁관리자가 소유자인 것 같은 형식으로 등기되어 있으므로 주의를 요한다.
△친일파의 재산문제=친일파가 소유하였던 재산을 모르고 이를 매입한 경우에 이에 대한 문재는 간단하지 않다. 친일파재산에 대한 몰 수조치가 정부기관에 의하여 진행되는 만큼 친일파의 소유토지에 대한 대비방법을 미리 조사하여 두어야 할 것이다.고의던 모르고 했던 이러한 법적 강제대상토지의 매입은 신중하여야 한다.
*일반적으로 종중규약이나 정관에서 회장에게 위임한 위임장은 출석과 가결에 결정적인 영
향을 주는 것이므로, 종중재산에 대한 위임장이나 회의참석위임 등은 본인 모르게 종중재
산이 매각되거나 다른 목적으로 이용될 위험이 있으니 조심해야 한다.
이제 그들은 단말마적인 최후수단으로 무엇이던지 돈만 되면 서슴치않고 다할 것이 예상되
는데 여기에 종인들이 현명한 지혜가 필요할 것이다.
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