부동산 임대차 묵시적 갱신에 대한 이해

부동산 임대차에 있어서 묵시적 갱신에 대한 정확한 이해   <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p> 묵시적 갱신에 대하여 대부분의 사람들이 정확한 이해를 못하고 있는것 같아 아래에 주입법 해당 사항을 본문 그대로 베껴놨으니 잘 읽고 참고하시길 바랍니다.   <o:p></o:p> 주택을 임차 해서 살 경우에 만기가 다 된 후, 아무런 이야기 없이 다시 그냥 살 경우에는 주택 임대차 보호법에 의하여 묵시적 기한 갱신이라고 합니다. 이 묵시적 갱신을 보면,주택 임대차 보호법 제 6조 1항처럼 동일조건으로 다시 임대차 하는 것으로 보며, 제 6조 2항처럼 존속기간은 정해지지 않는 것입니다.허나 보통의 경우에 1항을 잘못 해석해 2년 자동연장으로 오해하는 일이 빈번하다는것이죠. 2항을 읽어보면 금방 아는 일인데도요. 그냥 이론상으로만 알고 있거나 글귀를 잘못 해석해서 나온 오류입니다. 실전에서는 이 문제로 다툼이 빈번하므로 아주 기초적이면서도 중요합니다. 자세한 설명을 하겠습니다. 1) 2년 자동 연장으로 해석함으로써 중간에 이사갈 경우 당연히 임차인이 중개수수료 지불, 새로운 임차인을 구해야 한다고 생각해요. 잘못 알고 있는 가장 중요한 오류입니다. 이럴 경우에는 모든 것이 임대인의 책임과 의무사항입니다. 물론 아쉬운 임차인이 급해서 실제로 비용을 부담하는 것은, 그럴 경우에는 자기가 급하니까 어쩔 수가 없이 임차인이 중개수수료를 부담하고 이사 가는 경우는 어쩔 수가 없습니다. 법규 어디에도 2년 자동연장이란 말이나, 비슷하거나, 오해할 만한 내용이 없어요. " 동일조건으로 다시 임대차…. '" 만 읽고 잘못 해석한 것입니다. 만일 2년 자동연장이라면 다툼의 여지가 없어요. 2년 자동 연장이면 다툴것도 없이중개수수료지불, 새로운 임차인을 구하는등...모든 의무가 임차인에게 있으므로, 무조건 임차인의 100% 책임,의무사항이 될 수도 있으나. 그러나 묵시적 갱신은 2번 설명과 같기 때문에 아래 2번을 잘 읽어 보시기 바랍니다. 2. 묵시적 갱신시에는 기간이 정해져 있지 않기 때문에 임차인은 2년을 주장할 수도 있고, 살다가 중간에 해지권을 행사할 수도 있는 것입니다..그러니까 2년을 살아도 되고, 중간에 해지권을 행사하여 이사를 가도 되기 때문에 중개 수수료나 새로운 임차인 구하는 등의 일은 모두가 임대인의 책임 입니다. 물론 임차인이 자기가 너무 급해서 빨리 이사 가기 위해 비용을 부담하는 것은 뭐라고 말씀을 드릴 수가 없습니다. 임대인은 2년을 주장할 수도 없을 뿐더러, 임차인의 해지 요구에 응해줘야하는 것이구요.   <o:p></o:p> 이젠 충분히 이해하셨으리라 믿습니다. 하지만 또 계속해서 잘못 이해하시는분이 생긴다는 것을 경험상 압니다.    이제는 확실히 숙지하시길 바랍니다. 주택임대차보호법 묵시적갱신조항 제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008.3.21] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008.3.21]                                                       前   (주) LG부동산 컨설팅 대표                                                              부동산 컨설턴트                                                              공인중개사 최 규 남