■ 다세대주택 등기부 표시와 실제 현황 다른 경우, 대항력과 우선변제권

[운영자]

■ 다세대주택 등기부 표시와 실제 현황 다른 경우, 대항력과 우선변제권

주택임대차계약을 할 때 자신의 임대차보증금을 안전하게 지키는 방법과 법제는 어떤 것이 있을까요?

우선 우리 법은 주택, 즉 주거용 건물에 대한 임대차 계약을 체결하는 경우 임차인의 임대보증금 보호를 위한 법제를 마련하고 있습니다. 바로 ‘민법’에 대한 특례로 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 제정된 ‘주택임대차보호법’입니다.

임차인은 일정 요건을 갖춘 경우 보증금에 대하여 경매절차에서 말소기준권리보다 우선하여 <대항력> 및 <우선변제권>을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 라고 정하고 있는 것은 주택임대차보호법 상 <대항력>이란 임차인으로서 제3자에게 ‘임차인의 권리’를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.

주택임대차계약 상 임대차는 그 등기가 없더라도 ① 주택의 인도 와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자 즉, 임차주택의 양수인 등에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항) 나아가 주택임대차보호법 상 <우선변제권>이란 임대목적물이 경매된 경우 그 환가대금에서 임차보증금을 다른 일반채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 힘을 의미합니다. 임차인은 위 ① 대항요건 (인도 + 주민등록) 과 ② 임대차계약증서 상 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매되는 경우, 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)

한편, 법에서 정한 시기와 지역에 따라 일정 금액 이하의 소액임차인의 경우, 최우선변제권을 보장하는 등 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 주택임대차보호법은 대항력과 임대차보증금의 우선변제권을 보장하고 있는 것입니다. 그런데 주의할 것은, 주택임대차보호법 상 대항력과 우선변제권을 주장하기 위하여 해당 부동산의 등기부 상 표시대로 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 실제로 다세대주택 등은 등기부 상 표시와 실제 현황이 다른 경우가 종종 있으므로 임대차계약 및 전입신고와 확정일자를 구비할 때 주의를 요하게 됩니다.

등기부 상 기재와 현황이 다른 경우, 현황대로 전입신고 및 확정일자를 갖추었으나, 등기부 상 기재대로의 대항력과 임대차보증금의 우선변제권을 인정받지 못한 사례가 있어, 이를 소개하고자 합니다.

A는 2012년 3월 공인중개사 B의 중개로 경기도 광명시 모 원룸 (다세대주택) 309호(46.915m2) 를 1년간 임차하였습니다. 그 당시 보증금은 7,000만 원이었고, B는 현관문에 표시된 대로 309호로 임대차계약을 중개, A도 309호로 전입신고 및 확정일자까지 받았습니다. 그러나 당시 임대인은 건물 3층 ‘301호실’을 301 ~ 316호까지 총 16개 호실로 나눠 원룸으로 운영하고 있었기에, A가 임차한 309호는 등기부 상 301호 (429.26)으로만 등재되어 있었던 것입니다. 그러던 중 309호가 포함된 ‘301호’는 물론 이 건물 전체가 경매에 넘어갔고, A씨가 배당기일에 배당을 요구하였습니다. 그러나 A는 전입신고를 잘못하였으므로 우선변제권이 있는 임차인이 아니라는 이유로 배당에서 제외되었습니다. 이에 A씨는 B씨와 1억원의 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 “돌려받지 못한 보증금 5,600만 원을 배상하라”는 소송을 제기하였습니다.


서울중앙지법은 “협회는 A에게 2,800만 원을 지급하라”며 A의 손해배상청구 중 일부에 대하여 승소판결을 하였습니다. 법원은 공인중개사가 원룸 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부상의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사 측에 40% 책임이 있다고 설명하였습니다.

이어서 법원은 “중개업자는 중개하는 부동산의 공부와 현황이 일치하는지 여부를 조사, 확인한 뒤 이를 의뢰인에게 고지하고 거래계약서의 목적물 표시가 최대한 건축물 대장이나 등기부 상 표시와 일치하도록 작성할 의무가 있다.”고 밝혔습니다.

이어서 “B는 301호 자체가 16개 호실로 나눠져 있어 소액임차인이 추가 입주할 가능성이 있고, 주택임대차보호법 상 대항력을 갖추기 위해서는 반드시 등기부상 호수 (301호)로 전입신고 해야 한다는 것을 제대로 설명해주지 않았다.”며 “임대차계약 상 주의의무를 다하지 못했다”고 설명했습니다. 다만, A씨 역시 임대차계약 당시 등기부등본을 열람하여 ‘309호’가 존재하지 않는 사실을 알 수 있었으므로 일부 과실이 있다며 협희의 책임을 40%로 제한하였습니다.

다세대주택 등 공동주택의 경우 불법으로 방을 나누어 임대차계약을 체결하였더라도 반드시 등기부 상 호수로 전입신고를 하여야만 주택임대차보호법 상 임차임으로 보호될 수 있습니다. 공인중개사가 중개하는 경우라 할지라도 등기부상 표시대로 전입신고 및 확정일자를 구비하는 것은 직접 확인할 필요가 있습니다. 본 사안과 같이 향후 일정부분 본인의 과실이 인정되어 불이익을 받게 될 우려가 크기 때문입니다.

따라서 주택임대차보호법이 보호하는 임차인으로서 대항력과 임대차보증금에 대한 우선변제권을 주장하기 위하여, 임대차계약 시 호실과 등기부의 일치를 확인할 필요가 있다. 할 것입니다.

2019년 2020년에 수도권에 신축된 수도권 (김포 마산동 ) 등에 쪼개기 주택이 많이 있습니다. 중개를 하는 중개사 또는 입주하는 세입자들은 특히 주의하길 바랍니다. 확인방밥은 등기부 등본 혹은 건축물대장을 발급하여 확인하고 공부상 면적과 실제면적이 크게 차이가 나는 경우 주의하길 바랍니다.

※ 참조

■ 주택임대차보호법 제1조(목적) 

이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제2조(적용 범위) 

이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 

①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
[전문개정 2008.3.21]

■ 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
②제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]
⑤제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. [개정 2013.8.13]
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. [신설 2013.8.13, 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법), 2016.5.29 제14242호(수산업협동조합법)] [[시행일 2016.12.1]]
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. [신설 2013.8.13]
1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. [신설 2013.8.13]
[전문개정 2008.3.21]