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■ 토지소유자 아닌 제3자와 임대차, 지상물매수청구권 인정 안된다
건물소유 목적의 토지임대차의 기간이 만료한 경우 임차인은 그 건물을 임대인에게 상당한 가액으로 매수하라고 요구 할 수있는 권리가 생깁니다(민법 제643조). 이를 지상물매수청구권이라 하는데 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에도 마찬가지로 인정됩니다.
한편 토지의 소유자가 아닌 사람도 임대인으로서 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 이렇게 토지의 소유자가 아닌 사람이 임대인으로서 임대차계약을 체결한 경우에도 기간만료 등의 사유로 임차인에게 지상물매수청구권이 생길까요?
땅 주인의 아버지 등 실제 토지 소유자가 아닌 제3자로부터 토지를 임차한 사람은 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다는 대법원 판결(2014다72449)을 살펴보고자 합니다.
A는 2002년 4월 충남 공주시 계룡면의 한 토지를 아버지로부터 넘겨 받은 뒤 소유권이전 등기를 완료했습니다. B는 이보다 앞선 2000년부터 A의 아버지와 이 땅에 대해 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않는 내용으로 임대차계약을 맺고 이곳에 건물을 짓고 살고 있었습니다. A에게 땅 소유권이 넘어간 뒤에도 임대차계약은 그대로 존속됐고, A도 아무런 이의를 제기하지 않았습니다. 그러다 2009년 5월 A는 B에게 임대차계약 해지를 통보한 뒤 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 소송을 제기했습니다.
이에 B는 "실제 땅 소유자로 알고 있던 A의 아버지와 임대차계약을 체결했고, 소유자인 A는 표현대리 또는 무권대리의 추인 법리에 따라 임대차계약에 따른 책임을 져야 하는데 A의 임대차계약 갱신 거절로 임대차계약이 종료됐으므로 A는 내가 지은 건물을 사들이고 그 가액으로 6,720만원을 지급하라"며 지상물매수청구권을 행사하는 반소를 제기했습니다.
1심 법원은 "표현대리 또는 무권대리 추인의 법리는 A의 아버지가 A의 대리인의 지위에서 임대차계약을 체결하였을 때에 적용될 수 있는 법리라고 할 것인데, B의 주장 자체로 임대차계약의 상대방은 A가 아닌 A의 아버지임이 분명하다"며 A의 손을 들어줬습니다.
그러나 2심 법원은 "부자(父子)관계에서 이 토지에 대한 권한 행사를 A의 아버지가 하기로 한 것으로 봐야 하고, A의 아버지는 B에게 토지를 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 임대했다고 봄이 상당하며 이 점은 A에게도 유효하다"면서 "따라서 B는 A를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있으므로, A는 B에게 6,720만원을 지급하라"고 판결했습니다.
대법원 민사3부는 A가 B를 상대로 낸 토지인도 청구소송(2014다72449)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고승소 취지로 사건을 대전지방법원으로 돌려보냈습니다.
재판부는 "건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다"며 "임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있지만 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대행위를 한 때에는 달리 봐야 한다"고 밝혔습니다.
이어 "토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 때에는 그 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 그 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속된 경우에 한해 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다"며 "이처럼 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다"고 판시했습니다.
위 판결은 지상물 매수청구권의 상대방은 임차권 소멸 당시 토지소유권을 가진 임대인이므로 원칙적으로 제3자가 토지임대행위를 한 경우 제3자가 적법한 대리인이었거나, 토지소유자가 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차 계약의 효과가 토지소유자에게 귀속되는 경우에 한하여 토지소유자가 지상물매수청구권의 상대방이 된다고 판단하여 기존의 법리를 재확인하였습니다.
다만 위 사안의 경우 임대인이 토지소유자의 아버지였고, 이후 A에게 땅 소유권이 넘어간 뒤에도 임대차계약은 그대로 존속됐고, A가 상당한 기간 아무런 이의를 제기하지 않았음에도 불구하고 획일적으로 A가 매수청구권의 상대방이 되지 않는다고 판단한 부분은 매우 아쉬운 결과라 할 것입니다.
※ 참조
■ 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
■ 민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
■ 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결
[토지인도등·지상물매수청구][공2017상,1081]
【판시사항】
[1] 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방(=원칙적으로 임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인) 및 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우, 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) / 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대한 경우, 토지 소유자가 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[2] 갑의 형인 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 갑의 아버지인 병 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 병이 정에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑이 정을 상대로 토지에 건립된 정 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 정이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 정은 갑을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다.
[2] 갑의 형인 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 갑의 아버지인 병 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 병이 정에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑이 정을 상대로 토지에 건립된 정 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 정이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 갑이 아닌 병으로부터 토지를 임차한 정은 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 갑을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.
【참조조문】
【참조판례】
[1] 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결(공1977, 10038)
대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 52724 판결(공1994하, 2233)
【전 문】
【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 임종석)
【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 대전종합법무법인 담당변호사 이승진)
【원심판결】 대전지법 2014. 9. 17. 선고 2013나20807, 20814 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 위 매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결 등 참조).
한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다.
2. 원심은 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.
가. 이 사건 각 토지에 관하여 1963. 12. 30. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)의 형인 소외 1 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 1989. 1. 25. 원고의 아버지인 소외 2 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마쳤다. 그 후 소외 1은 2002. 4. 11. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 이 사건 각 토지에 건립된 이 사건 주택과 사찰을 매수하거나 소유하면서 부지를 점유하고 있다.
다. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 하기 전인 2000년경 소외 2는 피고에게 연 차임 20만 원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 피고로부터 차임을 지급받아 왔다. 소외 2는 원고 명의의 다른 인접 토지에 관해서도 비슷한 방식으로 토지사용의 대가를 받았다. 원고도 2009년 이전에는 피고가 토지를 점유·사용하는 것에 이의를 제기하지 않았다.
3. 원심은 이러한 사실 등을 토대로, 소외 2가 이 사건 각 토지의 소유자로서 원고에게 토지를 명의신탁하였거나, 원고가 토지의 소유자라고 하더라도 소외 2와 사이에 소외 2가 토지에 관한 권한을 행사하기로 정하였다고 본 다음, 소외 2와 피고가 체결한 임대차계약의 효력이 원고에게도 미친다고 판단하고, 위 임대차계약이 해지되었음을 전제로 원고에게 지상물매수청구권을 행사한다는 피고의 주장을 받아들였다.
원심판결이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않고 적법하게 확정한 사실은 상고법원을 기속하므로(민사소송법 제432조), 소외 2가 건물의 소유를 목적으로 피고에게 이 사건 각 토지를 임대하였다고 본 원심의 위 사실인정을 다투는 원고의 주장은 적법한 상고이유라고 보기 어렵다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보아도 이 부분 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 있다고 볼 수 없다.
그러나 원심이 위와 같이 피고가 원고를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것은 받아들이기 어렵다. 위에서 본 법리에 비추어 보면, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 원고가 아닌 소외 2로부터 토지를 임차한 피고는 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 원고를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 또한 기록에 드러난 사정만으로 원고와 소외 2가 명의신탁약정을 하였다고 단정하기 어렵고, 그러한 약정이 있었다고 하더라도 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효이다. 따라서 소외 2와 피고의 임대차계약이 원고에게도 효력이 미친다거나 원고가 지상물매수청구권의 상대방이 된다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다.
그런데도 원심은 임차인인 피고와 임대차계약을 체결한 상대방이 소외 2라고 보면서도, 피고가 임대인이 아닌 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 임대차계약의 당사자나 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
4. 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심)
■ 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 93다59724 판결
[건물철거,건물매매대금등][공1994.9.1.(975),2233]
【판시사항】
임차권 소멸 당시 이미 토지소유권을 상실한 임대인에 대한 건물매수청구권 행사의 가부
【판결요지】
건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니다.
【참조조문】
【참조판례】
대법원 1977.4.26. 선고 75다348 판결(공1977,10038)
【전 문】
【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고)
【승계참가인(반소피고), 피상고인】 승계참가인(반소피고) 1 외 1인
【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고)
【원심판결】 서울민사지방법원 1993.10.27. 선고 93나608, 93나26655(반소) 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이라 할 것이고(당원 1977.4.26.선고 75다348 판결 참조),임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이와 같은 이치는 임대인이 임대차계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니라 할 것인바, 원심이 인정한 사실에 의하면 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)가 1992.5.16. 이 사건 건물철거의 소를 제기하면서 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)에 대하여 이 사건 임대차계약의 해지를 통고함에 따라 그 소장 부본이 피고에게 송달된 1992.6.4.부터 6개월이 지난 1992.12.4. 이 사건 임대차계약의 해지효력이 발생하였고, 한편 피고는 제1심 1회 변론기일인 1992.6.12. 원고에 대하여 이 사건 토지상의 건물에 대한 매수청구권을 행사하였으나 이 사건 토지는 이미 1992.6.4.자로 승계참가인들에게 1992.5.27. 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기가 마쳐진 상태에 있었다는 것이므로, 위 건물매수청구권 행사 당시는 물론 임대차계약 해지의 효력이 발생할 당시에도 원고는 이미 토지소유권을 상실한 상태에 있었음이 명백하여 원심이 같은 취지에서 피고의 건물매수청구권을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 매수청구권의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 피고의 부담으로 하기
※ 토지임차인이 건물에 대하여 보존등기를 했을 경우 - 대항력이 있어 신소유자에게 매수청구권을 행사할 수 있다
■ 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결
[건물명도등][집25(1)민,160;공1977.5.15.(560) 10038]
【판시사항】
건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방
【판결요지】
건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인뿐만 아니라 임차권 소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수 청구권을 행사할 수 있다.
【참조조문】
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이건호)
【피고, 상고인】 피고
【원 판 결】 춘천지방법원 1975.1.23. 선고 74나114 판결
【주 문】
원판결을 파기하고, 사건을 춘천지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】
피고의 상고이유를 본다.
원판결이유에 의하면, 원심은 피고의 건물매수청구권행사의 주장을 배척하는 이유로, 이사건 건물등은 1962년경(원판결에는 1972년경이라 했으나 1962년경의 오기임이 기록상 분명함) 그 부지인 이사건 대지의 당시 소유자이던 소외 1이 이를 건립하여 소유권보존등기를 마치지 아니한 채 소외 2에게 매도하였던 것을 다시 피고가 1965.12.29 매수하고 이에 즈음하여 피고는 위 대지의 소유자이던 소외 1과의 간에 이사건 대지에 관하여 위 건물등의 소유를 목적으로 하여 원판시와 같은 기간의 약정이 없는 임대차계약을 체결한 다음, 같은해 12.31 위 건물동중 원판시의 주된 건물 1동을 피고 명의로 소유권보존등기를 하였던바, 소외 3이 1969.12.1 이사건 대지를 위 소외 1로부터 매수하여 같은해 12.30 그 소유권이전등기를 필하고, 그경 그 전소유자인 위 소외 1을 대위하여 피고에게 위 기간의 약정없는 임대차계약의 해지를 통고한 사실과 원고가 1973.11.16 이사건 대지를 법원의 경락허가 결정에 의하여 취득한 사실을 적법히 인정한 다음, 원고는 이사건 대지에 관한 위 임대차계약의 당사자가 아닐뿐더러 그 임대인의 지위를 승계한 것도 아니므로 피고는 그 주장의 건물매수청구권으로서 원고에게 대항할 수 없다고 판시하고 있다. 그러나 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸당시의 토지소유자인 임대인일 것이지마는 임차권소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등으로 그 소유권이 이전되었을 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있던 토지 임차인은 그 신소유자에게 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것인바, 원심 인정사실에 의하면, 피고는 건물의 보존등기를 필함으로써 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있던 사람이며, 피고에 대하여 위 기간의 약정이 없는 임대차의 해지의 통고를 한 위 소외 3은 달리 특별한 사유없는 한 임대차계약의 경신을 원하지 아니하는 것으로 일응 보아야 할 것이니 그렇다면 특별한 사정이 없는 한 피고 주장의 원고에 대한 위 건물매수청구권의 행사는 적법유효하다고 보지 않을 수 없다. 그럼에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 이유로 피고의 건물매수청구권을 배척하였음은 위 매수청구권의 법리를 오해하여 심리를 더하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 할 것이여서, 이점을 논난하는 논지는 이유있다.
이에 원판결은 이를 파기하기로 하고, 사건을 원심인 춘천지방법원 합의부에 환송하기로 한다.
이 판결에는 관여법관의 의견이 일치되다.
대법관 임항준(재판장) 주재황 한환진 라길조