서울시 '발코니 축소' 정책 강행 논란

[서광(올드보이)]

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서울시 발코니 축소 정책 강행 논란

전용 84㎡형 2.68평 감소… 조합원 피해 불보듯

하우징헤럴드 2013.04.11

조합 “서민 재산권 빼앗는 일방적 정책” 반발
일종의 준조세… 행정 편의주의에 부담 가중

서울에서 분양되는 전용 60㎡ 이상 신축 아파트의 발코니 면적이 대폭 줄어들게 돼 조합원들의 피해가 예상되고 있다. 서울시가 발코니 면적의 일부를 없애도록 하는 정책을 시행하고 있기 때문이다. 발코니 일부를 없애버리면 발코니가 있는 곳과 없는 곳 사이에서 들쭉날쑥한 요철 모양을 형성하기 때문에 아파트 외관이 멋있게 될 것이라는 게 서울시 정책 추진 이유다. 서울시 건축위원회 공동주택 심의기준에 따르면 전용면적 60㎡이상의 아파트는 발코니 면적의 30% 이상은 발코니를 설치할 수 없도록 제한하고 있다. 아파트 한 가구의 외벽 길이가 10m라면 이 중 7m까지만 발코니를 설치할 수 있다는 얘기다. 하지만 이는 외관 디자인만을 생각하는 공공의 입장일 뿐, 조합원 피해를 무시한 처사라는 비판의 목소리가 터져 나오고 있다.

▲얼마나 줄어드나=조합원들은 졸지에 동일 면적의 아파트를 분양받으면서도 면적이 줄어든 아파트에 들어가 살아야 하는 처지에 몰렸다.

축소된 발코니 면적은 아파트 가격에도 직·간접적으로 영향을 미치게 될 것이라는 우려가 나오고 있다.
예컨대 전용 84㎡형 아파트는 기존 발코니 축소가 이뤄지지 않은 아파트에 비해 2.68평이 줄어든다. 서울시 발코니 삭제 기준에 따라 전면부와 후면부의 작은 방 쪽의 발코니를 삭제했기 때문이다.

이를 통해 종전에 9.11평이었던 발코니 면적이 서울시 기준을 적용한 이후 6.43평으로 줄어 결국 2.68평이 줄게 된다. 똑같은 84㎡형인데 실사용 면적이 2.68평 적은 아파트가 된 것이다. 〈그림 참조〉

무엇보다 이번 서울시의 발코니 축소 정책은 아파트 입주민의 현실을 모르는 탁상 행정이라는 비판이 나오고 있다. 지난 2005년 정부가 발코니 확장을 합법화하면서 발코니는 사실상 거주공간이 된지 오래다. 아파트 선택에 있어 발코니 활용도는 이미 중요 요인으로 작용하고 있다는 것이다.

섣부른 발코니 축소는 결국 생활공간 축소와도 연결되고 이는 곧 재산가치 하락과 이어진다는 주장이 나오고 있다.

한 재건축 조합 관계자는 “발코니 면적이 분양면적에 포함되지는 않지만 발코니는 결국 현관문을 열고 집에 들어가 집 주인이 실제 사용할 수 있는 면적이 되면서 아파트 가격에도 영향을 미치는 요인이 되고 있다”며 “강남아파트의 경우 발코니 면적 차이에 따른 피해 예상액이 수 천만원에 이를 것”이라고 말했다.

▲조합 피해 직격탄= 서울시의 발코니 축소 정책은 재건축·재개발 등 조합사업에 치명타가 되고 있다. 가뜩이나 정비사업 사업성 하락으로 울상이던 조합은 이번 서울시 정책으로 사업 부담이 한층 커지게 됐다. 분양에도 영향이 있을 것이란 전망이다. 서울시만 적용하므로 경기도의 동일 면적 아파트보다 실 사용면적이 줄어들게 된다.

아파트 건설 비용도 증가할 전망이다. 아파트 외관이 모두 일률적인 것보다 공사비가 더 늘어난다는 것이다. 아파트를 시공할 때 사용하는 ‘갱폼’도 발코니 입면 다양화가 되면 모두 달라져야 하므로 공사비가 증가하게 된다.

한 건설사 관계자는 “아파트 시공에서 동일한 평면으로 일괄적 시공을 할 때 가장 저렴한 공사비 산정이 가능하다”며 “그러나 서울시가 요구하는 입면 다양화를 하기 위해서는 외관마다 각기 다른 갱폼을 만들어 설치해야 하기 때문에 공사비가 올라갈 수밖에 없다”고 말했다.

사안이 시한폭탄이 되고 있다는 우려도 나오고 있다. 사안이 심각하지만 아직 발코니 축소 문제는 표면화 되지 않은 상태다. 조합원들이 발코니 축소 문제의 내용과 파급효과를 잘 알지 못하고 있기 때문이라는 것이다.
분양 신청 시기가 아닌 상황에서 분양 평면에 대해 크게 관심을 갖는 조합원들도 많지 않다.

고덕주공3단지 이윤근 조합장은 “도면으로 있을 때와 실물 아파트가 있을 때 일반 조합원들의 사업에 대한 이해도는 크게 차이가 난다”며 “발코니 축소 문제도 현재 도면 상에서만 표현돼 있어 사안의 심각성을 잘 알지 못하는 조합원들이 많다는 게 안타깝다”고 말했다.

이는 향후 조합 운영에 혼란을 끼칠 수 있다는 점도 문제다. 서울시의 정책 변경이 원인임에도 불구하고 서울시 정책을 막지 못한 조합 집행부의 책임론으로 이어질 수도 있기 때문이다.

▲발코니 축소는 일종의 준조세= 발코니 축소 정책이 조합원들에게 일종의 준조세 부담을 지우고 있다는 주장도 나오고 있다. 경관 및 입면 디자인 향상이라는 공공적 가치를 위해 시민들의 재산권이 침해되기 때문이다.

서울시 행정편의 위주의 정책 기법도 논란거리다. 규제를 통해 막아 놓고 인센티브 형태로 서울시 정책 수용 시 일부를 허용해 주는 식이다. 원래 발코니 설치는 아파트에서 인정되는 것이었지만 규제로 막아 놓는 식이다.

이번 발코니 축소 정책도 서울시가 요구하는 입면 디자인이 차별화 되었다고 인정하는 경우에는 발코니 축소 규정을 적용하지 않는다.

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“일방적인 발코니 삭제 강요
서울시 으름장 행정은 곤란”

이윤근

고덕주공3단지 재건축 조합장

발코니 삭제 문제를 해결하기 위해 강동구주택정비사업연합회가 최전방에 나섰다. 지난달 28일 강동구주택정비사업연합회는 강동구 상일역 입구에서 발코니 삭제 조항 폐지를 위한 긴급 서명 운동을 개최했다. 연합회 회원 조합장들은 발코니 삭제 문제가 조합원들의 재산권 및 주거권에 심각한 피해를 안겨준다는 내용의 유인물을 배포했다. 이날 서명 운동에는 고덕3단지 이윤근 조합장을 비롯해 7단지 조기태 조합장, 6단지 윤정일 조합장 등이 참석했다. 연합회에 참여한 이윤근 고덕주공3단지 조합장은 오래 전부터 발코니 삭제 문제를 해결하기 위해 동분서주해 왔다. 그는 이번 서명 운동에 대해 “서울시의 발코니 축소가 시민들의 재산권과 주거권을 침해하고 있다는 자각과 참여를 유도하기 위한 행사”라며 “서울시의 일방적인 발코니 삭제 강요는 일종의 행정 횡포”라고 목소리를 높였다.

▲서명운동을 개시한 이유는=많은 주민들에게 알리기 위해서다. 이 정책은 일종의 시한폭탄이다. 2009년 심의기준을 도입해 실제 이 기준을 적용해 오고 있지만 그동안 사업을 진행하는 현장이 많지 않아 수면 위로 드러나지 않았을 뿐이다. 조만간 큰 문제가 부각될 것이다. 최근 경기 침체 충격에서 헤어나 상황을 수습하고 사업을 진행하는 재건축단지들이 있는데, 이 심의기준 때문에 고개를 떨궈야 하는 시기가 올 것이다. 고덕지구만 하더라도 최근 분양성을 높이려 중소형으로 사업계획을 변경 중인데, 건축심의 시 이 기준을 그대로 적용받아야 한다. 서울시가 외부 경관을 멋지게 만들자는 취지로 서민들 개개인의 호주머니를 강탈하고 있다.

▲발코니 삭제 규정이 왜 문제인가=발코니 설치 비율 기준이 주민들의 생활과 밀접하게 연결돼 있는 중요 내용임에도 불구하고 서울시가 일방적으로 발표하고 추진하고 있기 때문이다. 법률에서 위임돼 있는 내용도 아닌데 주민들의 재산권과 주거권을 맘대로 제한하고 있다. 주민의 재산권을 심각하게 규제하는 중요 내용임에도 불구하고 법률적 근거가 있는 것도 아니고 조례상의 근거도 없다. 단지 건축위원회 심의기준으로만 시행하고 있다. 건축위원들의 자의적 결정도 우려가 된다.

▲발코니 축소 정책의 적용 범위는 어디까지인가=고덕지구 재건축만의 문제가 아니다. 정비사업뿐만 아니라 서울시 전체를 대상으로 아파트를 건설하는 경우에 모두 적용된다. 안타까운 것은 서울 시민들이, 특히 조합원들이 이 같은 서울시의 횡포 사실을 잘 모르고 있다는 점이다. 나는 이 문제가 심각한 결과를 초래할 것이라는 판단 하에 작년 8월부터 강동구주택정비사업연합회의 일원으로 서울시청을 항의 방문해 반대 의견을 강력히 전달했다.

당시 서울시 고위 관계자는 발코니 규정을 완화해 주겠다는 답변했지만 결국 그 때 뿐이었다. 올해 초 서울시 해당 부서에 발코니 삭제 규정이 완화되느냐 문의를 했지만 전혀 완화할 계획이 없다는 답변을 받았다. 이에 대해 강동구주택정비사업연합회가 다시 나서 서명 운동을 시작한 것이다.

▲대안은 뭔가=발코니 축소 규정을 폐지해야 한다. 최소한 국민주택규모로 돼 있는 85㎡ 이하인 국민주택규모에 대해서는 발코니 삭제 규정을 적용하지 말아야 한다. 국민주택규모의 의미를 생각해볼 필요가 있다. 일반 국민들이 거주하는 공간이다. 이런 공간의 면적을 일방적으로 축소하는 건 문제다. 그게 안 된다면 주민 대표들과 협의 자리를 마련해 심의기준을 재정비해야 한다.

주민들의 의견을 청취하는 절차가 사전에 마련돼야 한다. 아파트에서 발코니는 공중에 매달린 마당이다. 마당 넓은 집을 싫어할 사람이 어디 있겠나. 게다가 우리에게 이미 발코니라는 공간은 전용공간화 돼 있다. 2005년 발코니 확장이 합법화 돼 있는 상황에서 발코니는 이미 입주민에게 전용면적화 돼 있는 공간이다. 이렇게 될 경우 발코니 삭제 규정이 적용되지 않는 59㎡형과 발코니 삭제 규정이 적용되는 85㎡형의 발코니 면적이 서로 비슷해지는 결과가 나온다.

김병조 기자