화수분씨는 현재 1세대 2주택자로 올해와 2007년도의 양도소득세 차이가 크다고 하는데 무엇때문에 차이가 크다고 하는지 너무 어렵기만 하다. 자녀들의 학교 문제도 있어 2000년 7월에 3억 5천만원을 주고 취득한 주택을 2006년 9월과 2007년 9월에 각각 5억 5천만원에 양도하는 것으로 가정하여 차이를 알아보고 있다.
1세대 2주택, 2007년부터 적용되는 양도소득세 관련 사항들...
1세대 2주택자가 2007년에 주택을 양도할 경우, 장기보유특별공제를 받지 못하고 세율은 50%가 적용된다.
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지와 건물(미등기자산은 제외)을 양도하는 경우에는 양도차익에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제하여 주는데 이를 “장기보유특별공제”라 한다.
장기보유특별공제율을 보면 주택을 3년 이상 보유하면 양도차익의 10%, 5년 이상 보유하면 15%, 10년 이상 보유하면 30%이다. 예를 들어, 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비를 한 금액)이 1억원이라면 3년 이상 보유하면 1천만 원, 5년이상 보유하면 1천 5백만원, 10년 이상 보유하면 3천만원을 양도차익에서 공제해 주는 것이다.
2주택자, 올해와 2007년 주택 양도시의 세금 차이 비교
2006년에 2주택중 1주택을 양도하면 양도소득세는 40,710,600원(주민세 제외)이다. 그러나 2007년도에 1주택을 양도할 경우는 83,925,000원으로 양도소득세의 차이는 두배로 증가하게 된다. 이러한 차이는 장기보유특별공제와 세율차이에서 나타나게 된다.
물론 사례에 따라 세금증가액은 많이 달라질 수 있다. 그렇지만 올해와 2007년에 양도할때의 양도소득세가 많이 증가한다는 것은 사실이다.
화수분씨의 경우는...
1세대 2주택자인 경우는 2007년부터 주택 양도시 장기보유특별공제가 되지 않고 50%의 높은 세율이 적용된다. 그러므로 주택을 양도하려면 2007년에 양도하는 것보다 올해안에 양도하는 것이 세금측면에서 유리하다.
2006년도에 2주택중에 1채를 팔지 못하고, 2007년에 양도한다고 하더라도 반드시 1세대 2주택의 예외조항을 잘 검토하여 처리하는 것이 중요하다.
만약, 수도권에 2억원과 9천만원의 주택을 소유한 경우에는 9천만원 주택을 먼저 양도하면 1세대 2주택에 해당하지 않지만, 2억원 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택으로 중과세 된다.
이는 수도권 소재 주택 중 1억원 이하 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대 2주택을 계산함에 있어 주택 수에는 포함되기 때문이다.
이와 같이, 사례별로 어떤 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 1세대 2주택으로 중과가 될 수도 있지만 그렇지 않은 경우도 있다. 그러므로 사전에 세무전문가와 상담을 하여 양도를 계획하는 것이 절세에 도움이 된다.