불법건축물 양성화 관련...

[황귀덕]

민권식 소장님 안녕하세요.
2년전쯤 인터넷상으로 소장님께 몇차례 문의를
드렸던 사람입니다.

영등포 구청에서 분양권에 부정적인 입장을 취해서

이렇게 재차 문의드립니다.

저는 서울 영등포구 신길뉴타운 9구역의 조합원입니다.

장기미준공으로 있다가 3년전 불법건축물 양성화 특별법에 의해

5세대로 준공이 나서 일부 증여하였습니다.

문제는... 서류상으로는 서울시 어느 재개발 전문가,변호사,공인중개사 분들도

모두 하나같이 분양권 받는데 아무런 법적인 문제가 없다라는 확답을 받았습니다.

그런데,영등포 구청에서는 이런경우가 최초로 발생해서 적용시킬 법이 없으니

조합에서 관리처분 결과가 현금청산으로 나오면 양성화지분 소유자들이 소송을 하여 결과에

따라 분양권 유무가 결정될 것이라고 합니다.

(참고로 1달전에 조합설립인가 났습니다.)

구청에서는 6대4 정도 확률로 분양권이 어려울수 있다고 합니다.

결국 소송으로 갈수밖에 없다구요.

재산권 행사도 못하고 답답해서 문의드립니다.

그러면서 아래 도정법 조항을 제시하더군요.

검토해 보시고 답변주시면 고맙겠습니다.

1983년 당시 건축허가 때부터 설명이 필요합니다.

이 부분때문에 문제가 되는듯합니다.

1983년 아버지가 직접 집을 지으셨습니다.

당시 27평 이상이 되어야 건축허가가 나왔다고 합니다. 26평 시유지를 불하받아 옆필지와 합필을

해서 2사람이 공유지분으로 허가를 받았는데 <연립>형태로 지하,1층,2층 으로 허가를 받았습니다.

(협동주택이라는 표현을 쓰시더군요.)

그러나,건폐율,용적율을 많이 위반하여 4개층으로 지었고 준공이 안난 상태에서

입구를 옆집과 따로해서 여러호수를 세를 내서 살아왔습니다.

3년전 양성화 특별법에 의해 벌금을 내고 설계사무실에서 준공신청을 했습니다.

계량기,화장실,들어가는 입구등을 따져 신청을 한걸로 알고 있습니다.

그리고 준공이 났고, 등기부등본에는 옆집4세대,저희집5세대 총 9세대가 되었더군요.

단독으로만 알고있었던 집이 건축허가가 <연립>으로 났다는 이유로 각각 세대수가 인정되어

등기가 나오니 당황스럽기도 하고 특혜를 받은것도 같고 아무튼 많이 혼란스러웠습니다.

저희는 투기꾼도 아니고 전혀 의도해서 된일이 아니고 세대조건이 되니 각각 따로 세대가 구분되어

나온것입니다.

건축허가시 내용을 보면...

주거환경개선지구,연립,지하1층,1층,2층,2필지를 1필지로 합필

이렇게 되어있습니다.

양성화가 되고 많이 혼란스러워서 구청,조합추진위에 문의를 해보니 구청에서는 자신들도 잘 모르니

조합에 문의하라고 하고 조합에서는 절대 분양권 안나오고 현금청산 대상자라 하면서 냉대를 하더군요.

그래서,서울 한남동을 위시해서 많은 공인중개사분들,인터넷에서 유명한 재개발 전문가분들,부동산 관련

변호사분들께 다니면서 자문을 구했습니다.

서류상 완벽하니 9개 분양권에 문제가 없다, 더군다나 조합원비율이 50% 정도로 낮아 순위가 밀리거나

그럴일도 없다라는 겁니다. 다만,어떤 법무사분은 처음 3개층으로 허가가 났으니 3개만 나올수도 있지 않겠나

하시는 의견을 말씀하시더군요.

신길뉴타운 9구역에는 양성화후에 다세대가 100여세대 이상 늘어난 상태입니다.

분양권 받는데 문제가 없을거라는 판단을 하고 3개를 어머니 명의에서 자녀들 명의로 증여를 하였습니다.

그리고 2년이 지난 최근 구청에 문의하니 2009년 도정법 조항을 근거로 제시합니다.

제가 이해하기는 어려운 내용이더군요.

<부칙>이라고 되어있고 2009년 조례이니 증여를 하고 2년후에 개정된건지 잘 모르겠습니다.

복사를 해달라고 해서 지금 타이핑을 해서 올립니다.

아래에 도정법을 옮겨놨습니다.

그중 일부 조항이 해당되는듯 싶습니다.

과연 저의 경우에 아래 도정법에 해당되어 현금청산이 되거나, 하나의 분양권만 인정이 될것인지

아니면 구청에서 애매모호한 조항이나 해당이 되지않는 조항을 근거로 제시하면서 사업성 악화를

막아보려고 하는지 저로서는 알길이 없습니다.

증여비용으로만 2500만원을 치뤘는데 현금청산 가능성이 있다니 막막합니다.

그럴거면,양성화 당시에 다세대를 9세대를 승인내주지 말고,2개의 단독으로 준공을 내줫어야 하는거

아닌지요? 피해보상을 어디가서 받아야 하는지...

연립,다세대는 같은개념으로 알고있었는데 다세대라는 개념은 1997년(?)부터 생겼고(경과조치?)

연립이지만 협동주택 개념이므로 단독에 준한다고 하구요. ㅠ.ㅠ

양성화 이후 2년이상 지나는 동안 조합에서는 계속 분양권이 1개만 나온다고 해왔습니다.

그래서인지 30여세대는 매매나 증여를 하였고,나머지는 한사람 명의로 4개,5개 식으로

그대로 있습니다. 선의의 피해를 보시는 분들이 생겼죠.

우선,구청에서 제시한 도정법 조항이 과연 저의경우에 해당이 되는지를 알고싶습니다.

검토해 보시고 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

(지번은... 영등포구 신길동 243-1 입니다.)

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부칙(2009.04.22)

제1조(시행일)이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제2조(단독주택재건축사업의 분양대상 등에 관란 적용례)

1.제24조의2제2항제1호의 개정규정은 이 조례 시행후 다세대주택으로 전환한 분부터 적용한다.

2.제24조의2제2항제2호에 따른 세대의 기준은 2009년8월7일 이후 최초 조합설립인가를 얻은 분부터 적용한다.

3.제24조의2제2항제4호의 개정규정은 이 조례 시행후 최초로 건축허가를 신청하는 분부터 적용한다.

제3조(협동주택의 분양기준에 관한 경과조치 등)

1.제24조제2항제3호와 제24조의2제2항제3호에 불구하고 종전 (서울특별시주택개량재개발사업시행조례)

  제4조제2항에 따라 건축된 협동주택으로서 1988년5월7일 전에 지분 또는 구분소유등기를 필한 세대는

  사실상 구분된 가구수에 한하여 각각1인을 분양대상자로 한다.

2.제1항의 개정규정은 이 조례 시행 당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.

제4조(다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치 등)

1.1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월 21일 다가구주택

제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조의2제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각1인을 분양대상자로 한다.

2. 제1항의 개정규정은 이 조례시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용하며,사업시행인가를 얻은 조합으로서 제1항에 따라 사업시행인가를 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자 전원의 동의를 얻어야 한다.

부칙(2009.07.30)

제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제2조(공동주택의 건설기준에 관한 적용례) 제9조제2호의 개정 규정은 이 조례 시행이후 최초로 정비구역이 지정되는 분부터 적용한다. 다만, 종전의규정에 따라 정비계획을 수립하기 위하여 영 제11조에 따라 주민공람을 한 경우에는 종전의 규정에 따른다.

제3조(다세대주택으로 전환된 주택의 분양기준에 관한 경과조치 등) 1. 제27조제2항제1호 및 제28조제2항제1호의 규정에 불구하고 1997년 1월15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가받은 가구수의 증가없이 다세대주택으로 전환된 경우에는 가구별 각각1인을 분양대상자로 한다.

2.제1항의 개정규정은 이 조례 시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다.

제4조(세대의 기준변경에 따른 경과조치)1.제27조제1항 및 제2항에 따라 개정된 세대의 기준은 2009년 8월7일 이후 최초로 조합설립인가를 얻은 분부터 적용한다.

2.이 조례 시행 당시 종전의 규정에 다른 조합설립인가 신청 분은 제27조제1항 및 제2항 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

제5조(상가세입자 우선 분양권에 관한 적용례)제34조제2호 단서 규정은 이 조례 시행이후 최초로 정비구역이 지정되는 분부터 적용한다.

제6조(주거환경개선지구 안의 국,공유지의 관리처분의 경과조치) 이 조례 시행 전 이미 계약을 체결한 경우에는 종전 규정 또는 계약내용에 따른다.

제7조(다른 조례의 개정)1. 서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례를 다음과 같이 개정한다.

1.제16조제3항 중 "제36조제2항"을 "제39조제2항 "으로 한다.

2.제17조제2항 중 "제36조"를 "제39조"로 한다.

3.제17조제3항 중" 제36조제2항 및 제3항"을 " 제39조제2항 및 제3항"으로 한다.

2. 서울특별시 주택사업특별회계 조례를 다음과 같이 개정한다.

제5조제1항제6호 중 "제41조제2항"을 "제44조제2항"으로 한다.