경매 대지권미등기&대지권없음 구분하기 !
경매 물건 검색시 보게 되는 대지권 미등기라는 말을 보셨을 겁니다. 소유자가 최초 분양 당시 토지 대금을 납부하지 않아 대지권을 제외하고 등기된 물건등입니다. 나아가 대지권 미등기와대지권없음을 구분하셔서 알아두시면 또하나의 틈새투자의 기회를 잡을 수 있으니 공부해 보시기 바랍니다.
“대지 사용권 중 규약이나 공정증서로써 특별히 분리 처분할 수 있음을 정하지 않았다면 불가분성이 있다”고 규정하고 있고,대지 사용권을 전유 부분과 분리 처분할 수 있다는 규정이 없으면 대지 사용권은 성립과 동시에 대지권이 됩니다.
◆대지권의 성립
구분 건물에 대한 소유권과 대지 사용권이 한 번만 동일인에게 존재했다면 그 시점에서 대지권은 성립합니다. 이후에는 대지권이 구분 건물에 대한 종된 권리이므로 ‘종물은 주물의 처분에 따라야’ 하기 때문에 구분 건물의 처분에 따라 함께 이전됩니다. 즉 대지 사용권 성립 시점이 바로 대지권 성립 시점입니다.
대지 사용권 | 대지권 |
구분 소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리 | 대지 사용권 중 대지권 등기를 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것 |
대지 사용권이란? |
「집합건물의소유및관리에관한법률」에서 “집합건물의 구분 소유자가 건물의 전유 부분을 소유하기 위해 대지에 대하여 가지는 권리”를 대지 사용권으로 규정하고 있습니다. |
“대지의 소유권과 같은 물권에만 있는 것이 아니고, 지상권, 전세권, 임차권, 무상사용권(시영아파트), 등기되지 않는 채권적 토지 사용권, 신탁 계약에 의한 토지 사용권도 대지 사용권이 될 수 있다”고 되어 있다. 토지 사용권만 있는 토지에 건물을 건축하기가 쉽지 않기 때문 실제로 대지 사용권은 대부분 소유권이 될 수밖에 없다. 집합건물과 대지 사이의 일체불가분성(전유 부분과 대지 사용권의 분리 처분을 금지하고 이를 위반한 처분행위를 무효로 함)을 인정하고 있습니다.집합건물의 대지 지분은 집합건물의 전유 부분과 일체되어 분리가 금지되어 있고, 대지 사용권은 전유 부분의 종된 권리로서 대지 사용권만 처분하는 것은 무효입니다. 다만 전유 부분만 처분하면 유효하다. |
실제 대지권이 있으나 지적 정리 등의 지연으로 전유 부분에 대한 소유권 이전등기만 완료되고 대지 지분에 대한 소유권 이전등기가 상당 기간 지체된 상태를 말합니다.
대지권이 등기되지 못한 사유 | 아파트 등 대규모 집합건물은 대지의 분·합필 및 환지 절차가 지연될 경우에 발생 |
타 전유 부분 소유자의 분양 대금 납부가 지연되는 경우 |
채권자가 근저당 설정이나 경매 신청을 위해 대위보존등기를 하는 경우 |
각 세대당 지분 비율의 결정이 지연되는 경우 |
건설업체의 내부 사정으로 지연되는 경우 |
대지에 대한 소유권이전등기청구권이 가압류된 경우 |
감정평가서에 대지권 가격이 포함되었다면 대지권이 등기되지 않아 건물 부분만 낙찰받은 경우 매수인은 대지 지분 소유자를 상대로 소유권 이전등기를 요구할 수 있다. 원칙적으로 전유 부분 매수인은 대지 사용권을 취득하므로 추가 부담 없이 대지 지분을 취득하기 때문 |
◆‘대지권 없음’은 대지 지분이 아예 없는 경우(대지 지분이 없어 대지를 사용할 권리가 없음을 뜻함)
-감정평가서에 대지권에 대한 가격이 포함되지 않은 물건은 그 내막을 잘 알지 못하면 신중하게 검토해야 합니다. (대지권 없이 건물만 경매로 나올 때는 ‘대지권 없음’이라고 표시) 토지 위에 집합건물이 건축되었다고 해서 대지 사용권이 당연히 인정되는 것은 아닙니다.대지 사용권이 존재하려면 법률 규정 또는 당사자 간의 의사에 따라 건물이 존재하는 토지에 대지 사용권을 설정하는 행위가 있어야 합니다.같은 아파트 단지 내 물건이라도 시세의 절반 가격으로 경매에 나온 물건은 대지권 없이 전유 부분만 경매로 나온 경우입니다.
대지권이 없는 경우 | 분양자가 타인의 땅 위에 건물을 건축한 경우 |
토지에 근저당권이나 가압류 등이 설정된 상태에서 집합건물인 아파트나 다세대주택을 지은 경우 |
분양자가 대지 계약금만 주고 집합건물을 건축했으나 잔금을 지급하지 못해 매매 계약이 해제된 경우 |
대지권을 등기하기 전에 토지 근저당권자가 경매를 신청하여 제3자가 토지를 낙찰받으면 집합건물 전체의 대지권이 말소 |
등기사항전부증명서로는 대지권 미등기와 대지권 없음의 차이를 구분하기 쉽지않습니다. 대지권 등기가 없는 경우가 많기 때문입니다. 등기사항전부증명서의 ‘대지권 표시’ 부분이 어떤 기록도 없이 공란으로 되어 있으면 ‘대지권 미등기’인지 ‘대지권 없음’인지 알 수 없지만 감정평가서를 보면 ‘대지권 미등기’의 경우 대지분의 감정평가 금액이 포함되어 있고, ‘대지권 없음’은 감정평가 금액이 건물분만 나와 있습니다. 감정평가서가 절대적인 기준은 아니지만 실전에서 유용하게 활용할 수 있으니 세심하게 살펴보아야합니다.
[출처] 경매 대지권미등기&대지권없음 구분하기 !|작성자 바른경매 투자