스크랩 [김형선박사 칼럼]경매의 숨은 함정 조심하라!

[김형선]

김형선 박사의 부동산 재테크 정복기

경매의 숨은 함정 조심하라!

 

일반인들의 경매 상식이 높아지고 있다. 경매가 대중화되고 인터넷, 책, 컨설턴트 상담 등 경매를 공부할 수 있는 방법이 늘어난 이유에서다. 그러나 아무리 경매에 대한 지식이 높다 하더라도 여전히 경매 시장은 문턱이 높다. 방심하고 참여할 수 없다는 얘기다. 그 이유는 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다.

피상적 상식만으로 경매 입찰 참여는 ‘금물’
상업시설·특수물건 등 전문가도 함정 빠져

사실 경매는 함정을 피하지 못하면 시간과 돈을 투자한 것이 무용지물이 되어버리기 일쑤이다. 이런 불상사를 맞지 않으려면 경매와 관련된 법규에 대해 상식 이상의 공부를 해 두는 것이 좋다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다.

이 같은 과정을 무시한 채 가격으로만 경매물건을 고르고 낙찰받았다간 함정에 빠져 손실을 입을 수 있다. 다음은 함정에 빠지지 않기 위해 경매투자자들이 주의해야 할 점들이다.

권리 관계는 철저히 분석

법원 경매 투자의 핵심은 ‘권리관계’ 파악이라고 해도 과언이 아니다. 최초 저당권 설정일보다 전입신고 일자가 늦은 세입자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 되는 간단한 권리관계 파악에서부터 지상권·유치권·전세권 등 복잡한 법률관계의 분석까지 철저하고도 꼼꼼한 분석이 필수다. 주택임대차 보호법상 세입자의 대항력 유무와 배당요구, 확정일자 날인 여부 등은 경매에 있어 매우 중요한 문제다.

대체로 경매시장에서 수회 유찰된 물건은 반드시 권리 상 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매에 참여해야 한다. 그래도 의문이 있다면 전문가에게 확인과정을 거쳐야 한다. 일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼자 입찰에 참여하는 경우가 많다. 심지어 권리관계가 쉽지 않은 상가나 건물을 입찰할 때도 무턱대고 입찰하는 투자자도 적지 않다.

예컨대 주택 정도의 간단한 경매와 같은 방식으로 접근하는 것이 대표적 실례다. 상업시설과 특수물건 등은 철저한 사전조사에도 불구하고 전문가조차 함정에 빠지는 경우가 흔하다는 것을 모르는 탓이다. 실제 현장에서는 지분등기, 유치권, 법정지상권 때문에 낙찰받은 부동산을 포기해야 하는 등 피상적인 상식으로 입찰한 대가는 크다.

상식 수준 넘어선 지식 갖추고 참여해야
“입찰 전 충분히 사전경험 쌓아두어야”

따라서 상식 수준을 넘어선 지식을 갖춘 후 경매에 참여하는 것이 좋다. 아니면 되도록 경매매수신청대리인 자격이 있는 공인중개사나 경매전문 법무사에 의뢰하는 게 훨씬 유리하다. 경매에는 예상치 못한 추가비용이 들어가는 경우가 많다.

아파트 낙찰 시 세입자 이사비와 체납관리비, 강제집행에 따른 명도소송비와 짐 보관비 등 생각지 못한 부대비용을 계산에 넣지 않았다가 오히려 손해를 보는 사례 등이 이를 말해 준다. 따라서 입찰 가격을 산정할 때는 감정가나 시세만 파악하지 말고 추가비용을 감안해야 한다. 경매에서 아무리 강조해도 모자람이 없는 것은 현장 확인의 중요성이다.
 
돈 되는 정보를 얻으려면 발품을 파는 것은 필수이다. 현장에 가면 정확한 시세파악은 물론 권리관계 상 나타나지 않는 숨은 하자까지 확인할 수 있다. 법정지상권, 분묘기지권, 유치권도 모두 현장에서 확인하는 중요한 절차다. 토지나 주택의 경계파악이나 지적확인도 경매 물건에 직접 가보지 않는다면 함정에 빠져들 요인을 만들 수 있다. 되도록 두 차례 이상 방문해 보고 투자를 결정해야 한다.

“부대비용 감안하라”

저금리나 주택가격 상승기, 경기 활황기 때에는 채무자(전 집주인)의 변제 가능성과 세입자의 대위변제 가능성에 유의해야 한다. 아무리 경매시장에 나와 입찰에 부쳐진 부동산이라도 중간에 돈을 갚아 버리면 경매 자체가 취하되거나 권리관계가 바뀌어 예상치 못한 낭패를 당할 수 있다. 되도록 권리관계 분석 시 변제 가능성을 따져 보고 입찰하고 채무금액이 시세에 비해 크게 적다면 입찰을 포기하는 게 훨씬 유리할 수 있다.

아무리 마음에 드는 부동산을 싸게 낙찰받아 최고가 매수인으로 결정됐더라도 집행관이 바로 입찰자격을 박탈하는 경우가 있다. 입찰 서류의 기재를 잘못했거나 입찰 보증금 부족, 대리 입찰시 인감증명서 미첨부 등으로 확인되는 게 그것이다. 경매 입찰장에선 하루에도 몇 번씩 이런 사소한 실수로 ‘다 따논 자격’을 눈물을 머금고 포기해야 하는 경우가 발생한다. 입찰장의 사소한 실수를 줄이기 위해선 입찰 전 충분히 사전경험을 쌓아두어야 한다.

세입자 대위변제 ‘조심 또 조심’

경매는 입찰 당일 총 금액의 10%(재경매 물건 20%)를, 낙찰허가 결정 35~40일 이내에 나머지 잔금을 납부해야 한다. 그러나 가끔 구체적인 자금계획을 세우지 않은 채 낙찰받았다가 잔금 납부일을 지나 경매물건을 포기해야 하는 일이 생긴다.
 
한 경매 계당 2~3건 정도가 그런 물건일 만큼 흔한 일이다. 이는 구체적인 자금계획 없이 입찰했다가 입찰보증금을 날려 버리는 사례다. 금융권을 통해 경락잔금 대출제도를 이용할 계획으로 낙찰받는다면 경매 입찰 전 대출 가능성 여부를 미리 확인하고 입찰을 결정해야 한다

[愚雲송정산]

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