대선정국과 부동산중개

대선정국과 부동산중개  1. 서설  탄핵정국이 마무리 시점에 접어 들면서 드디어 대선정국이 시작되었습니다  현 대통령의 탄핵문제가 대두되면서 19대 조기대선이 거론되면서 모든 국민의 관심이신임 대통령이 누가 될것인가에 관심이 주어지고 있습니다  이는 우리 개업.소속공인중개사의 중개업의 방향과 직결되기 때문에 더욱 관심이 높은것입니다  새로운 정부의 부동산정책방향이 어느 곳을 향하고 있는가에 따라 우리 개업.소속공인중개사의 수입이 달라지기 때문입니다  최근20년간의 대통령의 부동산 정책을 보면 김대중정부는 IMF를 지나면서 규제를 풀기 시작하여 정권내내 부동산 가격이 상승하면서 부동산호황을 누렸고  노무현 정권때 역시 수도를 세종시로 옮긴다는 공약으로 충청도등 토지가격이 천정부지로 치솟았고 이명박정부는 김대중정부와 노무현정부때 오른 부동산가격을 잡기위해 부동산규제 일변도로 정권을 마감하였고  박근혜정부는 규제 일변도인 이명박정부의 부동산정책을 뒤집어 모든 규제를 푸는 선에서 부동산 경기를 억지로 활성화 시킨바 있습니다  때문에 이번에도 어떤 성격의 정부가 들어서느냐에 따라 부동산정책은 급변할 수 있는 상황이기 때문에 개업.소속공인중개사들은 촉각을 내세우지 않을 수 없는 것입니다   2. 대선일정 예측  헌법재판소는 8명의 추가증인을 채택했고 2월 22일까지 증인신문을 하기로 했습니다  이를 감안하면 대통령 탄핵선고일 그에 따른 대통령선고일을 예측해 볼 수 있습니다  아무 문제 없이 탄핵이 진행되면 3월 둘째 주에 탄핵이 인용되고 5월 둘째 주에 대선이치루어지게 됩니다  대통령측에서 최후변론을 지연하게 되는 경우는 3월 셋째주 탄핵이 인용되고 5월 셋째 주에 대선이 진행됩니다     정리하면 5월 둘째주- 5월 셋째주 사이에 19대 대선일정이 진행될 것으로 예상하기 때문에 이번 대선은 벚꽃개화시기에 치루어진다는 의미로 “벚꽃대선”이라는 명칭을 얻게됩니다  현행 공직선거법(제35조 제1항)에 의하면 “대통령의 궐위로 인한 선거 또는 재선거는 그 선거의 실시사유가 확정된 때부터 60일 이내에 실시”한다”라고 규정하고 있습니다  그러나 투표율하락을 방지하기 위해 선거일 전일이나 그 다음 날이 공휴일이면 선거일을 지정하지 않는 관례를 고려할 때, 4월28일부터 5월8일까지는 선거일로 지정될 가능성이 매우 적습니다.  이는 4월29일부터 5월7일까지 9일간의 징검다리 연휴기간이 포함되어 있어 선거가 치러질 때 투표율 하락으로 바로 이어질 가능성이 있고, 연휴기간과 이어질 수 있는 4월28일(금)과 5월8일(월) 역시 이와 같은 맥락이라고 할 수 있습니다.  따라서 온 국민의 관심을 받는 이번 대통령선거는 황금연휴 기간과 사전투표일까지 고려한다면, 3월10일(금) 선고시는 5월9일(화)이, 3월13일(월) 선고시에는 5월9일(화)과 5월12일(금)이 대통령선거일이 될 가능성이 큽니다.  추가로 이정미 헌법재판소장 권한대행의 퇴임 일인 3월13일에는 사실상 선고가 어렵지 않겠느냐는 점까지 고려한다면 결과적으로 19대 대통령선거일은 5월9일 화요일이 될 가능성이 크다고 하겠습니다  탄핵선고가 다소 변경된다면 대선의 정확한 날짜를 예측하기는 힘들더라도 5월 중에는 대선을 치룰 가능성이 농후하므로 이에 대비해야 합니다  이제 대선전 3개월 정도 남은 현 시점에서 개업.소속 공인중개사는 대선이후를 대비할 수 있는 미래의 안목이 필요하다고 할 수 있습니다   3. 유력 대선 후보들의 부동산 공약  과거의 대통령 부동산 정책들을 살펴보면 정권이 바뀌면 기존 부동산 정책에 대한 정확한평가를 내리지 않고 모두 바꿔 버린 경우를 흔히 볼 수 있습니다  이 때문에 현 정권의 부동산 정책도 대통령의 퇴임과 더불어 변화될 가능성이 크다고 예상할 수 있겠습니다  보수성향의 대통령이 지난 2대에 걸쳐 10년간 집권하였고 특히 현 대통령이 국정농단 사건으로 국회에서 탄핵된 현시점에는 진보성향의 야권후보가 대통령으로 당선될 가능성이 높은 상황입니다  물론 대선 정국에서는 선거를 치루어 봐야 정확히 결과가 나오겠지만 여론이나 정황으로 보아 야권이 당선될 확률히 높아 보입니다  하지만 아직 대선 일정이 진행되고 있는 것은 아니므로 예측만 가능하다고 할 수 있습니다  선거란 언제든지 역전될 수도 있으니까요  때문에 여권의 적극적인 부동산 경기부양책보다는 부동산규제쪽으로 무게가 실릴것으로 예상됩니다  역대 여권 우세 선거에 나오는 단골메뉴는 수십만 가구의 공공주택 공급, 부동산 세금 완화등 선심성 공약이 기본메뉴였고  아울러 민간 아파트 공급확대, 신규 분양가 규제, 집값 안정관리, 재건축 재개발 확대등도무한 반복되는 인기 공약 메뉴였습니다  그러나 국제 주택시장의 패러다임이 과거와는 크게 달라진 현 시점에서 공급부족 시장에서 공급과잉시장으로 탈바꿈하고 있는 현시점에서 앞으로의 대선공약은 그동안 거론되던 진부한 키워드 공약은 방향이 급선회 해야할 것으로 예상됩니다  특히 여소야대 국면과 맞물려 정치의 무게중심이 야권으로 기울어지면서 그동안 야권에서 주장했던 전월세 상한제나 계약 갱신 청구권 서민을 위한 저렴한 주택과 이들을 위한 저금리 정책지원등 친서민 대책등이 다시 조명을 받고 있습니다  아직 대선일정이 확정되지 않았기 때문에 구체적인 부동산공약이 나오지는 않고 있지만 현재의 부동산정책의 쟁점사항이 야권의 정책방향으로 공약화되어 현실화 될 경우 부동산시장에 엄청난 변화를 야기할 수 있다는 점에서 핵심 변수로 떠오르고 있음에 유의해야 하겠습니다   *****   가. 전월세 상한제와 계약갱신권    전월세 상한제는 전세와 월세의 인상폭을 제한하는 부동산 정책인데 임차인이 같은 집에 계속 거주하려고 할 경우 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있는 ‘계약 갱신권도입방안이 대선공약에 포함되어 있습니다  구체적으로 전.월세 상한제와 계약 갱신청구권을 전월세 인상의 상한을 5% 이내로 하고,  전세의 경우 한번 계약으로 4년을 거주하되 1회에 한해 계약연장을 집주인에게 청구할 수 있도록 하는 내용입니다.  임대인이 추가계약을 허용하면 최대 8년간 임차가 가능한 셈입니다  전월세 상한제나 계약 갱신청구권을 시행하더라도 부동산 시장이 좋을 때 해야 한다고 주장하기도 합니다  전문가들은 정부의 대출규제로 완전히 죽어버린 부동산 시장을 건전하게 부활시킬 안을 내놓은 후보가 나오지 않는 한 일본형 부동산 버블국면에 직면할 위험이 크다고 지적해도 실제로 새 정부가 들어서면 시행할 수도 있습니다     나. 재건축 초과이익 환수제 시행     또한 재건축 초과이익환수제의 시행도 대선 주자들의 관심 대상입니다  아파트 재건축으로 조합원 1명당 평균이익이 3천만원을 넘을 경우 초과 이익의 10%에서 50%를 세금으로 거두는 초과이익 환수제를 예정대로 내년부터 시행할지 여부도 눈여겨 보아야 합니다  그동안은 부동산 위축을 고려해서 계속 시행을 연장했지만 정권이 바뀔 경우 시행을 본격적으로 할 수도 있습니다  강남 4구의 부동산 가격 급등은 초과이익 환수제의 시행을 연기한 덕분인데 이 정책이구체적으로 시행될 경우 재건축 부동산 가격에 엄청난 타격이 예상됩니다   다. 부동산보유세    특히 유력 대선주자들은 새로운 부동산 보유세를 만들거나 현행 종합부동산세를 늘려 세금을 늘린뒤 복지정책에 쓰겠다는 것도 쟁점입니다   보유세 확대는 전형적인 포퓰리즘 정책이며 중장기적으로 진짜 서민들 한테 도움이 되는게무엇인지를 생각해야 한다는 비판과 경기도 하강하고 있는 측면인데 보유세 마저 강화되면 수익률이 떨어져 더 집을 사지 않으려는 할 것이고  집주인들이 늘어난 세금만큼 임대료를 올리면 임차인의 주거비 부담이 가중될 것이라는 지적이 있음에도 정권이 바뀌면 현실화 될 수 있는 상황입니다  부동산 시장이 위축되는 상황에서 보유세마저 손을 대면 부동산 거래가 줄어들어 시민들에게도 가계 부담등을 안겨 전반적인 경기가 침체될 것이라며 현재 보유세 말고도 1가구 2주택자에 대해 종합부동산세를 물고 있는데 보유세마저 더 확대하는 것은 이중과세를 물린다는 비난이 있음에도 보유세가 현실화 될 수 있음을 눈여겨 보아야합니다    라. 부동산 물량 단기 공급과잉  현 유력 대선주자들이 주택 보유세 인상등 보수적인 부동산 정책을 내세우고 있는 것은부동산 전망에 대한 불확실성을 더해주고 있습니다  대선 이후 정부의 추가 부동산 규제나 금리인상, 입주 물량증가등으로 불확실성이 확대될여지가 큰 만큼 가능한 빨리 분양물건을 밀어 내려는 움직임도 대선정국에 부동산활성화에걸림돌이 될 수 있습니다  이로인해 건설사들의 주택경기 침체에 대한 우려가 여전한 가운데 3월 말까지 5만 6천가구의 달하는 분양물량을 털어 내고 있습니다  때문에 새정부의 대통령은 물량공급에 대한 수급조절을 공약으로 내세울 수도 있습니다  또한 올해 하반기부터 시작되는 입주물량 폭탄으로 인한 부동산 가격하락우려도 대선주자들의 공약에 반영될 수 있습니다  올해 7월 부터 내년 2월에 월 평균 입주물량은 3만 8899가구로 지난 해 월 평균 입주물량 2만 4311가구와 비교하면 60% 많은 수준입니다     4. 개업.소속 공인중개사의 부동산중개에 임하는 자세  아직 공약이 확정되지는 않고 대선후보의 선거활동에서 간간히 흘러 나오는 부동산 정책방향정도의 수준이지만  본격적인 대선일정이 잡혀 공식 선거활동이 시작되면 체계화되고 정리된 공약집이 발간되고 배포될 것입니다  그렇다면 개업.소속 공인중개사는 이러한 상황에서 부동산 전문가로서 어떠한 대처방법을선택해야할까요?   가. 유력 대선주자의 부동산 공약흐름을 정확히 파악해야 합니다  적어도 5월 중에는 대선이 치루어 진다는 사실에서 앞으로 3개월 동안 유력후보의대선공약을 나름 분석해야합니다  그리고 어떤 아이템이 새로 부상할 것인가 어떤 지역이 부동산 거래가 활발할 것인가를 검토하고 분석해야합니다  이제는 38만 공인중개사시대에 지역과 아이템을 제대로 선택하지 못하는 중개사는 살아남지 못하기 때문입니다  지난 3-4년간 아파트 상가 오피스텔 분양권이 부각되었다고 해서 또 다시 그 아이템으로 접근해 보아야 큰 의미가 없다는 것을 우리는 알고 있습니다  치사한 것 같아도 불쾌한 마음이 들어도 새로운 정부의 부동산 정책이 나의 중개활동과 수입에 어떤 영향을 미치는지 분석해 보아야합니다  우리는 정치인이 아니고 부동산 중개업에 종사하는 전문가입니다  어떤 정권이 들어서느냐 어떤 정당이 들어서느냐는 이미 우리의 관심 밖인 것입니다  들어선 정권의 부동산 정책이 우리의 전문분야와 수입에 어떠한 영향을 미치느냐가 더 중요한 것입다  그러자면 당선가능성 높은 그리고 다음으로 당선가능성 높은 후보의 부동산 정책을 빠짐없이 검토.분석 해야합니다 유력 대선 후보라도 막판에 뒤집힐 수도 있기 때문입니다  부동산 전문가가 되기 위해서는 이제 새로운 정부의 부동산 정책 아니 새로운 정부를 구성할 후보의 부동산 공약을 구체적으로 검토하고 나의 업무 방향을 제대로 정립할 때  어느 정당이 들어서도 어느 후보가 권력을 잡아도 실망하지 않고 나의 업무에 전념하고 신명나는 중개업을 할 수 있는 것입니다  나. 특정후보를 지지하고 일비일희 하는 태도를 지양해야 합니다  과거에는 내 고향 내 출신 학교 그리고 진보 보수와 같은 것들이 나와 다른 후보들에게는눈길도 주지 않았습니다  그리고 무언가 나의 정치 신념이나 나의 인생관과 맞지 않는 후보는 지지하지 않았습니다  그리고 내가 지지하는 후보가 당선되면 내가 후보가 된 것처럼 기뻐하였습니다  그러나 지나고 보면 다 의미 없는 일이었다  개인적으로 당선된 후보가 나 챙겨주었습니까?  내가 부동산 하는데 큰 도움을 주었습니까?  물론 그 후보의 부동산 정책을 잘 활용하였다면 큰 돈 벌었을 것입니다  지금도 기억나는 것은 노무현 대통령 시절 아직 당선되기도 전 노무현 대통령의 당선을예측한 개업.소속 공인중개사는 세종시 부근의 토지를 많이 사들였습니다  그리고 대통령이 당선된 후 엄청난 부를 축적하였습니다  노무현 대통령의 공약을 정확히 분석한 개업.소속 공인중개사들이 성공한 것입니다!!  그들이 노무현 대통령과 학교 동창이었나? 동향이었나? 아님 대선 캠프에 합류하여 대통령을 당선시킨 일등공신이었습니까? 아니면 정치고락을 같이 해온 정치동지였습니까?  천만에, 천만에... 그저 평범한 개업.소속 공인중개사일 뿐이었습니다  이제 우리 개업.소속 공인중개사는 부동산 전문가이지 정치인에게 우리의 인생 방향을 설정해 달라는 해바라기가 아닙니다  우리는 정치인이 아니고 부동산 전문가이기 때문에 어느 누가 대통령이 되든 그들의 부동산정책을 공부하고 그 영향력을 예측할 수 있으면 그것으로 돈을 버는 것입니다  부동산 중개업에 종사하는 부동산 전문가는 수입이 넉넉해야 그로 인해 내 가족이 내 친지에게 베풀고 여유가 생기면 어렵고 힘들어 하는 계층에게 물질적인 덕을 베풀면 우리의 할일은 거기서끝납니다  기초.광역의원 국회의원에 꿈이 있는 개업.소속 공인중개사가 아니라면 특정후보를 지지하고그 결과에 일비일희하는 과거의 작태에서는 벗어나야 합니다  우리는 오로지 중개업을 하면서 중개성공을 위한 업무를 계획하고 성취하고 돈을 벌어 보람을 느끼는 것이 최대의 기쁨인것입니다   다. 대선이후를 예측할 수 있는 정확한 지혜가 필요한 시점입니다  2017년 부동산 전망을 하면서 단골 키워드로 등장하는 것은 입주물량증가, 금리인상,부동산규제등이라고 할 수 있습니다  이런 전망은 누구나 다 할 수 있습니다  중요한 것은, 남이 눈치 채지 못하는 부동산 전망을 예측해야 합니다  현 시점에서 볼 때 대통령이라는 청와대라는 컨트롤 타워가 없어 외교 경제 안보가 엉망이 되어 있습니다  못난 대통령이라도 있어야 하는 이유가 바로 그것입니다  집안에 어른이 있어야 하듯이 한 나라에는 대통령이 있어야합니다  한 가장이 아무리 무능해도 가장이 없으면 배우자 혼자서 가정을 꾸려나가기는 정말 어려운일일것입니다  힘없고 무능한 가장이라도 가정을 지켜주면 가족들은 그나마 편안한 가운데 개인생활을 영위하게됩니다  하물며, 한 국가의 통치자인 대통령이야 오죽하겠습니까?  대통령이 없으니 사드배치 문제로 중국이 관광압력을 가해도 일본이 우리를 무시하는 행동을 해도 북한이 미사일을 쏘아대도 제대로 된 정책을 펴나가지 못하고 있습니다  그동안의 혼란을 접고 이제 5월 달이면 새로운 대통령이 확정됩니다  그리고 지난 2개월의 선거기간 동안 차곡차곡 발표했던 공약들이 새정부 출범과 함께대통령 인수위원회에서 구체화 시키고 청와대에서 인선을 완료하고 장.차관을 임명하여 집행에 들어갑니다  때문에 개업.소속 공인중개사는 공약에만 명시되었던 공약들이 어떻게 시행되고 우리 부동산업계에 미칠 파장과 영향을 지금부처 예측하고 준비해야 하는것입니다  우리가 공인중개사 시험 공부할 때처럼 무조건 외우고 답만 찾아서는 안되는 이유입니다  중개업은 창의력이 요구되는 직업입니다  그저 오는 고객을 맞이하고 물건을 소개하고 마음에 들면 계약하는 과거의 복덕방과는 달라져 있는 현실을 올바로 인식해야합니다  경기를 예측하고 통치권자의 의도를 파악하고 집행기관의 움직임을 관찰하고 실제로 현장에 어떻게 적용되는지를 파악해야 내 밥그릇을 챙길 수 있는 직업입니다  2017년 5월 이후 새 정부가 들어선 이후를 지금 자리에 앉아 훤히 미래를 바라 볼 수 있는 안목이 절실한 시점입니다  그저 자리만 지키고 앉아 부동산 사무실이 알아서 돌아가려니 하면서 무사안일 주의에 빠져있지 않나 자기를 돌아보고 진취적으로 그리고 적극적으로 중개업을 영위해 나아가야 할 때가 바로 지금입니다!!!    <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2424F44858A99B4B0D" class="txc-image" width="101" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" data-filename="부동산 창업.취업.jpg" exif="{}" actualwidth="101" id="A_2424F44858A99B4B0D2557"/> 더많은 자료를 보시려면 카페주소를 클릭하시면 되십니다<a href="http://cafe.naver.com/reaforum">http://cafe.naver.com/reaforum</a> <a href="http://cafe.naver.com/reaforum" target="_blank">http://cafe.naver.com/reaforum</a>