부동산 경매의 매력 포인트

등록일 : 2005/10/26 경매는 보통 사경매와 공경매로 분류할 수 있는데 사경매라 함은 일반인이 주최가 되어 농수산물이나 자동차, 미술품, 골동품등 개인소유의 물건을 경쟁적으로 판매하는 것이며 공경매는 국가 기관이 주최가 되어 한국자산관리공사에서 집행하는 공매와 법원에서 집행하는 경매를 말한다. 보통 부동산 경매라는 것은 법원에서 집행하는 경매를 일컫는다. 그러면 부동산 법원경매란 무엇인가? 간단히 말하면 채무자가 빚을 갚지 않아 채권자의 재산을 강제적으로 처분하기 위해서 채권자가 법원에 채무자의 소유 부동산을 매각하여 그 대금으로 채권을 회수할 수 있게 해달라고 관할법원에 신청을 한다. 그러면 관할법원에서는 채무자의 부동산을 입찰에 부쳐 서로 경쟁하여 가장 비싸게 사는 사람에게 매각시켜 그 대금으로 채권자의 채무를 변제해주는 것을 말한다.   이처럼 법원경매는 법률적 테두리 속에서 경매가 진행이 되다보니 일반인들이 어렵고 까다로운 재테크라고 생각하는 분들이 많을 것이다. 그러나 요즘 경매로 부동산을 사면 일반 부동산거래로 구입했을 때 보다 많은 장점이 있고 생각만큼 절차가 까다롭지 않다.   과거에는 경매로 집을 사는 것은 망한 집에 들어가는 것이라는 선입견 때문에 일반인들이 인식이 좋지 못했다. 또한 경매절차가 너무 어렵고 정보를 얻기가 쉽지 않았다. 그러나 각 기관 및 단체에서 경매강좌가 많이 개설되어 경매에 대한 지식습득이 쉬워졌고 무엇보다도 경매정보제공업체에서 제공하는 다양하고 풍부한 정보의 공개로 일반인들도 쉽게 경매에 참여할 수 있게 되었다.   제도적인 측면에서도 2002년 7월 민사소송법에서 민사집행법으로 개정되어 경매의 절차와 안정성등 낙찰자의 권리를 크게 강화될 수 있는 법적장치가 마련되면서 주식이나 재건축, 재개발 투자보다 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 각광을 받고 있는 것이 요즘 추세이다. 경매의 가장 큰 매력은 어디에 있을까 첫째는 경매시장은 일반 시세보다 20~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다. 법원경매는 감정평가액 100%에서 한번씩 유찰될 때마다 최저경매가의 20%씩 순차적으로 감가가 되기 때문에 세 번만 유찰돼도 반값에 입찰을 시작할 수 있다. 예를 들어 1억원에 감정된 아파트가 1회유찰시 최저경매가가 8천만 원, 2회유찰시 6천4백만 원,3회유찰시 5천1백2십만 원이 된다.   둘째는 일반부동산 매매 시 인위적인 사고로 인해 피해를 볼 수 있지만 법원경매는 국가기관인 법원에서 집행하는 것이므로 부동산 사고가 없다. 경매부동산 감정에서 매각까지 모든 절차는 법원 주관 하에 이루이지기 때문이다. 셋째 경매시장은 호경기, 불경기를 가리지 않고 수익창출이 가능한 재테크 수단이다. 주식시장의 경우 주가의 등락폭에 따라 투자여부를 결정해야 하지만 경매시장은 항상 많은 양의 좋은 물건들이 많이 나오고 있기 때문에 원하는 시기에 적합한 부동산을 선택하여 투자할 수 있는 것이다. 경매 참여시 주의점 이처럼 부동산 법원경매는 여러 가지 매력적인 요소들로 인해 일반인들의 경매 참여율이 급속히 확산되고 있는 것이 사실이다. 그러나 법원경매는 경매물건을 선택해서 낙찰받기까지 많은 함정이 도사리고 있다. 경매물건은 낙찰자 본인이 모든 책임을 져야 하기 때문에 경매물건에 어떤 채권이 설정돼 있으며 낙찰 받으면 추가 부담 없이 온전히 자신의 소유가 되는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 첫째는 법원경매에서 가장 중요한 것은 권리분석이다. 경매를 처음 참여하는 초보자에게는 권리분석에 가장 많은 시간과 노력을 투자해야 할 것이다. 특히 등기부등본상에 등재되어 있는 금융기관등의 담보설정일과 금액이 얼마나 되는지, 건물 세입자의 선순위여부, 확정일자와 배당신청등 일일이 확인해야 하다. 이러한 문제점들을 적절히 대처하기 위해서는 경매에 대한 법률관계나 등기부등본상 권리관계 등을 정확히 분석해야 한다.   둘째는 감정가만 믿지 말고 직접 다리품을 팔아 주변시세를 확인해야한다. 법원경매에 나온 물건들은 감정가격이 시세보다 낮게 평가된다고 생각하지만 되레 높은 경우도 있다. 또 감정에서 낙찰까지 시간이 많이 걸리기 때문에 감정할 때는 제대로 조사했다고 하더라도 나중에 값이 오르거나 내릴 수 있기 때문에 부동산에 대한 가치를 본인이 직접 확인하여 낙찰가를 결정해야 한다. 셋째는 낙찰을 받아 잔금을 납부해도 없어지지 않는 권리에 주의해야 한다.   등기부등본상에 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰 받아도 권리가 없어지지 않는다. 또한 전소유자의 가압류도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있기 때문에 입찰 전 소멸되지 않는 권리가 있는지 주의해야 한다. 넷째는 경매물건에 대한 정확한 정보를 확인해야 한다.   경매 물건 입찰에 성공하려면 우선 빠른 정보와 정확한 정보 수집이 무엇보다 중요하다. 법원경매 물건은 입찰하기 14일전에 일간신문을 통해서 공고된다. 신문에는 경매 물건이 어디에 있고 가격이 얼마 정도라는 개략적인 정보만 있을 뿐 권리관계등 상세한 내용이 기재되어 있지 않다. 따라서 전문 경매정보제공업체인 지지옥션(www.ggi.co.kr)에서 발행하는 정보지 또는 인터넷을 통해 경매 부동산에 대한 상세자료를 습득하여 입찰에 임해야 한다. 특히 인터넷은 실시간 업데이트 내용을 확인할 수 있어 살아있는 정보를 습득하기에 좋다.