설춘환 _ 호원대 교수의 토지 경매 기본기
“발로 뛰며 권리분석, 현장분석부터”
⊙설춘환은… 한성대 부동산대학원 석사. 알앤아이컨설팅 대표, 세종사이버대 및 호원대 겸임교수. 다음카페에 ‘설춘환 교수의 행복한 경매’를 운영하고 있다.
토지 경매도 토지 매매와 마찬가지로 본인이 그 땅을 가지고 무엇을 할 것인지를 우선적으로 고려해 입찰에 응해야 한다. 집을 짓고 살 것인지, 오래 묵혀둘 것인지, 농사를 지을 것인지 등 목적을 고려해야 하고 토지이용계획확인서를 통해 맹지는 아닌지, 용도지역은 무엇인지를 확인해야 한다. 또한 땅을 매수할 때에는 건축에 특별한 제한은 없는지 반드시 확인해야 하는데, 최근 인기가 많은 지역은 진입로 즉, 도로에 인접한 계획관리지역이다. 계획관리지역은 농림지역, 자연환경보전지역 등 다른 용도지역과는 달리 건축할 수 있는 건축물과 용적률 등에 강점이 있다.
경매 초보자의 경우 토지 투자 경험이 있다 해도 순발력 있게 투자하기가 쉽지 않다. 한 번에 욕심내기보다 서울과 수도권 등을 중심으로 저렴하면서도 미래 가치가 높은 곳을 눈여겨보는 것이 중요하다.
토지 경매 입찰 전 체크리스트
① 권리분석상 하자가 없는지 확인한다. 인터넷을 통해 등기부등본과 매각물건명세서 등을 열람해 권리분석상 하자가 없는 물건인지 반드시 확인한다. 현장 답사에 나서기 전 그 지역의 호재나 악재 등을 파악하고 시군구청과 중개업소 등에도 문의한다.
② 현장분석과 권리분석을 위해 발품을 팔아야 한다. 입찰 전 현장 확인은 필수. 특히 사이트를 통해 확인한 지도나 지적도와 실제 토지가 일치하는지 살펴보고, 도로 인접 여부 등도 반드시 점검한다. 실제로 주변에 구조물이 많지 않은 경우 엉뚱한 곳을 경매물건으로 오인해 낭패를 보는 사례가 발생하기도 하니 내비게이션과 나침반 등을 최대한 활용해 실사한다. 경매 물건의 경우 시세 파악이 쉽지 않을 수 있으므로 중개업소 등을 통해 주위의 매매 사례를 파악하고 마을 이장과 공무원 등을 만나 실거래가와 거래 여부 등을 확인해보는 노력이 필요하다.
③ 땅 위에 건물이나 분묘 등이 있는지 확인한다. 땅만 경매로 나온 경우에는 땅 위에 건물이나 분묘 등이 있는지도 살펴야 한다. 혹시 모를 사태에 대비해 철저한 현장 검증이 필요하다. 건물이나 분묘가 있을 경우 차후 철거나 이장이 가능한지도 확인해야 한다. 투자 예정지가 농경지라면 농작물 수확이 끝날 때까지 기다려야 하는 점도 감안한다.
④ 입찰 전략을 꾸준히 세워나간다. 경매의 관건은 낙찰이 아니라 수익이 나게끔 싸게 낙찰 받느냐다. 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있도록 꾸준한 입찰 전략을 세우는 것이 중요하다.
눈여겨볼 만한 경매 상품
NPL(부실채권)은 1·2순위 근저당권 채권을 저렴하게 매수해서 입찰에 참여하는 방법이다. 즉 은행이 채권액을 회수하기 위해 담보물로 제공받은 근저당 물건에 대한 투자로, 부동산 경매에 어느 정도 자신이 붙었다면 관심을 가져볼 만하다.