땅투자는 영원한 것이다.

[부동산]

땅 투자는 영원한 것이다.

사전적인 의미로 부동산 투자는 이윤을 획득할 것을 목적으로 합리적인 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 하여 항구적인 용도를 갖는 자산에 자본을 투입하는 것이고, 부동산 투기는 단기간에 가격상승에 의한 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 토지나 건물을 보유하는 것으로 부동산을 이용하거나 관리할 의사가 없이 필요 이상으로 부동산을 보유나 관리하는 행위를 말한다.

우리나라 최초의 부동산 정책이라고 알려진 ‘부동산 투기 억제에 관한 특별조치법’이 1967년 11월 29일에 발표하였다. 이후, 40년동안 투기와의 전쟁이 시작되었지만 투기의 진화만 확인하는 셈이 되어버렸다. 경기부양을 위해 부동산을 이용하고 과열시장이 전개되면 역시 부동산을 이용하는 비상대책으로 점철된 역사이기에 위로는 사회 고위층, 아래로는 중산층까지 투기행렬에 가담하게 된 것이다. 복부인부터 시작하여 떴다방, 그리고 지분쪼개기까지 다양한 수법을 동원하면서 땅은 투기의 대명사로 자리매김되어 있을 정도다.

한강의 기적을 불러 일으키면서, 땅을 원자재로서가 아니라 상품으로 인정하기 시작한 대형호재는 경부고속도로 착공이였다. 1968년 2월 1일 기공하여 70년 7월 7일 완공된 고속도로로, 수도권과 영남공업지역 및 인천과 부산의 2대 수출입항을 연결하는 대동맥인 경부고속도로는 지난 40여년간 개발중심 지역으로 자리잡았다. 땅 값 폭등의 서막은 67년 11월 제3한강교(한남대교) 남단이 경부고속도로의 기점으로 결정된 후 현재의 서울 서초구 양재동 부근인 말죽거리다. 전형적인 시골땅이던 말죽거리는 영동개발계획으로 발표되자 사재기를 하러 온 강북 투자자들로 북적거린다. 비싼 말죽거리를 못사면 주변 지역으로 이동하여 점차적으로 강남은 투기의 장으로 변하여 “강남 땅을 사지 못하면 유행에 뒤떨어진다”라는 소문을 내면서 투기의 행렬은 “복부인”을 탄생시켰다.

66년 초, 신사동 일대는 허허벌판으로 3.3평방미터당 200원에서 1년후 3,000원으로 70년도에는 3.3평방미터당 1만 2000원까지 복부인이 미등기전매 방식으로 끌어올리게 된다. 몇 번의 미등기 전매를 통하여 돈을 만지게 된 복부인은 70년대 중반 서울 용산구 이촌동, 강남 영동, 잠실 등의 아파트와 땅 투기에 열을 올리며 투기집단의 원조가 되었다.

당시, 선착순 분양과 청약제한이 없었기에 복부인들은 영동과 잠실등의 아파트 청약에 대규모로 수집하기에 열을 올렸고, 인근 지역의 토지까지 복부인의 명의로 남겨지면서 사회적인 문제가 대두되기 시작한다. 토지 가격이 가장 많이 상승한 시기가 바로 부동산 경기 1차 순환기인 1978년으로 전년대비 49.0%나 급등하면서, 78년 8월 8일에 ‘8.8 부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합대책‘ 및 79년 4월 17일 경제안정화 종합시책을 잇따라 발표하게 된다. 토지와 건물의 양도세율을 50%로 통일하고 단기전매시 가산점을 두어 투기를 억제하고자 한다. 양도용 인감증명서의 유효기간을 1개월로 단축 및 거래 상대방을 명시하도록 하여 미등기전매를 방지하고자 하였다. 또한, 부동산 소개업소는 신고제에서 허가제로 전환하였다.

1980년대 들어 투기억제 정책으로 인해 주택공급이 감소하고, 시장이 침체기로 접어들자 전두환 정부는 정책기조를 주택경기 활성화로 바꾸었다. 81년 광주 민주화운동으로 사회가 혼란스러워지자 강남 개발을 경기부양의 수단으로 삼아 해방 후 처음으로 서울(강남구 개포동 일대)의 녹지를 풀어 택지로 개발하는 사업을 벌였다. 양도세율을 내리고, 투기지역을 해제하고, 자금출처 조사를 배제하는 등 규제완화 조치가 잇따랐다. 게다가 장영자 어음사기 사건(82년)과 금융실명제 추진 움직임이 부동산 시장을 과열시킨 것이다.

바로 이때 또 다른 복부인을 가리키는 ‘빨간 바지’라는 신조어를 고위층 부인들이 탄생시키면서 도로건설예정지 및 택지개발 예정지를 중심으로 사재기 열풍이 일어나 원조 복부인의 투기시장을 능가하게 된 것이다.

그러나 규제완화에 따라 유동자금이 부동산 시장으로 몰리면서 투기가 확산되자 투기과열지구 도입 등 다시 규제를 강화하는 83년 4월 18일, ‘토지 및 주택문제 종합대책’을 입법화한다.

88서울올림픽을 전후로 국제수지 흑자 등에 힘입어 시중자금이 넘쳐나던 80년대 말 복부인들이 다시 부동산시장에 모습을 드러냈다. 부동산 가격이 급등하면서 토지개발로 인한 불로소득이 사회문제로 대두되자 당시 노태우 정부는 ‘토지 공개념’을 바탕으로 한 ‘8.10 부동산 안정대책’(1988.8.10)과 일산·분당 신도시 등 주택 200만호 건설계획(1990.4.13, ‘부동산 투기억제대책')을 발표하고, 토지공개념에 따라 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세를 입법화 한다.


1990.4.13 대책을 기점으로 1990년대 중반까지 부동산 시장은 부동산 실명제 도입과 함께 평균 지가상승률이 마이너스를 기록하는 등 안정세를 찾았다. 그러나 IMF 외환위기를 맞으면서 외환위기 극복을 위해 1998년부터 2001년까지 전방위적인 부동산 경기 활성화 대책등의 규제완화로 토지공개념 폐지를 통한 토지규제 완화, 양도소득세 인하, 분양권 자율화 및 전매제한 폐지 등으로 부동산 시장은 서서히 과열된 것이다.

월드컵이 열린 2002년에는 집값이 16.4%나 뛰어 2000년대 들어 최고 상승률을 기록했으며 땅값도 9.0%나 급등했다. 이런 분위기에 편승해 분양권 전매와 청약통장 거래를 전문적으로 알선하는 일명 ‘떴다방’이 탄생하게 된 것이다. 또한, 특정 지역에 대한 그럴듯한 개발소문을 흘린 뒤 헐값에 사들인 땅을 쪼개서 비싸게 팔아넘기는 이른바 ‘기획부동산’도 나타나면서 수십배의 시세차익을 권유하면서 투기를 부추기면서 과열양상과 함께 억울한 피해자를 양산하게 된 것이다.

대규모 택지개발지구의 아파트를 짓기 위해 매입하려는 땅 가운데 일부를 선점해 비싼 값을 받고 되파는 ‘알박기’와 영업행위도 하지 않는 상가를 건축하여 보상을 노린 ‘유령상가’, 원주민 소유의 주택을 매매할 때 보상금과 입주권 모두를 매매 대상으로 하는 ‘통물건’, 이면계약을 통해 보상금은 투기세력이 가지는 대신 입주권만 매매 대상으로 하는 ‘껍데기’, 오피스텔 등의 분양권 매매 의뢰를 받은 중개업자가 투기꾼들과 사고팔기를 반복하면서 계속 가격을 올리는 ‘돌려치기’, 돌려치기로 가격이 상승한 분양권을 실수요자에게 파는 ‘막차 태워 시집 보내기’, 그리고 원래 1인 소유이었던 단독주택이나 다가구 주택으로 지은 건물을 용도변경하여 다수의 소유자로 만들어 조합원을 늘리는 ‘지분쪼개기’까지 투기의 역사는 진행되어왔다.

음성적인 거래로 의혹과 투기의 역사를 반복한 토지시장은 2005년 8월 31일에 발표한 강력한 ‘8.31 부동산 종합대책’으로 인해 철퇴를 맞아 많은 토지 투자자들이 위축되었고, 많은 전문가들이 전문 분야를 바꾸게 된 계기가 된 것이다. 2007년까지 이어진 강력한 규제 드라이브는 토지시장의 빙하기라 할 만하다.


상기에서 보듯, 우리나라의 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 시행하였다는 것을 알수 있다. 지가가 상승하고 부동산 가격이 급등하면 긴급 부동산 대책을 발표하고 이에 따른 문제점이 발생하면 후속조치를 시행해 가격 안정을 찾는 방식으로 부동산 흐름을 조율해왔다. 

 지난 10년간의 토지 역사를 다시한번 살펴볼 필요가 있다. 투자 타이밍이 있기 때문이다.

10년간의 토지거래 추이를 보면 1997년말 IMF 사태직후인 1998년 IMF체제 이후 전반적인 경기침체, 구조조정으로 인한 기업의 부도 및 실업률 증가와 고금리 정책으로 부동산시장의 매수세가 악화된 것이 주요 원인으로 거래량 감소세를 보였으며 1999년에는 경기회복세와 더불어 정부의 부동산경기 활성화정책에 따라 투자 환경이 호전된 것이 주요 원인으로 다시 IMF 전 수준으로 회복하여 2000년까지 토지시장은 안정세를 보였다.

2001년부터는 토지시장이 상승기에 접어들어 2002～2003년까지 토지시장 과열로 거래가 활발히 진행되면서 혹은 묻지마 투자의 행렬로 기획부동산의 피해가 양산되기 시작된 때이다.

2003년 10.29대책 등의 영향으로 2004년부터는 주택거래신고제 시행, 분양권 전매제한 등 정부의 주택가격 안정대책 추진의 영향으로 아파트 등 주거용 토지거래 감소가 주요 원인으로 거래량 감소세를 보였으나, 2005년에는 다시 토지시장이 과열되면서 거래량 증가세를 보인다. 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시, 뉴타운 사업 등 각종 정부의 개발계획의 구체적인 추진으로 개발지역과 그 주변지역 등 개발호재 지역의 토지거래증가와 강남아파트 가격상승 여파로 전국적인 아파트 거래증가가 주요 원인인 것이다.

2006년에는 8.31 대책을 기점으로 투기적 수요가 내재된 비주거용 거래가 전년 동기대비 큰 폭의 감소세를 보이면서 주거용 거래가 상회하는 역전현상을 나타냈고, 8.31대책의 영향이 가시화 되면서 농지 및 임야 등 비주거용 토지거래의 감소세가 두드러졌으며, 강남아파트 상승 여파로 지속되던 전국적인 아파트거래 증가세가 3.30 대책의 영향으로 아파트 재건축 추진물량 감소 등의 현상을 보이면서 아파트거래 및 주거용 토지거래 감소하였다. 2006. 9월 이후 뉴타운사업추진, 재건축, 재개발추진 등으로 주거용 토지거래가 크게 증가하면서 수도권 중심으로 토지거래량이 증가하였으나 전체적으로 약세 시장을 보여왔다.

2007년에는 실수요자 위주로 재편되어 용도지역중 상업지역과 지목중 공장용지의 거래량은 증가하였으나 대지는 감소하였다. 하지만 2008년 들어, 농지와 임야 완화 소식에 맞물려 용도지역으로는 공업지역과 주거지역이, 지목으로는 대지와 임야의 거래량이 상대적으로 크게 증가하였다. 또 다른 상승의 초입 국면에 들어섰다는 것을 알 수 있다.

 

새로운 희망과 함께 경제 살리기의 사명감을 안고 시작한 실용정부의 토지 투자의 방향을 점검해보기로 하자.

실용정부의 토지 관련 핵심과제는 크게 수도권 규제완화, 농지 및 산지 규제완화, 토지 이용도 제고에 있다. 2008년 3월 25일에 있었던 국토해양부 업무보고 내용중 토지 관련 내용을 일부 발췌하면, 도시용지 비율을 2020년까지 6.2퍼센트에서 9.2퍼센트까지 늘리면서 분당신도시급 신도시를 150개를 개발하기로 하였다. 또한, 10년간 장기 임대전용 산업단지 3,300만㎡를 공급하고 공장 설립 승인기간을 기존 2~4년에서 6개월로 단축하기로 하였고 소규모 공장 설립시 도로율과 녹지율등 규제완화등 전반적으로 서민들의 주거 안정과 기업 관련 규제 완화에 초점이 맞춰졌다.

여기서 주목할 만한 내용으로 분당급 신도시 150개의 도시용지 공급에 있다.

분당신도시 150개의 크기가 얼마인지 생각해보았는가?

분당의 면적이 19.6㎢, 판교가 9.29㎢이다. 분당 신도시가 150개라면 약 2,940㎢의 도시용지가 공급되는 데 서울의 면적이 605.33㎢이므로 약 4.86배로 5개의 서울이 개발된다는 것이다.

참고로, 인천 경제자유구역은 209.34㎢, 부산.진해 경제자유구역은 104.8㎢, 광양만권 경제자유구역은 90.48㎢, 경기.충남 황해 경제자유구역은 68.136㎢, 대구.경북 경제자유구역은 34.772㎢, 새만금.군산 경제자유구역은 96.3㎢로 합계 603.798㎢이다. 공교롭게도 서울과 비슷한 크기다. 분당신도시 150개는 이러한 경제자유구역도 5개나 개발된다는 것이다.

앞서, 규제와 완화의 역사를 통해 알 수 있듯이 토지 시장의 새로운 패러다임이 기대되고 있는 것이다.

농업보호구역(농업용수등의 확보로 현지 농민이외 개발이 불가한 농지)은 일부 해제될것으로 보여 새롭게 전원주택지로 각광받을 것으로 보인다. 택지 지구등으로 개발되는 면적만큼 인근에 조성되는 대체 농지조성 의무가 폐지되어 택지비 상승을 막으면서 거래를 활성화시키고, 평균 경사율이 15%이상이면서 농지규모가 2ha이하인 농지, 즉 농사짓기 힘든 한계농지의 거래, 소유, 개발등의 규제완화를 통해 도시용지를 공급하기로 하였다. 또한, 비영농 농업법인의 농지 소유를 허용하고 비농업인의 상속.이농농지 소유를 무제한 허용하기로 하였고, 농업인 출자등 농지개발을 장려하기로 하였다.

규제보다는 이용에 포커스를 둔다는 점에서 농지 및 산지등 토지시장은 새로운 전환점에 들어서는 것이다.

그렇다면, 숨가쁘게 진행되는 지난 1년간 무엇이 있었기에 토지 시장의 빅뱅을 기대하는 지 알아보기로 하자.

도시용지 비율을 3% 늘린다고 하였을 때, 어느 누구도 3%의 의미를 부여하지 못하였다. 다만, 땅에 관심을 두는 투자자라면 3%의 행방에 대해 의문부호를 가질 수밖에 없다.

3%는 분당신도시를 5개를 건설한다는 것을 의미하는 것으로 과연 가능할까에서 시작하여 어떻게라는 의문을 가질 수밖에 없었다. 불투명하고 불안한 시장으로 자꾸 몰아가는 서브프라임 위기가 그대로 진행되고 있는데….  

결과론적으로는, 2008년 10월 30일 국토 이용 효율화 방안을 통하여 공급 로드맵을 완성하였다.

글로벌화된 국제화 시장에 부족한 도시용지로 인해, 과도한 지대 부담을 수반하여 국내 기업들은 해외로 이전하고 외국기업들의 국내 진입은 어렵게 만들고 있다는 것이다. (산업용지 지대 - 한국 144.4 US$/㎡, 상해 50 US$/㎡, 마닐라 50 US$/㎡등)

또한, 수도권 집중 억제를 위해 도입된 수도권 규제는 기형적으로 작용하여 국가 경쟁력만 약화시키고 있고, 복잡한 용도지역ㆍ지구제는 일관성 없는 행위 제한만을 양산하여 토지 이용도 제고에 역행하고 있다는 것이다. 

국토이용계획 수립방식 개편, 용도지역제도의 통합ㆍ단순화, 토지개발ㆍ이용 규제의 합리화, 수도권 규제의 합리적 개선, 산업 도시용 토지 공급능력 확충이라는 과제를 안고 2009년 6월에 많은 부분의 변화를 예고하고 있다.

향후 5년간 2.232㎢이상의 개발 가능 토지(제주도 면적의 1.2배)를 공급하기로 하였는데, 그 대상이 주목할 만하다.

농업진흥지역은 일부 조정하여 650㎢, 1,000㎢에 해당하는 보전산지를 준보전산지로, 개발제한구역을 일부조정하여 128㎢의 면적만큼, 군사시설보호구역은 해제 및 완화 절차를 거쳐 454㎢의 면적을 공급하기로 한 것이다.

엄청난 개발 물량이 쏟아져 나오는 것이다. 이러한 공급 로드맵 이전의 2007년 도시용지 비율은 6.4%에 불과하였다.

3%의 도시 용지 비율, 결코 작은 것이 아니라는 것을 알 수 있다.  

이러한 공급 로드맵에 맞추어 2008년부터 새롭게 부각되는 개발 호재와 실수요자 시장의 변화를 통해 토지 투자의 방향을 잡는 것이 중요하다. 먼저, 개발 호재로는 새만금개발지구, 4대강 정비사업, 대심도 광역전철, 5+2 광역경제권이 있다. 새만금과 4대강 정비사업은 따로 논하기로 하겠다.

전 국토의 균형발전 차원에서 기업도시와 혁신도시가 진행되었다면, 수도권의 균형발전을 가져오는 대심도 광역급행철도를 주목할 필요가 있다. 킨텍스~대곡~연신내~신촌~용산~고속터미널~삼성~판교~기흥~동탄으로 이어지는 77.8km의 A코스, 의정부~창동~청량리~삼성~양재~과천~금정의 49.3km에 해당하는 B코스, 청량리~서울역~용산~여의도~신도림~부평~인천시청~송도로 이어지는 50.3km의 C코스를 발표하였다. 

대심도 광역전철은 깊이 50m 이하의 지하에 곡선이 아닌 직선으로 도심간을 연결하는 획기적 교통망으로 그동안의 공간적 거리의 개념을 시간적 거리 개념으로 탈바꿈시키는 계기가 될 것이다. 

더 이상 늘어나지 않는 인구 구조에서, 새로운 택지 개발을 건설한다는 것은 자칫 불 꺼진 신도시만을 양산하는 꼴이 될 수 있음을 지방에서 쉽게 찾을 수 있듯이 이제는 더 이상 거주만을 위한 공간 창조는 무의미하다.

다가오는 멀티 잡(Job)시대에 맞추어, 시간적인 효율성을 가져오는 도심간의 가교 역활을 하는 도로가 더욱 가치를 드러날 것이다. 도로로 인해 인기 지역의 부침이 되는 날이 다가오고 있다는 것이다.

이러한 니즈(Needs)에 맞추어 5+2 광역경제권 및 30대 선도 프로젝트를 예의주시할 필요가 있다.

수도권의 제2외곽순환도로, 원시~대곡 복선전철, 인천 지하철 2호선, 충청권의 오송~대전 신교통수단, 제2경부 고속도로, 제2서해안 고속도로, 서해안 복선전철, 호남권의 호남고속철도, 광주외곽순환도로, 강원권의 제2영동 고속도로, 원주~강릉 철도, 대경권 및 동남권의 외곽순환도로 등이 도심간의 유동인구를 늘리면서 도시의 성장을 기대할 수 있게 된 것이다. 

그럼, 실수요자 시장의 변화는 무엇일까?

꿈쩍도 하지 않는 토지의 대표적인 규제인 토지거래허가제와 양도소득세 중과세 제도의 빗장이 열렸다는 점이다.

2008.9.29에 세대원 거주기간을 1년에서 6개월로 축소되었고, 2009.1.30에 서울 크기의 17배 면적에 해당하는 10,224㎢의 토지거래허가구역을 해제하면서 토지 시장의 진입이 다소 수월해진 것이다.

2008.12.17에 2주택자(50% -> 일반세율)와 다주택자(60% -> 45%)의 양도세율이 완화되면서 토지 중과세 완화에 대한 기대감이 있었다. 계속되는 경기 침체로 인해 2009.3.16에 다주택자 중과세 폐지와 함께 비사업용 토지 역시 중과세 대상에서 배제된 것이다.

물론, 국회 통과라는 것이 남아있지만 이제 토지 거래를 막는 대표적인 장벽은 사라진 셈이다.

토지거래허가구역이라는 이유 하나만으로, 현지에 거주하는 농업인이 팔고 싶어도 팔지 못하는 하소연과 부득이하게 혹은 매도 타이밍을 놓혀 66%의 양도세를 내고 나면 남는 것이 없다는 이유만으로 상속이나 증여까지 염두에 두는 부재지주의 한숨을 이제는 듣지 않아도 되는 것이다.

아울러, 2003년부터 시행중인 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 "선계획 후이용"의 패러다임에 의해 묻지마 투자가 아닌 토지의 가치투자, 즉 리모델링 기법을 통하여 하나둘씩 성공하는 사례가 늘고 있다는 것을 주목할 만하다. 

"땅 투자는 영원한 블루오션이다."라는 주제를 가지고, 기나 긴 글을 쓴 것 같다. 토지 시장의 새로운 시장이 열리고 있다는 것을 역설적으로 강조하고 싶었기 때문이다. 

온나라부동산정보 통합포털의 개인별 토지보유 현황의 통계를 소개하면서 행복한 부자의 꿈과 함께 글을 맺는다.

전체 인구의 27.9%만이 자기 땅을 갖고 있고, 전체 인구의 약 1%인 50만명이 소유하고 있는 토지가 전체 개인소유 토지의 56.7%를 소유하고 있어 소수의 땅부자들에 의한 과점현상이 두드러지고 있다. 즉, 빈익빈 부익부 현상이 진행되고 있는 것이다.

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