임차보증금 증액으로 재계약서를 작성하는경우
1.등기사항전부증명서를 확인하여 추가로 설정된 근저당권 또는 변동된 권리관계(압류.가등기.가압류.가처분 등)
등이 잇는 가를 먼저 확인해야 한다.
2.특별한 문제점이 없는 경우 보증금 증액 계약서를 작성하고 주민센터.읍.면사무소에서 확정일자를 부여 받는다.
3.보증금이 증액된 경우는 2.와 같이 증액된 계약서를 다시 작성하고 주민센터등에서 확정일자를 받아야만 증액된 보증금에 대해서도 다른 후순위채권보다 우선하여 보장받을 수 있다.
4.보증금 증액 등으로 계약서를 다시 작성할때 증액된 금액을 포함한 전체금액을 기재하고
[특약사항란에 [임차보증금 ㅇㅇㅇㅇ원을 증액하면서 기존 계약을 연장하기로 한다].또는
[기존 임대차계약기간 만료로 인한 보증금 증액 및 기한연장에 따른 재계약서 작성임] 등으로 명기하고
증액한 계약서에도 확정일자를 받아 보관하고 있어야만 증액된 부분에 대해서도
대항력과 확정일자에 의한 우선변제권이 발생한다. 훗날 임차주택이 경매절차가 진행될 때 기존
계약서와 증액된 계약서를 가지고 권리신고 및 배당요구를 해야 한다.
계약갱신요구권과 재계약,묵시적갱신될때 유의사항
(1) 임차인이 계약갱신요구권 행사시
임대인 입장에서는 ☞ 5% 이내에서 임대료 증액조건으로 계약서를 작성한다면 특약사항에 "계약갱신
요구로 작성한 계약임"을 명시해야 한다.(이때 계약갱신요구권을 행사한것으로 2년 후 갱신요권
행사할 수 있음) 이런문구를 명시하지 않으면 임대인이 훗날 입증하기 어려워서,계약기간 만료 후
임차인의 계약갱신요구권으로 6년 더 거주할 수도 있기 때문이다
(2)재계약을 하는경우
재계약은 새로운 임대차게약에 합의로 시작된 것으로,종전계약과 무관하게 2년 후 임차인의 1회
계약갱신청구권이 남아 있다.☞이 경우 임대인과 임차인이 합의하에 보증금 5%를 초과하여 증액하는
것도 가능합니다. 즉 임차인은 보증금 5%를 초과해서 증액하고 재계약하고 .2년 후 계약갱신요구권
으로 2년 더살 것을 선택하든지. 아니면 계약갱신요구권을 행사해서 보증금 5%범위 내에서 증액하고
2년만 거주하고 이사갈 것인지를 선태해야 한다.
(3)묵시적 갱신으로 연장되는경우
기존임대차는 종료된 것으로 보고,새로운 2년의 임대차가 시작된 것으로 보기 때문에 2년의 계약
갱신요구권을 행사하여 2년 더 거주할 수 있다.