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■ 부동산매매계약 후 매도인 사망시 등기절차와 상속세 배우자 공제
부동산매매계약 체결 후 매도인이 갑자기 사망하는 경우가 있을 것입니다. 이때 매도인과 매수인 입장에서 등기이전 및 매매대금 지급과 관련하여 각자 어떤 것을 알아두어야 하는지를 알아보고, 특히 매도인의 상속인들 중에 배우자가 있는 경우 상속등기와 관련하여 상속세 절세 관련 주의할 점 등을 살펴보겠습니다.
▶ 계약금만 지급했는데, 매도인이 사망시 매수인의 잔금 지급 방법
매수인이 부동산매매 계약을 체결 계약금만 지급하고, 아직 중도금 또는 잔금을 지급하기 전에 매도인이 사망했다고 해도, 매매계약은 여전히 유효합니다. 따라서, 매수인으로서는 매도인의 상속인에게 나머지 매매대금을 지급하면 되고, 소유권등기이전을 요구하면 됩니다.
그러나, 매수인이 매매대금을 제대로 지급하기 어려운 경우도 있을 것입니다. 이때는 변제공탁제도를 활용하면 될 것입니다(민법 487조).
예를 들어 망인의 상속인이 누구인지 정확히 알 수 없는 경우, 상속인 중 행방불명인 자가 있는 경우, 공동상속인들 사이에 상속재산분할 협의가 제대로 되지 않아 상속지분을 알 수 없는 경우, 상속인이 상속을 이유로 잔금받기를 거절 하는 경우 등의 사유가 있어, 매수인이 잔금을 지급하기 어려운 상황이라면, 망인을 피공탁자로 해서 관할 법원에 변제공탁을 하면 됩니다. 그러면, 매수인은 매매대금 지급의무를 전부 이행한 것으로 됩니다.(대법원 1991. 5. 28. 선고 91다3055 판결).
▶ 매도인이 매수인에게 소유권등기를 이전시켜 주지 않을 때 매수인의 대처방법
매도인의 상속인들이 잔금을 받았거나, 매수인이 잔금을 변제공탁했음에도 불구하고, 매도인의 상속인들이 매수인에게 소유권등기 이전에 협조를 해주지 않는 상황이라면 소송을 통하여 해결할 수 있습니다. 구체적으로, 매수인은 해당 부동산에 처분금지가처분신청을 하고 소유권이전등기절차 이행청구 소송을 제기하여 승소 확정 판결문을 받아 소유권등기를 가져올 수 있습니다.
▶ 매도인의 상속인이 매수인에게 소유권등기를 이전시킬 때, 상속등기를 생략할 수 있는지
매도인이 사망했다고 하더라도, 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인의 상속인들은 매수인에게 부동산 소유권이전등기를 이행할 의무가 있습니다.
이때 매도인의 사망시점부터 잔금일까지의 기간이 비교적 많이 남았고, 상속재산분할 협의 등으로 상속지분비율도 곧 정리가 될 것이라면, 상속등기까지 마친 후 잔금일에 소유권등기를 이전하면 될 것입니다.
문제는, 매도인의 사망시점부터 잔금일까지의 기간이 짧고, 상속분에 대한 분할협의도 되지 않는 등 정리가 안되는 상황에서, 상속등기를 생략하고 바로 매수인 앞으로 소유권등기를 이전할 수도 있는지 여부인데, 결론부터 얘기하면 이런 방식도 가능합니다.
상속인은 사망신고를 한 후에 자기가 상속인임을 증명하는 서류를 첨부하여 매도인으로부터 매수인에게로 바로 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다(부동산등기법 27조). 피상속인이 신청하였을 등기신청을 편의상 상속인이 상속등기를 거칠 필요 없이 자기의 이름으로 신청할 수 있게끔 그 이행의 편의를 부여한 것입니다.
▶ 매도인의 상속인이 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권등기 이전하는 경우, 상속세 배우자 공제 관련하여 주의할 점
한편, 매도인의 상속인들 중에 매도인의 배우자가 있다면, 매수인에게 소유권이전등기를 할때 주의할 점이 있습니다. 앞서 매도인의 상속인들은 상속등기 없이도 바로 매수인에게 소유권이전등기가 가능하다고 하였는데, 이는 법적으로 가능하다는 것이지, 그렇게 할 경우 상속세 관련해서는 배우자 상속공제와 관련하여 손해를 볼 수 있습니다.
망인의 배우자는 상속재산 중 최소 5억원에서 최대 30억원까지는 상속세 과세대상에서 공제받을 수 있고, 이를 배우자 상속공제라 하는데, 최근 대법원은, 부동산 매도인의 상속인들이 상속등기를 하지 않은채 매수인에게 바로 소유권이전등기를 할 경우, 배우자 상속공제를 적용받을 수 없다고 하였으므로 주의를 요합니다(대법원 2023.11.2. 선고 2023두44061 판결).
구체적으로 대법원은, 피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 공동상속인들이 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 준 사안에서, “상속세 및 증여세법 제19조 제2항은 배우자 상속공제의 요건으로, 상속재산인 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기를 요구하고 있으므로, 공동상속인들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 한 경우, 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못한 것이다.”는 취지로 판시하였습니다.
속칭 꼬마빌딩 매매의 경우, 거래가액이 많이 나가서 계약일로부터 잔금일까지 기간이 길고, 매도인이 고령자인 경우도 많은 관계로, 매매계약 후 매도인이 사망하는 사례가 나오기도 하는데, 상속인 중 배우자가 있는 경우 상속세 절세를 위해서는, 상속등기를 먼저 한 후 매수인에게 등기 이전은 진행해야 할 것입니다.
※ 참조
■ 민법 제487조(변제공탁의 요건, 효과)
채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.
■ 대법원 1991. 5. 28. 선고 91다3055 판결
[소유권이전등기][집39(2)민,344;공1991.7.15.(900),1752]
【판시사항】
가. 공유재산을 매수하였다는 주장 속에 공유자 중의 1인과 사이의 매매만이 유효한 경우의 그 지분에 대한 일부 승소의 판결을 구하는 의사가 포함되어 있는지 여부(적극)
나. 사망한 매도인의 공동상속인들이나 그들의 상속지분을 구체적으로 알기 어려운 경우에 있어 사망한 매도인을 피공탁자로 하여 한 대금변제공탁의 효력 유무(적극)
【판결요지】
가. 공유자 중 1인이나 그 대리인으로부터 공유재산을 매수한 자는 다른 공유자의 지분에 대한 매매가 적법한 것으로 인정되지 아니하더라도 공유재산 중 당해 매도인의 공유지분비율에 해당하는 부분에 대하여는 계약이 유효함을 주장할 수 있고, 비록 매수인이 공유자들의 지분을 각각 매수하였다고 주장하지 아니하였다고 하더라도 공유자 중의 1인과 사이의 매매만이 유효한 경우에는 그 지분에 대한 일부 승소의 판결을 구하는 의사가 있는 것으로 볼 수 있다.
나. 매매계약의 중도금 지급기일을 앞두고 사망한 매도인에게 상속인들이 여러 명이 있고 그 중에는 출가한 딸들도 있을 뿐 아니라 출가하였다가 자식만 남기고 사망한 딸도 있는 등 매수인으로서는 매도인의 공동상속인들이나 그 상속인들의 상속지분을 구체적으로 알기 어렵다면 중도금 지급기일에 사망한 매도인을 피공탁자로 하여 중도금의 변제공탁을 한 것은 민법 제487조 후단에 해당하여 유효하다.
【참조조문】
【전 문】
【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 1 외 1인 원고들 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 담당변호사 김인섭 외 4인
【피고, 피상고인】 망 소외 1의 소송수계인 피고 1 외 7인
【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 9 외 7인 피고들 소송대리인 변호사 차상근
【원심판결】 서울고등법원 1990.12.5. 선고 89나46389 판결
【주 문】
각 상고를 모두 기각한다.
상고비용은 상고인 각자의 부담으로 한다.
【이 유】
1. 원고들 소송대리인의 상고이유를 본다.
원심판결 이유에 의하면 원심은 원고들과 이 사건 매매계약을 체결한 소외 2가 망 소외 1로 부터 이 사건 각 부동산 중 그의 공유지분 1/2의 처분에 관한 대리권을 수여받았다는 원고들의 주장을 인정할 증거가 없다 하여 배척하였는 바, 기록에 의하여 소론 각 증거관계를 살펴 보아도 원심의 위와 같은 판단에 수긍이 가고 거기에 소론과 같이 채증법칙위배 및 심리미진으로 사실을 오인하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 없으므로 논지는 이유없다.
2. 피고 9, 피고 10, 피고 11, 피고 12, 피고 13, 피고 14, 피고 15, 피고 16의 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다.
기록에 의하여 원심이 취사한 증거관계를 살펴보면 원심이 이 사건 매매계약에 있어서 매매대금이 위 피고들 주장과 같이 금 77,000,000원이 아니라 금 70,000,000원이라고 판단한 조치에 수긍이 가고 거기에 논지가 주장하는 바와 같이 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 없으므로 논지는 이유없다.
3. 같은 소송대리인의 상고이유 제2점을 본다.
원심은 공유자 중 1인이나 그 대리인으로부터 공유재산을 매수한 자는 다른 공유자의 지분에 대한 매매가 적법한 것으로 인정되지 아니하더라도 공유재산 중 당해 매도인의 공유지분비율에 해당하는 부분에 대하여는 계약이 유효함을 주장할 수 있고 이 경우에 매수인이 지급할 매매대금은 전체 매매대금 중 당해 매도인의 공유지분비율에 따라 감축된 금액이므로, 망 소외 3의 공유지분에 대한 매매대금은 그 지분비율에 따라 금 35,000,000원이라고 판단하였는바, 비록 원고들이 망 소외 3과 망 소외 1의 지분을 각각 금 35,000,000원씩에 매수하였다고 주장하지 아니하였다고 하더라도 원고들과 망 소외 3 사이의 매매만이 유효한 것으로 인정되는 경우에 원고들로서는 망 소외 3의 지분에 대한 일부승소의 판결을 구하는 의사가 있는 것으로 못볼 바가 아니므로, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고 거기에 논지가 주장하는 바와 같이 민사소송에 있어서의 처분권주의에 위배된다거나 지분매매에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점 논지도 이유없다.
4. 같은 소송대리인의 상고이유 제3점을 본다.
원심은 이 사건 매매계약의 중도금 지급기일을 앞두고 사망한 망 소외 3에게는 상속인들이 여러 명이 있고 그 중에는 출가한 딸들도 있을 뿐 아니라 출가하였다가 자식만 남기고 사망한 딸도 있는 등 매수인인 원고들로서는 매도인인 망 소외 3의 공동상속인들이나 그 상속인들의 상속지분을 구체적으로 알기 어려웠으므로 원고들이 중도금 지급기일에 망 소외 3을 피공탁자로 하여 중도금의 변제공탁을 한 것은 민법 제487조 후단에 해당하여 유효하다 는 취지로 판단하였는 바, 기록에 의하여 살펴보면 위와 같은 원심판단은 정당하고 소론과 같은 법리오해의 위법이 없으므로 이 점 논지도 이유없다.
5. 같은 소송대리인의 상고이유 제4점을 본다.
논지는 앞서 본 중도금의 변제공탁이 무효이고 이 사건 매매대금이 금 77,000,000원이 아닌 금 70,000,000원임을 전제로 하는 것이고, 또 망 소외 3이 사망하기 이전에 원고 1에 대하여 계약해제의사표시를 하면서 원고 1로부터 수령하였던 계약금을 면천단위농협에 예치하여 두었다고 하더라도 위 계약금의 배액의 이행제공을 하지 아니하였음이 피고들 주장자체에 의하여 명백한 이상 위와 같은 예치사실을 가지고 적법한 이행제공이 있었다고 할 수 없으므로, 원심판결이 계약해제에 관한 법리를 오해하였다는 취지의 위 논지도 이유없다.
6. 그러므로 원고들과 위 피고들의 각 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 배만운(재판장) 이회창 이재성 김석수
■ 부동산등기법 제27조(포괄승계인에 의한 등기신청)
등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다.
■ 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023두44061 판결
[상속세부과처분취소]〈구 상증세법상 배우자 상속공제의 필수적 요건을 갖추었는지 여부가 문제된 사건〉[공2023하,2137]
【판시사항】
[1] 구 상속세 및 증여세법 제19조 제1항, 제2항에 따른 배우자 상속공제의 입법 취지 / 구 상속세 및 증여세법 제19조 제2항 후문의 상속재산분할신고가 배우자 상속공제의 필수적 요건인지 여부(원칙적 소극)
[2] 피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 공동상속인들이 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 공동상속인들이 구 상속세 및 증여세법 제19조 제2항에서 정한 배우자 상속공제의 요건을 갖추었는지 문제 된 사안에서, 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못하였다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례
【판결요지】
[1] 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제19조 제1항, 제2항에 따른 배우자 상속공제는, 배우자 간 상속이 수평적 이전이고 세대 간 이전은 아니므로 이를 감안하여 상속재산 중 일정 비율까지는 과세를 유보한 후 잔존배우자 사망 시 과세하도록 하는 이른바 ‘1세대 1회 과세원칙’과 잔존배우자의 상속재산에 대한 기여인정 및 생활보장을 반영한 것이다. 특히 구 상증세법 제19조 제2항에 따라 상속개시 후 배우자상속재산분할기한 내 배우자 앞으로 실제 상속재산분할이 완료되어야 배우자 상속공제를 허용하는 것은 상속재산 미분할 상태로 일단 배우자 상속공제를 받은 다음 추후 협의분할을 거쳐 자녀에게 재산을 이전하는 방법으로 부를 무상이전하려는 시도를 방지하고 상속세에 관한 조세법률관계를 조속히 확정하기 위한 데 그 입법 취지가 있다. 한편 구 상증세법 제19조 제3항에 따른 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 등 특별한 사정이 없는 한, 구 상증세법 제19조 제2항 후문의 상속재산분할신고는 그 문언 내용과 취지 및 체계, 개정 연혁 등에 비추어, 상속인으로 하여금 배우자상속재산분할기한까지 상속재산의 분할사실을 신고하도록 협력의무를 부과한 것에 불과하고, 배우자 상속공제의 필수적 요건으로 볼 것은 아니다.
[2] 피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 공동상속인들이 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 공동상속인들이 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제19조 제2항에서 정한 배우자 상속공제의 요건을 갖추었는지 문제 된 사안에서, 구 상증세법상 배우자 상속공제를 받기 위해서는 상속재산인 위 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기가 필요한데, 상속인인 배우자가 상속재산인 부동산에 관하여 그 명의의 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 등기권리자에게 직접 등기를 마쳐 주었다는 이유만으로 위 부동산이 구 상증세법 제19조 제2항에서 정하는 ‘분할에 등기가 필요한 상속재산’에서 제외된다고 볼 수는 없고, 공동상속인들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었다는 사정만으로 위 부동산에 관하여 배우자 명의로 상속재산분할협의에 따른 등기가 마쳐진 것과 동일하게 평가할 수 없어, 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못하였다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제2항, 제3항 [2] 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제2항, 제3항, 부동산등기법 제27조
【참조판례】
[1] 헌법재판소 2012. 5. 31. 선고 2009헌바190 전원재판부 결정(헌공188, 994)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 위즈 담당변호사 서정호 외 1인)
【피고, 피상고인】 동대문세무서장
【원심판결】 서울고법 2023. 5. 18. 선고 2022누67403 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 관련 규정
구 「상속세 및 증여세법」(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제19조 제1항은 거주자의 사망으로 배우자가 실제 상속받은 금액은 일정 한도 내에서 상속세 과세가액에서 공제하도록 규정하고 있고, 제2항은 ‘배우자 상속공제는 상속세과세표준신고기한의 다음 날부터 6개월이 되는 날(이하 ‘배우자상속재산분할기한’이라 한다)까지 배우자의 상속재산을 분할(등기·등록·명의개서 등이 필요한 경우에는 그 등기·등록·명의개서 등이 된 것에 한정한다)한 경우에 적용한다. 이 경우 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.’는 취지로 규정하고 있다.
위 규정에 따른 배우자 상속공제는, 배우자 간 상속이 수평적 이전이고 세대 간 이전은 아니므로 이를 감안하여 상속재산 중 일정 비율까지는 과세를 유보한 후 잔존배우자 사망 시 과세하도록 하는 이른바 ‘1세대 1회 과세원칙’과 잔존배우자의 상속재산에 대한 기여인정 및 생활보장을 반영한 것이다. 특히 구 상증세법 제19조 제2항에 따라 상속개시 후 배우자상속재산분할기한 내 배우자 앞으로 실제 상속재산분할이 완료되어야 배우자 상속공제를 허용하는 것은 상속재산 미분할 상태로 일단 배우자 상속공제를 받은 다음 추후 협의분할을 거쳐 자녀에게 재산을 이전하는 방법으로 부를 무상이전하려는 시도를 방지하고 상속세에 관한 조세법률관계를 조속히 확정하기 위한 데 그 입법 취지가 있다(헌법재판소 2012. 5. 31. 선고 2009헌바190 전원재판부 결정 등 참조). 한편 구 상증세법 제19조 제3항에 따른 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 등 특별한 사정이 없는 한, 구 상증세법 제19조 제2항 후문의 상속재산분할신고는 그 문언 내용과 취지 및 체계, 개정 연혁 등에 비추어, 상속인으로 하여금 배우자상속재산분할기한까지 상속재산의 분할사실을 신고하도록 협력의무를 부과한 것에 불과하고, 배우자 상속공제의 필수적 요건으로 볼 것은 아니다.
2. 판단
가. 원심은 다음과 같은 이유로 원고들이 구 상증세법 제19조 제2항에서 정한 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못하였다고 보아, 이와 같은 전제에서 이루어진 이 사건 처분이 적법하다고 판단하였다.
1) 부동산에 관한 상속재산분할협의의 사법상 효력 유무나 포괄승계인인 상속인이 직접 등기를 신청할 수 있는지 여부와는 별개로 구 상증세법상 배우자 상속공제를 받기 위해서는 상속재산인 이 사건 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기가 필요하다.
2) 상속인인 배우자가 상속재산인 부동산에 관하여 그 명의의 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 등기권리자에게 직접 등기를 마쳐 주었다는 이유만으로 이 사건 부동산이 구 상증세법 제19조 제2항에서 정하는 ‘분할에 등기가 필요한 상속재산’에서 제외된다고 볼 수는 없다.
3) 구 상증세법 제19조 제2항의 문언, 부동산등기법 제27조의 취지 등에 비추어 볼 때, 원고들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었다는 사정만으로 이 사건 부동산에 관하여 원고 1 명의로 상속재산분할협의에 따른 등기가 마쳐진 것과 동일하게 평가할 수 없다.
나. 원심판결 이유를 관련 규정과 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 구 상증세법 제19조 제2항 후문의 상속재산분할신고를 배우자 상속공제의 필수적 요건으로 설시한 부분은 적절하지 아니하나, 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못하였다고 본 원심의 판단은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 구 상증세법 제19조 제2항에서 정한 배우자 상속공제의 요건 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
다. 원고들은 원심판단에 금전채권의 상속·상속재산분할의 효과, 상속인이 외국에 주소를 둔 경우의 상속세과세표준신고기한과 배우자상속재산분할기한, 가산세 면제의 정당한 사유 등에 관한 법리오해의 잘못이 있다고도 주장하나, 이는 상고심에 이르러 비로소 내세우는 새로운 주장이므로 적법한 상고이유가 되지 못한다. 나아가 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보아도 그 주장을 받아들일 수 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 천대엽(재판장) 민유숙(주심) 이동원 권영준