1세대 1주택자가 신규 주택 1채를 추가 취득할 때는 취득세뿐 아니라 보유하고 있는 동안 부담하게 될 종합부동산세와 임대소득세 및 종전 주택의 양도세에 미치는 영향을 함께 고려해야 한다.
우선 신규 주택이 취득세 중과세 대상에 해당하는지 알아야 한다. 비조정대상지역의 신규 주택을 취득해 1세대 2주택자가 되는 경우에는 종전 주택의 소재지에 상관없이 1.1~3.5%의 일반세율을 적용한다.
다주택자와 법인이 지방의 공시가격 1억원 이하 주택을 사들이는 이유는 무엇일까.
첫째, 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세가 1%로 저렴하다. 현재 다주택자와 법인이 주택을 취득할 경우 취득세가 최고 12%로 중과된다. 하지만 공시가격 1억원 이하 주택은 다주택자와 법인이 취득하더라도 취득세가 중과되지 않는다. 또 다른 주택을 취득할 때도 보유 주택 수에서 제외된다. 가령 공시가격 1억원 이하 주택을 10채 보유한 다주택자가 서울의 주택을 추가로 취득하더라도 취득세가 중과세되지 않아 1~3%만 내면 된다. 다만 ‘도시 및 주거환경정비법’상 정비구역으로 지정·고시된 지역과 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’상 사업시행구역은 공시가격 1억원 이하 주택도 취득세가 중과되므로 주의해야 한다.
둘째, 아파트를 제외한 비조정대상지역 주택을 임대주택으로 등록하면 종합부동산세를 면제받을 수 있다. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상자가 조정대상지역 주택을 신규로 취득해서 임대주택으로 등록해도 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없다. 반면 비조정대상지역의 주택(아파트 제외)은 10년 장기일반민간임대사업자로 등록하면 종부세가 합산배제된다. 다만 임대개시일 당시 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하여야 하고, 임대료 인상률도 연 5%를 초과해선 안 된다. 한편 법인은 ‘7·10 부동산 대책’ 이후 신규로 임대주택으로 등록해도 종부세가 합산배제되지 않고, 개인의 최고세율(일반세율 3%, 중과세율 6%)을 단일세율로 납부해야 하므로 부담이 커졌다. 종부세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 과세하므로 법인이 6월 2일 이후 주택을 매수해서 다음해 6월 1일 이전에 팔면 종부세를 내지 않아도 된다
셋째, 지방에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 양도소득세가 중과세되지 않는다. 현행 세법상 3주택 이상 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세가 일반세율에 30%를 더해 중과세된다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 하지만 지방 소재 기준시가 3억원 이하 주택은 조정대상지역으로 지정되더라도 중과세가 적용되지 않아 일반세율로 과세되고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 여기에서 지방이란 수도권(서울, 경기, 인천)과 광역시·세종시를 제외한 도 지역에 있는 주택이다. 또 지방 소재 기준시가 3억원 이하 주택은 다른 주택의 양도세 중과세를 판단할 때도 주택 수에서 제외된다.
가령 서울 아파트 1채와 강원도 기준시가 3억원 이하 아파트 2채를 보유하다 서울 아파트를 팔아도 양도세가 중과세되지 않는다. 단 중과세가 아닌 양도세 비과세를 판단할 때는 지방 소재 주택도 주택 수에 포함된다.
한편 법인이 부동산을 양도하면 양도세가 아니라 법인세를 낸다. 법인세율은 과세표준 2억원 이하 10%, 2억원 초과 20%다. 주택 양도의 경우 법인세와 별도로 양도차익의 20%를 추가로 과세하기 때문에 차익의 30~40%를 세금으로 낸다. 개인이 주택을 사서 2년 이내에 양도하면 60~70%의 단일세율이 적용된다. 법인은 보유 기간이 짧더라도 별도의 중과세가 없어 단기 매매의 경우 개인보다 유리하다.
Q 부동산법인이 주택을 취득하는 경우는 어떤가요?
2020.7.10 대책에 따라 법인의 주택 취득세 등 세율이 강화됐습니다. 따라서 최대 12배까지 주택취득세가 늘어나게 되었는데요. 현재 부동산법인이 매매업 또는 임대업을 목적으로 주택을 취득할 경우 법인의 주택 수나 해당 주택의 조정대상지역 소재 여부와 상관없이 취득세와 지방교육세, 농특세 등 중과세율 13.4%(단, 85㎡ 이하의 경우 12.4%)가 적용됩니다.
다만, 최근 공시가격 1억 이하 주택 취득 붐이 있었듯이 법인이 기준시가(개별주택가격, 공동주택가격) 1억원 이하인 정비구역 외 주택을 취득하는 등의 경우에는 예외적으로 일반세율 1.1~3.5% 적용됩니다.
이 경우에도 대도시내 법인을 설립한지 5년 이내에 대도시내 기준시가 1억원 이하 주택을 취득하면 주택임대등록사업자 등 중과제외업종에 해당하지 않는 한 중과세율 13.4%(단, 85㎡ 이하의 경우 12.4%)가 적용된다는 점에 주의해야 합니다.
Q 취득세 중과를 피하기 위한 방법이 있을까요?
우선 법인 업무 등 처리를 위해 출퇴근이 가능한 대도시외에 법인을 설립할 것을 권해드려요. 대도시외 법인을 설립했다면 서울과 같은 대도시내 매매용·임대용 부동산을 취득하더라도 취득세 등 일반세율 적용이 가능하기 때문이죠.
만약 대도시내 법인을 설립한 경우라면 반대로 대도시외 부동산을 취득하는 것이 취득세 등 중과를 피하는 방법입니다. 설립일부터 5년 이내 대도시내 부동산 취득시 중과되기 때문이에요.
다만, 대도시외 상가나 오피스 등 투자가 여의치 않은 경우에는 차라리 개인 명의로 취득하는 것도 다른 종합소득 등을 고려하여 검토해야 합니다. 개인은 주택 외 부동산 취득에 대해 취득세 등을 중과하지 않거든요.
그밖에도 대도시내 설립된지 5년이 경과한 법인을 인수하거나 대도시내 법인이 대도시내 1억원 이하 주택을 취득하는 경우 지방자치단체 주택임대사업자로 등록하는 것도 중과를 피하기 위한 방법이 될 수 있습니다.
Q 그밖에 부동산법인이 부동산 취득에서 유의할 점이 있을까요?
아시다시피 부동산 소재지역이 법인 토지거래허가구역인지, 혹은 농지취득자격증명원이 필요한 토지인지 여부 등을 우선 확인해야겠지요. 취득 자체가 어려울 수 있습니다.
또한 상가 등 건축물을 취득한 경우라면 건물분 부가가치세 조기환급도 제때 신고하여 불필요한 자금압박을 피하도록 하구요.
마지막으로 법인이 주택, 분양권, 입주권을 매수하여 거래 신고시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 아울러 투기과열지구 소재 주택을 취득하면 증빙자료도 함께 제출해야 합니다.