최우선변제(주택최우선변제,상가최우선변제)

[잠실박사]

주택임대차보호법과 최우선변제

소중한 재산이 걸린 보증금에 혹시라도 문제가 생긴다면 정말 막막해지겠죠?

지금부터 차근차근 주택임대차보호법과 함께 최우선변제에 대해 알아보겠습니다.

주택임대차보호법이란?

경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법으로 소액임차인의 보증금을 보호받기 위해 최우선변제 대상 임차인 및 보증금 중 최우선 변제금액으로 본인의 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 소액임대차보호법이라 합니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생깁니다(3조 2항). 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(3조 3항).

주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다(3조의 2).

임대의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장하여 임대를 종료할 수 있습니다(4조). 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

주택임대차보호법 최우선변제란?

말 그대로 최우선으로 변제를 받을 수 있다는 것입니다.

주택임대차 계약관계에 있어 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 특별법으로 정하여 임차인의 최소한의 권리를 보장하는 차원으로 소액보증금만큼은 최우선적으로 임차인에게 변제해 주는 것을 말합니다.

주택임대차보호법 최우선변제에 대해 조금 더 쉽게 설명하자면

임차한 주택의 경매, 공매시 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리라고 말할 수 있습니다. 이때 최우선변제 금액은 낙찰가격의 절반, 1/2 범위내에서만 받을 수 있습니다.

그렇다면 주택임대차보호법 최우선변제 성립요건은 무엇인지 알아볼까요?

1. 보증금액이 일정금액 이하여야 함.

2. 경매개시결정 기입등기 전에 대항력(점유+전입신고)를 갖춰야 함.

    (전입신고는 익일 0시부터 효력이 발생함)

3. 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 함.

전세보증금을 보호받을 수 있는 조건은 임대인과 임차인 사이에서 적용되는 것은 아니고

임차인은 반드시 주택을 명시적으로 인도받고 주민등록상의 전입신고를 거치고 확정일자 도장을 받아야만 그 권리를 행사할 수 있습니다. (익일 0시부터)

이것을 대항력이라고 부르는데 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

이 대항력을 갖추고 있다면 계약상에 명시된 날짜까지의 임차권 또는 2년 미만의 계약일시 2년까지의 임차권을 주장할 수 있으며 후순위권리자나 다른 채권자들보다 먼저 보증금변제 요구를 할 수 있는 우선변제권을 받을 수 있습니다.

대한민국 법원 인터넷등기소 사이트 (iros.go.kr)를 보면 소액임대차보호법에 따라 소액 임차인의 보호받을 수 있는 범위가 자세히 나와 있습니다.

대한민국 법원 인터넷등기소의 상단 메뉴 중 [자료센터]를 클릭하신 뒤 [소액임차인의 범위] 등 안내를 클릭하시면 소액임대차보호법의 범위 등을 볼 수 있습니다.

소액임대차보호법상 최우선변제 금액은 지역마다 다르게 나와 있으니 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인하세요.

전 세계적으로 전세 개념은 우리나라가 거의 유일합니다. 전세 보증금으로 인한 이런저런 사고가 많이 생기고

세입자(임차인)이 피해를 보는 경우가 많은 것이 현실입니다. 이러한 일이 닥쳤을 때 조금이라도 소중한 재산을 돌려받을수 있도록 상식처럼 알고 있어야하는 것 중 하나가 주택임대차보호법과 최우선변제입니다.

한가지 중요하게 알아야 할 것은 최우선변제라고 해서 경매 배당금 중 최우선으로 변제받을 수 있는 것은 아닙니다. 0순위인 경매 진행 비용과 필요비, 유익비를 제한 다음 순위로 받을 수 있으며 전체 낙찰 금액 중 1/2를 넘을 수 없습니다. 꼭 참고하세요!

상가건물임대차보호법