뉴스 조합원자격 매매 허용기준 개정

[지회장 박병구]

조합원 바통, 어디서 어떻게 받을까

이달 12일부터 재건축 아파트 조합원 자격을 팔 수 있는 기준이 대폭 낮아졌다. 혜택을 보게 된 곳은 투기과열지구로 지정돼 있는 서울 강남, 서초, 송파구 3곳의 재건축 아파트 1만4600채. 중개업소와 일부 전문가는 매물이 늘면서 가격이 떨어질 가능성을 제기했지만 지난주 재건축 시장은 대기수요 유입으로 가격이 그대로 유지된 단지가 많았다. 전문가들은 법정용적률 상향조정 등 규제 완화에 따라 실제 단지별로 사업 수익성이 얼마큼 좋아졌는지를 먼저 따져봐야 한다고 조언한다.

○ 수요층 두꺼워 호가 하락 거의 없어

부동산정보업체 부동산114에 따르면 개인 보유 기간을 무시했을 때 이번 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정안에 따라 조합원 지위 양도가 가능한 단지는 22곳이다. 조합설립인가를 받은 지 2년이 지났고 사업시행인가를 신청하지 않은 곳은 강남구 압구정동 한양7차, 개포동 주공1단지, 대치동 청실1·2차, 서초구 잠원동 한신7차 등 10곳이며 사업시행인가를 받은 지 2년 이내이고 착공은 아직 하지 않은 단지는 서초구 잠원동 우성아파트, 반포동 신반포와 한양아파트, 강남구 역삼동 개나리 4·5차 아파트 등 12곳이다.

현재 대부분의 재건축 아파트들은 올 들어 여름 비수기 전까지 숨 가쁘게 상승한 가격에서 더는 떨어지지 않고 보합세를 유지하고 있다. 강남구 개포동 주공1단지 36m²가 6억9000만 원, 43m²가 8억1000만 원 선, 서초구 잠원동 한신5차 110m²가 8억5000만 원, 116m²가 9억1500만 원, 서초구 반포동 신반포(한신1차) 93m²가 13억8500만 원, 106m²가 17억4000만 원, 강남구 역삼동 개나리5차 112m²가 8억7500만 원, 159m²가 13억 원 선이다.

지난달 정부가 수도권에서 주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 하향조정한 이후 부동산 규제 강화 방침으로 선회하는 것 아니냐는 예측이 나오면서 단지별로 1000만∼2000만 원 호가가 내리기도 했지만 가격 조정은 크지 않았다. 매물이 나오면 대기하고 있던 수요자들이 곧바로 매물을 사들일 만큼 수요층이 두껍기 때문. 일대 중개업소 관계자는 “여름철 비수기를 맞아 거래가 뜸해지면서 일부 급한 매물을 중심으로 호가가 내리기는 했지만 지난해와 같은 큰 폭의 가격 조정은 이제 없지 않겠느냐는 전망이 강하다”고 전했다.

○ 고점 회복… 수익성 따져 선별 매입해야

하지만 전문가들은 강남 재건축 아파트들이 이미 과거의 고점을 거의 회복한 만큼 이제 와서 급하게 매수하는 것은 피해야 한다고 조언한다. 그 대신 추가적인 규제가 나오면서 일시적인 가격 조정이 있을 때 다소 값이 하락한 매물을 잡는 편이 낫다고 말한다.

가장 먼저 따져봐야 하는 것은 수익성이다. 일반적으로 층이 높을수록 현재의 용적률이 높기 때문에 더 지어서 일반에게 분양할 물량이 많지 않다. 당연히 5층 이하 저층 단지가 더 유리하다. 최근 상향조정된 법정용적률이 적용되더라도 소형의무비율 규제를 받아야 하는 만큼 생각보다 수익성 개선 폭이 크지 않을 수 있다. 단지별로 대지지분도 모두 다른 만큼 직접 조합사무실을 찾아 향후 일반분양물량 등 전반적인 사업 계획을 들어봐야 한다. 또 인근 중개업소에서 시세 등을 조사해 추가 분담금 등을 미리 가늠해보는 것도 좋다.

부동산114 김규정 부장은 “정비계획안이 확정되는 등 최근 사업 진척이 빠르게 되고 있는 단지를 선택하되 시세차익에 대한 기대보다는 실제 거주하기에도 입지가 충분히 좋아 장기적으로 투자할 만한 단지를 선별하는 것이 방법”이라고 말했다.