Re:토지에 관한 문의

<A name="[문서의 처음]"></A> 무더위에  학습하시느라 수고 많으십니다. 제 친구중에 부동산에 관해 문제가 좀 있어 이렇게 몇 글자 올리게 되었습니다. 요약을 하면 다음과 같습니다. -. 주소지 : 하동군 하동읍 화심리 -. 지목 : 제방 (약 150여 평) -. 1965년 부터 김xx 씨(친구의 아버님)의 소유로 등기 되어 있음.    (1980년에 부친 씨 사망) 등기부 등본에는 1986년부터 지목이 제방으로 되어있음. 친구의 의문점 1) 과거에는 논, 밭이였던 땅이 어떻게 제방으로 변경되었는지?    [의견]     소하천이나 실개천에 붙어있는 땅들은 구거나 제방 등 물흐름과 관련된     지목이 된 토지들이 많습니다     추정컨대..     과거 등기부작성시는 현황이 논이나 밭이였기에 지목도 논이나 밭으로 됬었는데     그후 홍수 등으로 물흐름이 바뀌거나 아니면 소하천이나 실개천 공사를 행정관청     에서 하기위해서 하천법이나 소하천정비법 등으로 하천선을 긋거나 제방선을     그어서 홍수 등에 대비한 공사를 하는 경우가 많습니다     그러다가 세월이 흘러서     공사한것은 무너지고 다시 홍수 등으로 물흐름이 바뀌어서     과거의 논,밭이였던 부분이 제방으로 됬었다가 다시     제방이였던 부분을 과거 토지소유자들이 조금씩 개간을 하고 토지를 하천쪽으로     밀어내면서 땅을 가꾸고 일구워서 현재는 논,밭인 경우가 있습니다      2) 소유권자의 사망으로 인해 국가가 보상하지 않고 일방적으로 지목을 변경하였다면,    현재, 국가로 부터 보상 받을수 있는지?    [의견]     토지가 국가앞으로 넘어갔어야 보상안하고 하천사업시행하여     제방이 됬고 국유토지가 됬어야 당시 보상못받은 토지를 국가가 보상을     하는것이지     현재 소유주가 그대로이고 단지 지목만 국가가 바꾸었다고 해서 지목변경부분에     대한 보상은 없습니다.    3) 하동군청에 의하면 예전에 이 땅이 개토라고 하는데, 이 경우 토지의 매매가 가능한지?    [의견]     개토라함은 개천땅=하천땅 이란 의미이고     이땅을 매매할수있는지 여부는     등기부의 소유자와 토지대장상의 소유자를 검토해봐야 합니다     이런 경우     만일 국가가 하천사업해서 하천법으로 국유지로 만들었다면     토지대장만 국유지이고 등기부는 만들지 않습니다     따라서 등기부가 엣날꺼면 그 등기부는 이미 죽은것입니다     토지대장상에     1. 김xx ===============>등기부현재있음     2. 국가가 하천사업으로 국가소유========>등기부필요없기에 현재없음     위의 관계라면 그 등기부는 이미 오래전에 죽은 등기부입니다     따라서 김xx는 소유권자가 아니기에 그 이하 상속인도 소유권자가 아닙니다     따라서 매매는 불가한것이죠     매매한다면 국가땅을 팔아먹는격이죠(예컨대 봉이 김선달)        그런데     1. 김xx==================>등기부현재있음     2. 김xx==================>등기부현재 있으나 지목만 변경된 상태임     이런경우라면 얼마든지 매매가 가능한데     매매에 앞서 상속등기를 해야하고 상속등기할려면     공동상속등기하든가 아니면 상속포기각서 받아서 1명앞으로 상속등기해야     매매가 가능합니다     4) 토지사용승낙서의 경우 현재 상속자(자식)가 4명인데, 한명이라도 승낙을 반대한다면    누군가가 사용승낙을 득할 수 있는지요?    [의견]     상속포기각서도 전원 동의서이고     상속안된 토지의 사용승낙서도 전원동의서로 알고있습니다      저의 의문점 1) 개토와 토지사용승낙서의 정확한 의미 및 용도는 무엇인지요?    [의견]    개토란 = 개천= 실개천 = 즉 하천부지란 말이고 국가소유란 말입니다    하천법의거 하천이나 제방은 국유입니다    단, 작은 하천이나 실개천은 하천부지이든 제방이든 개인소유입니다 2) 타인에게 토지를 임대하여 수익을 얻고자 한다면, 토지사용승낙서 말고 지상권 같은    것을 등기케 하고 지료를 받으면 어떨지요?    [의견]    지상권을 설정해준다고 해도 거기에 소유권자 들어가는것이고    소유권자가 될려면 어차피 상속인들 포기각서 집어넣어서 특정1명의 상속인앞으로    상속등기해야 소유권자 되는것이지요 지식 모자란 관계로 시간을 뺏게 되어 대단히 죄송합니다. 여러분의 고견 부탁드립니다. 감사합니다. P.S 더 이상의 답변은 거절함을 알려드립니다.