미리 알아보는 부동산 체크 포인트

주간경제 동향미국에서 이번 CPI Consumer Price Index가 7.7%로 발표후 CPI SURPRISE로 뉴욕 증시는 코비드 이후 가장 많이 오르고 달러 약세로 원달러 환율도 100원 이상 떨어졌습니다. 인플레이션이 정점을 지나 떨어지고 있고 미연준도 피봇Pivot 이자율 인상의 정책기조를 전환할거라는 기대감 때문 입니다. 이번 FOMC회의에서 파월이 매파 즉 강경기조를 피력한 것이 무색해 지고 기대를 넘어선 결과로 장밋빛 예상이 넘쳐나고 있습니다. terminate 금리가 6%까지 예측되었으나 12월 0.5%, 내년 2월 0.5% 그리고 마지막으로 3월에 0.25%를 마지막으로 11월까지 금리가 유지 하리라는 예상이 대세론으로 최종금리가 5.25% 된다는것 입니다. 그러나 미연준은 “아직도 갈길이 멀다” 며 계속적인 인상의 뜻을 밝히고 있습니다. 현재 예상밖의 미 민주당의 승리, 우크라이나 정전막후 교섭 노력, 유럽의 이미 스테그플레이션stagflation초 진입, 미-중 관계, 영국예산안 영향.. 그러나 근원 CPI는 6.3%로 지난 3개월보다 더 높고 신차가격은 아직 안 떨어지고 렌트비의 고공행진에 노동시장은 견고한 상태로 모든면에 불확실성이 높아 아직 어떠한 지표나 예상도 확정할 수 없는 상황입니다. 특히 부동산시장은 내년 한해는 지속적인 가격하락과 거래부진이 예측되어 지난 주 언급한 대로 이자율 갱신시점이 돌아오거나 변동금리 보유자와 신규분양 클로징을 해야하는 경우에는 융자담당과 해당 에이젼트와 긴밀히 상황을 점검하고 상의해 대처해야 겠습니다. 너무나 변동성이 심해 적어도 앞으로 3개월의 향방이 내년도 전체의 예측을 가늠할 바로메터가 될 것으로 보이며 그에 따라 매주 경제상황을 업데이트 해 보겠습니다.▼중요 변동사항– Cooling-Off Period 2023년 1월 1일부터 시행되며 HBRP(HomeBuyer Rescission Period) 혹은 Cooling -Off Period라고 하며 부동산 계약시에 필수규정 이므로 주지하셔야 합니다. 시행 취지는 그동안 시장과열로 다중오퍼multiple offer 즉 경쟁 복수오퍼로 융자조건과 홈인스펙션 등 필수조건없이 no subjects offer로 바로 계약금을 넣고 거래가 되어 가격상승의 원인만 아니라 주택의 하자를 확인할 수 없어 바이어들의 기본적 보호가 이루어지질 못해 왔음이 문제로 대두되어 그 해결방안으로 시행되게 되었습니다. 신규분양은 이미 7일동안 취소할 수 있는 유예기간이 있어 본 시행령은 기존주택의 거래에 해당된다고 볼 수 있습니다. Subjects오퍼로 조건 해지 기간이 있다면 정당한 사유없이 바이어가 일방적으로 조건해지를 않고 계약을 파기하면 셀러측에서 법적대응을 할 수 있었지만 융자가 안되거나 인스펙션에 문제가 있으면 취소가 가능해 왔고 이러한 거래는 계속 유지가 됩니다. 해당기간 rescission period의 기준은 no subject offer에 주로 해당되며 시작 시점은 최종 acceptance offer후 next business day(토,주일, 공휴일 제외)로 부터 3비지니스일까지 입니다. 그리고 모든 당사자 즉 셀러바이어 에이젼트는 이 조항을 누구도 이 조항을 없애자고 할 수 없는 강제조항 입니다. 이 기간동안 바이어는 법적으로 기간안에 취소가 가능하지만 꼭 알아야하는 내용은 취소시 수수료가 계약금의 0.25%를 셀러가 물어야 합니다. 즉 10만불 당 250불로 100만불의 주택계약을 했으면 2,500불이 됩니다. No subjects offer시 보통 당일 혹은 다음날 deposit을 함으로 거기서 공제하고 바이어에게 돌려주는 방식으로 되며 이는 무모한 취소 난립을 방지하고 셀러도 보호받는 측면으로 합리적이라 할 수 있겠습니다.– Trading Service or Rental Property Management? 투자용 매물을 구입하고 렌트를 놓아야 하는 분들과 에이젼트 조차 명확히 구분을 못하는 부분이다. Trading Service란 에이젼트 즉 리얼터이며 trading service license 소지자이다. rental property management란 property management license를 소유한 property 관리자 이다. 예를들어 고객이 타운홈을 에이젼트를 통해 구입하고 렌트를 놓고자 하고 방법은 본인이 직접하거나 구입해 준 에이전트에게 부탁하거나 렌트써비스를 하는 property management license를 가진 사업자에게 의뢰 할 수 있다. 그런데 여기서 법적으로 가능한 부분과 불법이 되는 부분이 구분되어 있어 명확히 구분하고 인지해야만 한다. 우선 agent와 rental proper management는 모두 고객을위해 all types of rental properties에 대해 세입자를 찾아주고 initial security deposits, pet damage, other deposits를 새 새입자에게서 수령하는건 합법적이지만 agent는 월렌트비를 현 법으로 수령할수 없다. 따라서 건물주가 직접 세입자로부터 수령해야하며 agent가 수금한다면 징계 대상이 된다. 그리고 계약기간동안 수리 등의 관리 사항에 개입하거나 관리해서도 안되며 이 부분은 건물주가 직접하거나 rental management license 있는 사람을 고용 했다면 그를 통해 해야한다. 또 헷갈리는 부분은 agent 즉 부동산은 고객을 위해 세입자를 찾아주고 세입자측에 서서 tenancy agreement를 작성해 줄 수 있지만 property management license만 갖고있고 trading license가 없다면 랜드로드측에서서 계약을 해야지 세입자측에 서서 계약서를 작성해 주는 것은 불법이 된다. 반대로 Agent는 건물주를 위해 세입자를 찾는 것을 도와 줄 수는 았지만 계약 작성시 건물주를 대신해 작성하면 안되고 세입자측에 서서 작성해야한다– New Team Rule 요즘 업계에는 부동산팀Rea Estate Team이 많아지고 있다. 그러나 BCSFA가 Team 대한 불만 접수의 폭등으로 골머리를 앓고있어 새로운 규칙을 강화해 2023년 4월1일부터 시행, 엄격히 관리감독 하기로 했다. 정식 팀으로 규정을 잘 지키고 기타 선량한 에이젼트들의 피해를 막고 고객들이 변칙적 팀 운영과 과장 현혹 광고에 피해를 입지 않기위해 BCFSA 규정 내용을 반하는 부동산팀들의 위반사항의 예를 정리해 보았습니다 Team은 적어도 2인 이상 구성 되어야 함. 1인이 팀은 불허. 현재 부동산팀인 경우 다시 등록이 필요 없지만 등록 안된 팀은 내년 새 시행일시에 모두 등록 해야함. 팀으로 광고를 하지만 정식으로 팀등록을 안하고 개인이름으로 계약을 하거나 개인으로 협회실적 어워드 취득 등 변칙은 금지. 등록 안된 팀원의 실적을 팀실적으로 협회에 불법으로 올리기 등. 모든 광고에 팀이름 명시. 오퍼시 team disclosure form에 모든 팀 멤버 명기 및 고객 싸인이 mandatory. 정식으로 협회에 팀멤버로 등록되지 않은분들의 팀이름을 건 개인광고 금지. 팀내에서 고객 interest와 private information 보호 의무. 팀멤버내에서 dual agency 엄격히 금지 등이 있다– New tax Rule 현재까지 1가구 1주택은 실거주시 가격이 올라도 양도세와 기간제한이 없었습니다. 하지만 내년부터는 1년 이내 파는 경우 1가구 1주택 메인 주거지의 실거주라도 양도차액이 부과될 예정입니다. 자세한 사항은 담당 회계사와 상담해 새로 시행되는 내용을 주지하시기 바랍니다.백홍기 부동산 honggi@honggibaek.com*본 내용은 공식 발표된 자료와 Sources 그리고 현재 진행중인 부동산 시장 상황과 경험에 충실히 기반을 두고 작성 되었습니다. 전망은 시시각각 여러 상황에 따라 변동 됨을 고려 하시어 참조로 하시고 최종 판단은 항상 신중히 하시고 각 해당 전문가와 자료 매체들을 종합해 하시길 바랍니다. 항상 최선을 다해 정확하고 올바른 자료와 내용을 전달 하도록 노력 하겠습니다. 문의 사항 있으시면 언제든지 알려 주시면 감사하겠습니다.*백홍기 대표는 1997년 7월 영주권 취득후 캐나다로 이민와 2016년 10월 라인센스 취득후 현재 17년 동안 밴쿠버에서 부동산업에 종사 중이다. 한국에서는 현대그룹 석유화학 해외영업 미주아주팀장을 역임했다.