2013.02.14. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800) 부제 : 재건축 투자의 key-point 둔촌주공처럼 기존 용적율 낮아야 수익성 좋다

[dream박대표]

2013.02.14. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800)

부제 : 재건축 투자의 key-point 둔촌주공처럼 기존 용적율 낮아야 수익성 좋다

봄의 시작을 알리는 입춘(立春)이 지나고 겨우내 얼었던 대동강 물도 풀린다는 우수·경칩도 머지않았습니다. 아직도 행길가에는 지난번 내린 눈이 쌓여 있건만 양지쪽 따사로운 햇살에서는 스멀스멀 봄기운이 묻어나는 느낍입니다. 앞으로도 봄을 시샘하는 꽃샘추위가 서너번 찾아오겠지만 봄을 위한 전주곡이라면 기쁘게 맞이해야 할 것입니다.

그동안 겨울잠을 자던 부동산 시장도 기나긴 동면을 끝내고 깨어날 준비에 한창입니다. 둔촌주공아파트를 필두로 강남 재건축 시장에도 봄이 오고 있는 느낌입니다. 둔촌주공 재건축의 오랜 숙원사업이었던 정비계획안 심의 통과가 시발점이 되어 인근 재건축 단지로 전파되고 있습니다.

별다른 진전이 없었던 개포주공, 가락시영 등의 재건축 단지들도 둔촌주공의 종 상향이후 서서히 움직임을 보이고 있습니다. 둔촌주공이 타단지 재건축 지역의 가격 상승에 매개체 역할을 한 것입니다.

둔촌주공아파트가 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)의 주택 시장을 움직인 이유에는 여러가지가 있지만 교통, 교육, 생활편의시설 등 사회기반시설이 잘 구축된 지역으로 강남에 버금가는 입지를 가졌다는 점입니다. 재건축을 앞둔 둔촌주공아파트는 올림픽선수촌아파트와 도로를 사이에 두고 있으며 있으며 교통면에서 기존의 지하철 5호선과 강남을 연계하는 지하철 9호선이 착공중에 있다는 점, 교육면에서 SKY대 합격율이 높은 동북고교, 보성고교, 창덕여고 등 우수학군이 많다는 점 그리고 올림픽공원, 아산병원, 롯데월드,교보문고...등 인근에 생활편의시설이 많다는 점 등이 있습니다.

여기에서 재건축 투자의 key-point 한 가지~!!! 둔촌주공은 다른 재건축 단지에 비하여 조합원의 대지지분이 월등히 많다는 점입니다. 수요자들의 관심을 사기에 충분하다고 할 수 있습니다.

모 경제신문에서 서울지역 재건축아파트를 시뮬레이션 한 결과 둔촌주공 52㎡→85㎡를 받을 때 1억원이 남고, 둔촌주공 73㎡ → 84㎡ 받을 때 최대 2억원이 남아 투자 수익이 보인다고 했습니다. 전자는 올림픽선수촌아파트와 비교 분석을 한 것이고 후자는 비교 대상이 어디인지 모르겠지만 인근지역을 토대로 조사한 것으로 보여집니다.

시뮬레이션인 만큼 정확한 근거는 아니지만 현재의 시세에 입각한 조사로서 투자시에 참고사항이라고 보시면 되겠습니다. 투자자들이 간과하지 말아야 할 재건축 투자의 key-point~!!! 재건축아파트의 용적률은 비슷하기 때문에 일반적으로 기존 아파트의 용적률이 낮아야 재건축시 일반분양분이 많고 수익성이 좋다는 점입니다. 재건축 투자는 입주 때까지 긴 시간이 걸리고 변수가 많기 때문에 단기 시세차익을 노리기 보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋다고 생각됩니다.

끝으로 둔촌주공의 매매 동향을 살펴보면 1월에 약12~13건, 2월 13일 현재 약 4~5건의 가래가 있었습니다. 작년말 저점 대비 2,000~4,000만원 정도의 시세 상승으로 매매시세가 회복중에 있으며 매도자 우위 시장으로 분위기가 반전되고 있는 상황입니다.

가격 상승폭에 비해 매수세의 반응은 약세이며 매도호가는 변함없이 강보합세를 유지하고 있습니다. 차후 시세 상승을 기대하는 마음이 강한 매도자들은 물건을 거둬 들이거나 매도호가를 올리고 있으며 500~1,000만원만 깎아주면 살 의향이 있다는 매수자와 팽팽하게 대립각을 세우고 있습니다. 약간의 시세 회복을 주장하며 깎아줄 수 없다는 매도자와 껑충 뛰어버린 시세이니 깎아달라는 매수자 사이에 팽팽한 접전이 언제쯤 끝이 날런지 재건축 시장에서 흔히 볼 수 있는 광경이지만 이번처럼 어려워 보인적인 없었던 느낌입니다. 이 치열한 신경전도 시간이 지나면 정적가격에서 멈출 것이고 그 가격이 시세 형성의 중심가격이 될 것입니다.

향후 부동산 전망은 뚜껑을 열어봐야 알겠지만 현재의 부동산 시장 분위기는 새 정부 출범이후 부동산 정상화 종합 대책을 발표할 것을 기대하며 오른다 쪽으로 기울고 있습니다.

다음은 둔촌주공 전 부동산에 출시되어 있는 거래 가능한 저가매물입니다.

둔촌주공1단지 7.5평 3억1천만원 16평 5억3백만원 18평 5억6천만원

둔촌주공1단지 22평 6억8천만원 25평(지분29.83평) 7억4천만원

둔촌주공2단지 16평 5억1천만원 22평 6억6천만원 25평(지분29.30평) 7억2천만원

둔촌주공3단지 23평 5억3천만원 31평 6억6천5백만원 34평(지분29.30평) 7억2천만원

둔촌주공4단지 23평 5억2천만원 25평 5억6천백만원 31평 6억4천5백만원

34평(지분28.66평) 7억원 34평(지분29.83평) 7억4천5백만원

둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800

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[dream박대표]

설 명절이후에도 상승곡선입니다...
매수세가 많지는 않지만 매도자 우위 시장이라고 판단됩니다.
거래 약세에 매도자 우위 시장이라 좀 아이러니인데...
워낙 침체 시장이 길어서인지 매수자의 보수 성향이 강하게 나타나고 있습니다.
잘 놓여진 돌다리도 두드리고 건너자 주의 같기도 하고...
실하게 올라가는거 보고 천천히 구입하자는 의도 같기도 하고...

둔촌주공 상향
취득세 감면 연장
기준금리 동결
새 정부 취임 임박
줄줄이 좋은 소식입니다.

이만하면 매수세가 줄줄이 줄 설만도 한데 그 정도는 아닙니다.
여러번 놀란적이 있는지라 신중에 신중을 기한 신중모드입니다...

[dream박대표]

넘 관망하시다가 타이밍 놓칠까 염려됩니다...

이해도 되는 것이 그동안 오르락 내리락 부동산 가격이 좀 힘들게 했어야 말이죠.
매도자는 매도자대로...
매수자는 매수자대로...
어지간히도 마음 졸인 시간들이었습니다.

어쨋든 경기 회복의 조짐이 보이는 것 같습니다.
매수 문의도 늘고 간간히 거래도 되고...
2013년엔 제발 덕분 경기가 풀리기를 바랍니다.

부동산 경기를 필두로 모든 경기 풀려 온국민이 잘 사는 세상이 되었으면 좋겠습니다...
매일 매일이 웃음 가득한 날이었으면 하는 바램입니다.
여러분
오늘도 일보 전진을 위해 하세요