기고 정부 부동산 정책, 얼마나 믿어야 하나

[광역매일]

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≪<font color=red>울산광역매일</font>≫ <기고> 정부 부동산 정책, 얼마나 믿어야 하나

새 정부가 지난달 15일 소위 10·15대책을 내놨다. 현 정부의 3번째 부동산 대책이다. 10·15대책은 한마디로 갭투자와 대출금을 억제하는 것이 핵심이다. 서울 전 지역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 지정함으로써 실거주자가 아니면 아파트를 매입할 수 없도록 한 것이다. 이에다 유주택자는 담보대출을 받을 수 없도록 했고, 무주택자들도 담보대출 비율(LTV)을 40%로 제한했다. 담보가치가 높은데도 불구하고 그에 맞지 않게 대출을 규제한 것이다. 

정부는 이런 정책을 주택시장 안정화 대책이라고 한다. 이를 용납할 수 있는 국민들이 얼마나 될까. 이같은 정책을 통해서 집값상승을 막고자하는 것인데, 이에 대한 부작용 역시 만만치 않아 보인다. 

가장 먼저 떠오르는 것이 바로 전월세의 문제이다. 토지거래허가구역은 아파트 취득일로부터 2년간 실거주를 해야한다. 부족한 전월세 공급이 더욱더 줄어들 것이라는 걱정이 먼저 앞선다. 대출을 막으면 집을 매수할 수가 없기 때문에 전월세의 수요는 늘어나느 것은 당연한 것, 이는 결국 전월세난으로 연결될 것이다. 집값 안정을 위하여 갭투자를 막으면 매매자채가 어렵게되어 거래절벽이 온다. 이는 통계상으로는 집값 안정으로 비춰질수 있겠지만 내용을 들여다보면 매수수요를 억 누르는 것에 불과할 뿐이다. 

그럼 집값 안정의 근본대책은 무엇인가. 바로 공급이다. 정부의 9.7대책에서 수도권에 연간 27만가구를 공급하겠다고 했다. 그러나 이대책의 발표에는 언제,어디에,얼만큼 공급할것이라는 내용은 찾을 수가 없다. 정책은 신뢰가 되어야 한다고 생각한다. 사실상 갭투자을 만든 것이 누구인가? 문재인정부 때 탄생된 것이다. 국가데이터처의 24 주거실태조사를 보면 서울의 자가점유율은 43.5%, 자가보유율은 60%가 넘는 것으로 나타났다. 이 말은 서울시민 10명 중에서 6명은 남의 집에서 거주하고 있다는 뜻이다. 전체적으로 보면 200만이 넘는 가구가 남의 집에서 살고 있음에도 서울의 전역을 토지거래허가구역으로 지정하는 것이 과연 정부의 근본대책인지 묻지 않을 수 없다. 

과거 서울의 집값은 전세가가 오르면 매매가가 오르고 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어지는 구조였다. 따라서 전세를 대체할 중장기 임대상품을 확대하고, 월세 새액 공제를 실질적으로 확대해야 할 것이며, 공공임대의 공급방식을 민간과 함께 하는 정책이 필요하다. 그런데 지난 10.7 발표한 수도권 주택공급대책의 내용을 보면 공공도심 복합사업에 대하여 과연 얼마나 신뢰할수 있을까. 공공 도심복합사업을 한국토지주택공사(LH)등 공공 주도로 공급하겠다는 것이다. 정부가 공공주도로 하고 있는 싱가포르의 HDB(주택개발청)는 국가의 재정을 투입하여 전체주택의 80% 이상을 공공임대로 공급하고 있지만 이는 시장을 대체하고자 하는 정책이 아니고 복지차원에서 국민주거 안정망을 제공하는데 집중한 결과이다.

이처럼 복지가 가능하게 된 것은 토지를 국유제로 운영되고 있기 때문이며, 영국은 1980년대 대처정부 이후 공공주택 직접공급을 중단하고 민간중심으로 하는 시장을 고착시켰다. 이처럼 선진국 어느 나라에서도 공공이 집값 안정까지 책임지는 유형은 찾아 보기 어렵다. 따라서 한국토지주택공사는 영구임대, 청년주택, 고령자들의 주거안정에 집중하고 시장에는 민간이 주도하도록 이에 대한 제도적인 뒷받침이 되어주는 것이 정부의 역할이 아닐까 생각한다. 공급하는 주택이 한마디로 시장 신뢰를 회복시키지 않은 정책은 어떠한 규제를 내놓아도 효과가 없다는 것은 이미 잘 알고 있는 것 아닌가. 

국민들이 원하는 것은 집값이 떨어지는 것이 아니라 주거의 안정을 원하고 있는 것이다. 과거 노무현 정부에서 서울 아파트평균 가격을 80%, 문재인 정부에서 119% 올랐다. 수요억제를 위한 규제강화는 쉽지만 묶은 규제를 푸는 것이 더욱 더 어렵다고 본다. 규제로 인한 집값 상승은 규제를 풀어도 집값은 쉽게 내리지 않는다. 출구 절략이 없는 정책은 실패할 확률이 높다는 것을 알아야 한다. 즉 공급대책이 없는 수요억제정책은 실수요자와 임차인들에게 아픔만 줄 것이다. 지금이라도 신뢰할수 있는 정책을 내놓기를 기대한다.