PER PBR로 본 강남 아파트 값 너무 비싸!

[21c少年]

PER PBR로 본 강남 아파트 값 너무 비싸!

홍찬선 기자  |  04/27 10:18   |  조회 1688

기업과 주식의 가치는 크게 3가지로 평가된다. 기업이 얼마나 이익을 버느냐를 따지는 수익성과, 망하지 않고 안정적으로 사업을 영위할 수 있는가를 재는 안정성과, 앞으로 얼마나 발전할 수 있는가를 가늠하는 성장성이 그것이다. 수익성은 주가를 주당순이익(EPS)으로 나눈 주가수익비율(PER)로 잰다. 안정성은 주가를 주당순자산(BPS)으로 나눈 주가순자산비율(BPR)로 측정하고 성장성은 매출액증가율 등으로 판단할 수 있다.

2005년 4월 현재 거래소 시장의 평균 PER은 10배정도이고 PBR은 1배 안팎이다. PER과 PBR을 기준으로 할 때 강남 (재건축) 아파트 가격은 가치에 비해 너무 비싸다는 분석이 나온다. 공급이 제한되고 실수요가 많기 때문에 상승세를 지속하고 높게 유지될만한 충분한 이유가 있다고 여겨지지만, 수익성과 안정성 및 성장성을 따져봤을 때 현재 가격이 합리화할 수 없을 정도로 매우 높기 때문에 머지않은 장래에 현재 가격보다 급락할 우려가 있다는 전망도 함께 나온다.

우선 수익성을 따져보자. 아파트의 수익은 임대료 수익률로 계산할 수 있다. 대치동 우성아파트 31평형 가격은 2005년 4월에 9억~9억3000만원이다. 전세 값은 3억~3억5000만원정도인 것으로 알려져 있다. 전세로 받은 돈을 은행에 맡길 경우 1년 이자는 1200만원 안팎이다. 1200만원을 시가(9억)로 나눈 1.3%가 우성아파트의 연수익률이다. PER은 약75배나 된다. 주식시장보다 7배 이상 비싸다는 계산이 나온다. 주식시장보다 7배 이상 높은 셈이다.

둘째 안정성을 따지기 위해 우성아파트의 자산가치를 따져 보자. 우성아파트는 지은 지가 오래돼 건물가치는 이미 감가상각이 거의 이루어져 가치가 없는 것으로 여겨진다. 따라서 가치는 땅(대지지분)의 가치로 결정된다. 우성아파트 31평형의 대지지분은 16평인 것으로 알려지고 있다. 따라서 땅의 평당 가격은 5600만원을 넘는다. PBR이 무려 16배에 이르는 것이다.

셋째 성장성이 이렇게 높은 PER과 PBR을 합리화할 수 있을 정도로 높은지 분석해보자. 1999년 IT버블 때 새롬기술(현 솔본)이나 현재의 코미팜처럼 미래 성장성이 높다고 여겨지는 주식은 PER이 1000배가 넘는 경우가 있다. 미국의 아마존닷컴처럼 설립초기에 적자를 내고 있어 PER를 계산할 수 없는데도 성장성에 높은 가치를 두어 주가가 급등하는 경우도 있다.

하지만 아파트의 성장성은 PER 75배, PBR 16배를 뒷받침할 정도로 높지 못하다. 통상 아파트는 새로 건축한 직후에 가치가 가장 높다. 해마다 감가상각이 이루어져 12~13년 후에 가치가 최저로 떨어진다. 그 뒤에는 다시 (재건축에 대한 기대감으로) 가치가 점점 높아져 20년이 넘으면 다시 처음 가격수준으로 회복된다.

그런데 이런 사이클이 적용되는 것도 12층 이하의 중·저층 아파트에만 해당된다. 12층 이상의 고층아파트, 특히 40~50층이 넘는 고층 주상복합 아파트의 경우엔 재건축이 되더라도 이전 가치보다 높은 아파트를 보장받을 수 없기 때문에 20년 이후에 가치를 회복한다는 보장이 없다.

따라서 20년 이후에 재건축이 가능한 중·저층 아파트는 성장성이 어느 정도 있다고 평가받지만, 고층 아파트는 재건축 프리미엄이 없기 때문에 시간이 흐를수록 가치가 떨어지고, 결국에는 가격도 떨어질 수밖에 없다는 게 증시분석가들이 바라보는 강남 아파트의 거품론이다. '패 보여주는 포커'에서 벗어나라

모든 물건의 가격은 그것이 갖고 있는 가치에 바탕을 두고 매겨진다. 100만원어치 가치가 있으면 가격이 100만원이고, 1억원의 가치가 있는 물건의 가격은 1억원인 게 정상이다. 하지만 현실에서는 가격과 가치가 꼭 맞아 떨어지는 경우가 드물다.

살기 위해 없어서는 안되는 물은 값이 싸지만, 없어도 사는데 크게 지장이 없는 다이아몬드의 가격은 엄청 비싸다. 초기 경제학자들을 괴롭혔던 ‘가치의 역설’은 사용가치와 교환가치라는 개념이 등장하면서 해소됐다. '차이나쇼크'와 '채찍효과'

주식과 부동산 등 자산의 버블은 가격상승이 이어질 때는 버블이라고 여겨지지 않지만, 일정 시간이 흐른 뒤에는 버블이라는 인식이 강해지면서 가격이 폭락했다는 것이 역사적인 경험이다. 16세기 네덜란드의 튤립 버블, 17세기 영국의 남해(South Sea)버블, 1920년대 미국의 자동차주 버블, 1990년대 말의 전 세계적인 IT버블 등이 그렇다.

한국의 부동산, 특히 강남 아파트만이 이런 버블의 역사에서 비껴갈 수 있다고 생각하는 것은 장기시각으로 볼 때 커다란 착각일 수도 있다.

강남 재건축 아파트와 1989년 증권주②="공급제한+실수요=강남 아파트 값 상승"
강남 재건축 아파트와 1989년 증권주①="강남 재건축 아파트 급등이 위험하다"

이 기사에 대한 URL
http://www.moneytoday.co.kr/view/2005/04/27/2005042709025760963.html  

[PeterFan]

예전에 아파트 평균 PER가 20정도라는 얘기를 들은 적이 있었는데.. 특정 강남아파트의 고평가를 지적했군요.. 요즘은 아파트 평균 PER가 얼마나 될련지.. 궁금하네요..

[jonah]

이론으로 보면 맞긴 한데 부동산을 가지고 있는 사람들이 땅값 떨어지게나 현상유지 수준으로 나두지는 않잖아요.ㅡㅡ;

[PeterFan]

jonah님의 생각은 수급 논리인 것 같네요.. 어차피 부동산도 가치에 접근한다면.. 고평가된 부동산들은 가격이 떨어져야 정상이겠지요.