대한민국 아파트의 미래 49부..강남 재건축아파트, 거품대붕괴 진두지휘중

[부동산선지자]

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대한민국 아파트의 미래 48부..흉물로 변해버린 상파울루의 랜드마크
대한민국 아파트의 미래 49부..강남 재건축아파트, 거품대붕괴 진두지휘중

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23 Apr 2010 17:45:00 강남 재건축 대폭락, '2008년 12월' 방불
... 신천동 장미2차 109㎡가 1천만원 하락한 8억5천만~9억2천만원에 시세가 형성됐으나 거래는 올스톱된 상태다. 강남구는 개포동 주공1단지 52㎡가 5천500만원 하락한 11억2천만~12억원, 주공2단지 72㎡는 4천500만원 하락한 12억5천만~13억원. 서초구는 잠원동 한신4차 115㎡가...
23 Apr 2010 12:44:00 강남권 재건축 하락, 끝이 없다
... 42㎡가 2000만원 하락한 5억~5억1000만원에 급매물이 나와있다. 가락시영2차 33㎡도 1500만원 하락한 4억4000만~4억5000만원에 나왔다. 개포동 주공1단지 52㎡은 5500만원이나 하락한 11억2000만~12억원에 물건이 있다. 대치동 대치아이파크 152㎡도 2500만원 하락한 18억5000만~20억원에...
23 Apr 2010 11:46:00 강남 재건축의 굴욕 언제까지…
... 0만~4억5000만원에 호가가 형성되고 있다. 강동구에서는 상일동 둔촌주공4단지 52㎡가 5억6000만원에서 5억3500만원으로, 둔촌동 둔촌주공1단지 59㎡가 7억원에서 6억9000만원으로 떨어졌다. 강남구는 개포동 일대 재건축단지가 하락했다. 급매물을 문의하는 수요는 다소...
23 Apr 2010 11:00:00 [매매 업&다운]강남권 재건축, 1년4개월 만에 하락폭 ‘최대’
... 급매물을 문의하는 수요는 다소 늘었으나 추가 하락에 대한 우려로 거래는 활발치 못한 상태. 개포동 주공1단지 52㎡가 5500만원 하락한 11억2000만~12억원, 주공2단지 72㎡가 4500만원 하락한 12억5000만~13억원. 일반 아파트도 대형을 중심으로 하락세를 보였다. 대치동...
23 Apr 2010 10:51:00 강남권 재건축 아파트값 최대폭 뚝뚝↓
... 급매물을 문의하는 수요는 다소 늘었으나 추가 하락에 대한 우려로 거래는 활발치 못한 상태. 개포동 주공1단지 52㎡가 5500만원 하락한 11억2000만~12억원, 주공2단지 72㎡가 4500만원 하락한 12억5000만~13억원. 일반 아파트도 대형을 중심으로 하락세를 보였다. 대치동...
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드디어 강남 재건축 아파트 진두지휘 아래 버블 세븐 지역 2차 대폭락의 서막이 올랐습니다.

거품의 진원지인, 강남 재건축의 대명사 잠실 주공 5단지, 개포 주공단지, 은마아파트 등에서 시장의 압력을 견디지 못하고 시세보다 1억~1억5천만원 이상 싼 급매물 속속 출현, 그러나 아직도 멀었답니다. 잠실 5단지, 지은 지 35년이 넘은 다 썩은 아파트가 아직도 10억이라니……. 지금 코매디 하니요.

여기서 잠깐, 부동산 왕년에 선수였던 제가 거품 측정기로 강남의 왕거품 수치를 계산 해 보이겠습니다. 잘 읽어보세요. 왕거품의 정도가 얼마나 끔찍한 것임을 알게 될 것입니다.

1) 현재 가치에서 거품 측정

강남아파트 32평형 기준(대지: 지분 12평, 건물: 전용면적 25평)

대지 : 지분 12평 X 1700만원= 2억 400만 원

건물 : 전용 25평 X 380만원(국토해양부 표준단가)=9500만 원

따라서 20400만원 + 9500만원 = 2억 9천 9백만 원

단, 이것은 신삥 아파트를 말합니다. 고층아파트 재건축은 나대지 신축비용보다 최대 400% 비용이 더 드어갑니다. 투기에 콩깍지 씌운 사람들을 위해서, 06년 당시 서울시 강남 아파트 분양원가 공개 자료 발표 에서도(건설사 마진 30% 포함) 평당 800만 원으로 발표했었음을 다시 한 번 알려주겠습니다.

혹자는 반박할 것입니다.

①강남 일반 주거지역 대지가 어떻게 평당 1700만원 밖에 안 하냐고

시장에 나가 보세요 호가 2000만원 이지만 실지거래는 1700만원이면 득시글거립니다. 앞으로 더 떨어질 것이지만…….

②지하 주차장은 왜 계산 안하냐고

국토해양부 표준단가는 주차장 면적 포함입니다.

③강남이란 프리미엄은 왜 계산 안하냐고

프리미엄은 땅 값에 이미 반영 됐기에 평당 1700만원인 것입니다.

2)과거 값으로 거품을 측정

1998년 당시 강남 아파트는 시세는 평당 600 만원이었고

버블형성 초기 단계인 02년 강남 아파트 가격은 평당 800만원 이었습니다. 그 증거로서

저는 강남 최초로 재건축을 완료한 도곡동 주공 1단지 13평 아파트를 직원들 기숙용으로, 아이들 앞으로 2개, 마누라 대신 처제 앞으로 1개, 합 3개를 가지고 있었기에 내막을 잘 알고 있습니다.

2002년 당시 건설사 콘서시엄과 조합 측과의 계약 시 일반 분양가를 (주변시세에 맞추어서) 평당 800만원에 합의하였었지요.

조합과 건설사와의 일반 분양 금액 계약을 끝내자마자, 오르기 시작 하더니 2년 반 만에, 마치 미쳐버린 요술 지팡인 양, 무려 13평 아파트가 12억 까지 튀어 오르더라고요. 후다닥 털어 버리라고 아이들한테 주문했지요. 도곡 주공 아파트 재건축 때에는 개발 분담금, 임대 아파트 의무규정, 개발 이익 환수금, 조합원 명의 변경 금지, 등 아무런 규제가 없었답니다.

나중에 매수자들과 만나보니 도통 뜯기는 게 없었던 덕으로, 일반 분양가 800만원 예정에서, 미쳐버린 투기 바람으로 엄청나게 고분양가로 분양이 되다보니, 조합원 당 2억 1천만 원씩 조합 이익금으로 배당 받았다고 하더라고, 하기야 강남 재건축 아파트 중에서 건물대비 대지지분이 무려 190%로 제일 높았던 면도 있었겠지만…….(그러나 잠실송파 가락시영 대지지분은 140%, 은마아파트는 고작 40%...)

자 여러분 이제 버블 진원지인 강남 아파트가 얼마나 왕 거품인줄 감 잡으셨는가요. 이제는 일본 버블 붕괴처럼 무려 87% 씩이나 폭락 할 수도 있다는 것을 실감하시겠는가요. 모든 버블이 붕괴할 때는 반드시 거품형성 초기단계로 회귀하고 말았다는 것은 역사적으로 입증 되고 있습니다. 

아파트 값은 반드시 2002년 당시 값으로 회귀할 것입니다.

급매가로만 거래가 되는 요즘에는, 급매가 고갈될 시 주둥이로만 호가를 불러 착시현상을 일으키는 수작에는 절대 흔들리지 말고, 오로지 한 줄기 빛과 같은 대세만 따르면 되는 것입니다. 나의 이론에 신뢰성을 강화시키기 위해 사기 질 실례하나 뽀록 내 줄까요. 근래에 무슨 이유로 강남 일대가 착시현상을 일으키게 됐었는지를 알게 될 것입니다.

주택거래 신고제는 원래 60 제곱미터 미만(전용 18평)에는 해당 상황이 아닌데도 불고하고 약 1개월 전 느닷없이, 어떠한 홍보도 생략한 채, 강남 3구 투기과열지구 내에서는 예외로, 60제곱미터 미만 아파트를 스리살짝 주택 신고 대상으로 편입시켜, 지난 1년 치 거래를 한 방에 거래 실적 자료로 발표했으니 당연히 착시현상이 일어날 수밖에요.... 소위 부동산 찌라시 신문들은 일제히 짝짝꿍 거리며 강남일대 재건축 대상 소형 아파트 값이 뛰었다느니, 거래 물량이 4배로 늘었다느니 하면서 삣,끼 질을 했었다는 사실.... 이들은 앞으로도 별의별 비굴한 수작을 다 부릴 것이니 조심하세요.

3) 미래 가치로 거품 측정

뭔 측정? 이제 아파트 시대는 끝났습니다. 고로 집합건축물법상의 공동 다중 주택인 아파트는 선진국처럼 걍 유통기한 30년짜리인 동산으로 취급 받는 시대가 이미 온 것입니다. 그날은, 소위 심리학에서 말하는 suddenly, instantaneous reaction(어느 날 갑자기 순간반응) 으로, 아파트 거품이 붕괴됨과 동시에 우리 앞에 갑자기 다가온 것입니다. 마치 헷가닥 맛이 간 사람이 갑자기 제 정신 찾듯이…….

아파트는 절대 사는(Buy) 것이 아니다. 앞으로는 걍 재건축 분담금으로 제 꼬리 잘라먹으며 사는 곳으로만 인식 될 것이니까요.... 아파트가 재테크 대상이 됐던 시절은, 네덜란드의 튤립 투기 신화가 영원히 역사 교과서로 사라지듯이 사라지고 있습니다. 가당치도 않게, 아토피 콘크리트 덩어리인 아파트가 지구상에서 투기 대상이 된 나라는 오직 대한민국 하나뿐, 하여간에 대단한 냄비근성 민족성입니다……. 절대 불가능을 가능으로 만들어, 줄줄이 오징어 낚시에 모조리 걸려들었으니…….

4) 근린 상가 대비 거품측정

원래 왕거품 이전에는, 아파트는 늘 수익용 근린상가 사무실 대비 60~70% 시세에 거래가 이루어 졌었거든요, 지금 강남의 일급 사무실 지역인 테헤란로 일대 근린상가 사무실 평당 가격은 1500 만원 전후... 함 대비해 보거라요.

미국 발 1차 금융위기로 떡실신 된 대한민국을 유럽 발 2차 금융위기가 덮치려고 코앞까지 와있습니다.  

이제 1차 폭락 리허설은 끝나고, 본게임인 2차 대폭락이 드디어 개시 되었습니다. 아마도 2차 폭락의 강도는 여러분이 상상을 초월 할 수 없을 만큼 강도가 엄청 강할 것입니다.

미래 소비인 서민들 예금 금리는 깎아 먹고, 떼부자들은 달러 질로 고리채 받아먹게 하는 게, 부동산을 살리는 것입니까. 죽이는 것입니까. 각자 생각해 보길 바랍니다.

국민들이 위임한 정부를 못 믿는 나를 슬프게 생각합니다. 왜 믿다가는 뒤질랜드로 갈 것이니까요.

                      발밑에 있는 크레파스, 아파트가 망해야 나라가 삽니다.

<추신> 실수요자들은 왕거품 측정도를 다시 한 번 읽어보고 마음속에 각인 시켜 두길 바랍니다.

윤상원

[허~박]

좋은 글 잘 읽었습니다. 오로지 토건족을 위한 언론,정치가들이 부동산공화국을 만들어 서민들의 희망을 뭉게 버렸습니다, 이땅의 열심히 일 한 서민에게 희망을 주는 그런 나라를 만들어 후손에게 물려주어야 합니다.....

[관명]

스님의 죽비 같은 소리 아직도 정신 못 차린 투기꾼들은 뭔 소린지도 모를겁니다. 잘 읽고 갑니다.

[구조조정]

강남 주택거래량이 증가한 비밀이 거기에 숨겨 있었군요. 으음.. 이게 사실이라면 진짜 이넘의 정권은 부동산 앞잡이 정권이네요.