[특별기고 1탄] 둔촌주공 2022년 20억 시대 열리나??

[경호처장]

■ 부동산(아파트)의 자연적 특성

■ 2022년 대표적인 서울지역 아파트 예상 가격

    ※ 가정상 둔촌주공이 2018년도에 입주한다면 신규 분양 34평 현재 가격은 최소 15억이상 예상.

   ※ 따라서 2022년 입주시 신규분양 34평 가격이 19억∼22억 형성은 물가 상승 반영을 논하지 않더라도 타당.

■ 2022년 부동산 가격 예상 근거

 1. 부동산 시장 내적 변수 : 공급 절벽과 양극화 심화

 ○ 3∼4년뒤 아파트 입주물량을 예측할 수 있는 선행지표인 주택건설실적 큰 폭 감소세.

 ○ 2014년 박근혜 정부 → 대규모 택지개발 중단 → 공공택지 및 민간택지 개발 중단 및 큰 폭 감소 상태.

 ○ 서울지역 2018년말부터 2020년까지 일시적 입주물량 증가 ↔ 그 이후 입주 물량 극감.

 ○ 2020년이후엔 재건축조합원 지위양도금지와 재건축 초과이익환수제 및 재건축 연한 연장 등으로 공급 절벽.

 ○ 현재 강남4구 재건축 조합원 지위양도금지 물량이 약67,000세대 .

 ○ 향후 조합설립과 사업시행인가 및 착공 되는 재건축단지 포함 하면 지위양도금지 물량 더욱 증가.

 ○ 2018년 4월부터 다주택자 양도세 중과 → 다주택자 보유 매물 매매 시장에서 사라지는 효과.

 ○ 일반분양받은 분양권도 입주시까지 전매 제한 → 거래 대상에서 제외되는 상황 → 분양권 공급 중단.

 ○ 결론적으로 2020년이후 재건축조합원 물량 및 일반분양 물량 공급 절벽 현상 극심 예상.

 ○ 부동산 시장 양극화 심화 → 강남4구 선호 현상은 더욱 심화 → 차별화된 高價 형성 ← 세계적 추세

2. 부동산 시장 외적 변수  : 변화속에 안정세

 ○ 국제 경기 관련 → 세계 경제 구조가 글로벌화 됨에 따라 각 국가가 협력적 대처 추세로 인해 단일 국가의 경제 위기로 인한 외환 위기 리스크는 크게 감소한 상황.

 ○ 금리 문제 → 일정수준 상승은 불가피한 현상이겠지만 과거 10∼20년전과 비교시에는 아직도 뚜렷하게 저금리 기조를 유지할 것은 분명해 보여 장기간 저금리 효과 지속 예상.

■ 현재 부동산 투자 요령

 ○ 입지가 우수하더라도 재건축초과이익환수제 적용을 받는 단지는 신중 필요.

 ○ 재건축 초기 및 검토 단지의 경우에는 안전진단 강화와 재건축 연한 연장 강화로 인해 신중 필요.

 ○ 길따라 돈이 흐르기에 교통 개발 호재가 있는 곳 주목 필요.

 ○ 대단지와 교육 인프라가 구축된 지역을 노리되 공원 등 친환경 요인이 우수한 지역 주목 해야.

 ○ 현재 무주택자의 경우엔 아파트 구입은 필수.

 ○ 과거 가격에 연연하지 말고 미래에 투자해야.

 ○ 직장 문제 등으로 해외에 나갈때는 무조건 주택 구입을 해놓고 가야 함.

 ○ 판단은 신중하되 행동은 빠르게 움직여야. 그러나 결정 장애가 신중함은 결코 아니다.

 ○ 소폭의 가격 등락 및 매일 나오는 평이한 뉴스 등 잔 파도에 연연하지 말고  대세를 보고 움직여야.

■ 둔촌주공을 매수해야 하는 이유 : 둔촌주공은 최고의 안전 + 수익 투자처

 ○ 저평가 우량 지역임 : 재건축초과이익환수제 적용 無 + 재건축사업진행 순조로움(이주 완료).

 ○ 9호선 개통(2018년 10월) 효과 : 반포 → 삼성 → 잠실 → 둔촌으로 이어지며 가격 업그레이드 예상.

 ○ 삼성코엑스 → 현대글로비스타워(105층) → 잠실종합운동장개발 → 잠재적 수요 → 둔촌으로 이동.

 ○ 국내 최대 단일 아파트(12,032세대) → 수요 집중 예상 지역 → 완공後 10년이상 아파트 시장 선도.

 ○ 2019년 일반분양 청약 신청 대폭발적 집중 예상.

 ○ 2022년 둔촌주공은 15년차에 접어들며 노후화가 시작되는 잠실지역 아파트을 대체할 고급 주거지로 부상.

 ○ 9호선 개통 + 안정적 재건축 추진 상황 + 각종 규제 적용 無 → 둔촌주공은 최고의 안전 + 수익 투자처.

■ 둔촌주공 투자수익 분석

현재 평형	매매가	이주비	순투자비	2022년 34평 예상 매매가	투자수익	2022년 예상 전세가
18평	12억3천	2억7천	9억6천	19억∼22억	6억6천∼9억6천	9억∼11억
현재 평형	매매가	이주비	순투자비	2022년 43평 예상 매매가	투자수익	2022년 예상 전세가
34평	14억8천	3억5천	11억3천	23억∼26억	8억2천∼11억2천	12억∼13억

※ 34평 전세를 놓을 경우 = 신규34평 보유 + 투자수익 최소 6억6천 확보 + 순투자비 중 최소 5억3천 회수.

※ 43평 전세를 놓을 경우 = 신규43평 보유 + 투자수익 최소 8억2천 확보 + 순투자비 중 최소 7억5천 회수.

■ 결론 : 이쯤되면 둔촌주공은 국대급 성공 투자처

 ○ 둔촌주공 올해 부동산 가격 최대 변곡점은 9월∼12월 : 지하철9호선 개통 + 조합원분양신청 시점.

 ○ 2월 설前까진 강보합세 유지 예상 → 2월 설以後 강보합세 형성 매물 소진 → 3월부턴 오름폭 확대 예상.

 ○ 최선의 매수 시기 : 빠를수록 저가 매수의 기회임 → 설前 매수가 최적이며 늦어도 2월중 매수가 적기.

 ○ 설계변경을 통한 일반분양세대 증가 및 일반분양가 인상을 통해 세대당 최소 5천만원 이상 이익발생 추정. 

경호처장은 이미 작년 연속 시리즈를 통해 둔촌주공 부동산 가격은 상승 할 것임을 누누히 강조해 왔습니다.

실제 가격이 올랐고 오히려 예상했던 가격보다 더 큰 상승세가 이어져 온 것입니다.

'최근 단기적으로 가격이 많이 올랐는데 앞으로 어떨것인가?' 하는 문의가 조합원과 대기매수자들의 문의가 심심치 않게 이어지는 상황입니다. 따라서 지난주에 예고해 드린바와 같이 매주 이어지던 시리즈를 중단하고 이번주엔 특별기고 형태를 통해 향후 2022년 부동산 시장을 예측해 보는 시간을 가졌습니다.

개인적인 판단을 통해 알려드린 것이니 동의하시기 어려운 부분이 있더라도 이해하시고 둔촌주공 투자시 가볍게 참고 하시기 바랍니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

[허허남]

동의 공감합니다~~~!!! 아주 조아요~~~ ㅎㅎ

[다다다다]

항상 보수적으로 보시는 경호처장님이 이번에는 가격전망이 좀 파격적이네요.. ㅎㅎ
근데 배치도상 37평형 배치가 좀 바뀐거 같네요.. 명일로쪽 동들이 색깔이 달라보입니다.

[연곡]

틀릴 수 도 있는 의견을 제시해봅니다.
37평형은 명일로 바로 아래에 7개동이 남향으로 나란히 배치되어있지요.
7개동중에 명일로 아래 색깔이 달라 보이는 4개(동) * 4 = 16세대는
1층과 2층으로 구성된 45평형 복층( 전용 113제곱미터 ) 16세대를
포함하여 표시하느라 그런것같습니다.
그 4개(동)의 3층 이상부터는 37평형이구요.
나머지 오른쪽 위례초교 방향 3개(동)은 2층(?) 부터 37평형이라고 생각합니다.

[천년 바위]

부동산 헤드라인 까페 칭구님 아직도 미래 시세 저평가 한듯합니다.
많은 실무로 깊은 관심.관찰.예측.연구등 수학적 계산에 의한 판단을 높이 평가합니다.
하나의 단지에 도시 까스회사,전기 회사.상수원 직관.등 직접공급하며.초등2. 남중1.여중1.남고1.여고1.등
편의시설과 동반한 품위 평가는 부족한듯합니다.

[연곡]

그동안 조합원들의 강력한 요청에 의해 주력 분양 평형을
내부설계( 남향중심 4-bay 판상형구조로 ) 변경을 추진중인데
설계변경 내용과 단지내 입지요건( 상기 배치도 )을 감안시
43평형과 37평형중 조합원 신청 변경시 어느것이 더 인기가 있을까요?