최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위와 조건, 주의할 점

[대토용]

최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위와 조건, 주의할 점

전세나 월세를 구할 때 소액에 해당하는 주택 임차 계약의 경우, 보증금의 일정 금액을 보호 받을 수 있습니다.

즉, 임대인의 문제로 경매에 들어가게 되었을 때, 다른 권리에 우선하여 일정 금액을 배당받을 수 있다는 말입니다.

오늘은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위와 보증 금액, 그리고 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.

최우선변제란?

'최우선변제' 이라는 용어는 실제 법에서 사용되고 있는 용어가 아닙니다.

주택임대차 보호법에 나와있는 보증금 중 일정액의 보호 (8조) 조항을 보겠습니다.

법에서 명시된 바와 같이 최우선변제란 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차 주택에 대해 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리 입니다.

즉, 임차하고 있던 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금의 일부를 우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

하지만, 해당 보증금이 소액임차인의 범위에 해당되는 경우만 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

소액임차인 범위와 조건

최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 범위가 정해져 있고 지역별로 다릅니다.

지역	소액보증금 범위	최우선변제액
서울	1억 6,500만 원	5,500만 원
과밀억제권역 (인천, 세종, 용인, 화성, 김포시 포함)	1억 4,500만 원	4,800만 원
광역시, 안산, 광주, 이천, 평택, 파주시	8,400만 원	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원

예를 들어 위의 표에서 서울의 경우는 보증금이 1억 6,500만원 이하일 경우, 살고있던 집이 경매에 넘어가게 되면 5,500만 원을 최우선으로 배당을 받을 수 있다는 말이 됩니다.

소액임차인이 되기 위해서 보증금 범위 외에 아래의 3가지 조건도 갖추어야 됩니다.

1. 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 됩니다.

→ 즉, 경매신청 등기 전 대항요건인 주택의 인도와 전입신고가 되어있어야 됩니다.

2. 경매 또는 체납처분에 따라 매각 되어야 됩니다.

→ 즉, 일반 매매나 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 겨우는 해당되지 않습니다.

3. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있어야 됩니다.

→ 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 되는데, 경매에 넘어가면 배당요구를 하라는 안내가 옵니다.

소액임차인 계약 시 주의할 점

위에서 살펴본 소액임차인 범위와 최우선변제액은 2023년 2월 21일 개정되어 지금까지 적용되고 있습니다.

하지만 근저당 (은행 대출) 이 2023년 2월 21일 이전에 설정되어 있다면, 소액 보증금 범위는 근저당이 설정된 시기의 기준으로 적용 됩니다.

예를 들어보겠습니다.

① 저당권: 2022년 10월 20일 설정

② 근저당권: 2023년 5월 20일 설정

③ 주택 임차: 2023년 8월 20일, 1억 6,500만 원

이 경우 임차인은 ②번 근저당권에는 최우선변제를 주장할 수 있습니다.

하지만 ①번 저당권에는 최우선변제를 주장할 수 없습니다.

왜냐하면, 저당권이 설정된 2022년 10월 20일의 경우 소액보증금 범위가 1억 5,000만 원 이하였기 때문에, 1억 6,500만 원은 소액 보증금에 해당되지 않기 때문 입니다.

그래서 임대차 계약시에 등기부등본을 보고 근저당권이나 저당권 등이 언제 설정되었지와 설정당시의 소액 보증금 범위를 잘 확인해야 됩니다.

아래 지난 시기별 소액보증금 범위와 최우선 변제금 참조하세요.

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지금까지 최우선변제를 받을수 있는 소액보증금 범위와 조건 및 주의할 점에 대해 알아보았습니다.

[출처] 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위와 조건, 주의할 점|작성자 와이즈인