스크랩 비사업용토지 ‘직접사업 사용’ 판단기준 완화

[OK부동산대표배수동]

2014년 8월에 발표된 세법개정안의 내용을 살펴보면 연금·퇴직 소득, 가업승계, 상속증여 등 다양한 부분의 개정안을 담고 있지만, 그중에 가장 눈여겨 볼만한 것은 토지거래활성화에 관한 내용이다. 대표적으로 자경농지 조건완화와 비사업용대상토지 축소에 관한 내용이다.

 

일반적으로 농촌에 살면서 직접 농사를 짓지 않거나 토지를 사업용으로 활용하지 않는 사람이 토지를 매각할 경우, 보유기간에 따라 양도차익에 대해 최대 30%까지 공제를 받을 수 있는 장기보유특별공제와 세율 부분(2016년부터 중과세율) 적용에서 불이익을 받게 된다.

 

또 이번 개정안에는 사업용 토지를 보는 기준을 완화하는 개정안이 다수 포함되어 있다. 이와 관련해 현재 세법과 개정안을 비교해 알아보도록 하겠다.

 

첫 번째는 8년 자경농지에 대한 양도세 감면 조항이다.

 

농지 소재지 등에 거주하는 거주자가 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지를 양도하는 때에는 양도일 현재 농지인 경우 2억원 한도에서 양도소득세를 100% 감면해 준다.

 

이 감면을 받기 위해서는 아래의 ①~③ 중 하나의 재촌 요건을 만족시켜야 한다.

 

① 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역에 거주

② 그 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역에 거주

③ 농지 소재지로부터 직선거리 20㎞ 이내에 거주

 

※ 이번 개정안에서는 교통 시설 등의 발달로 현실적으로 자경할 수 있는 거리가 늘어남에 따라 재촌할 수 있는 거주지의 범위를 농지 소재지로부터 직선거리 30㎞ 이내로 확대했다.

 

농지 양도세 감면을 받기 위해서는 재촌 이외에도 직접 농사를 짓는 자경 요건을 만족시켜야 한다. 자경이란 농민이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배한 경우를 말한다.

 

다만, 올해 7월 1일 이후 양도분부터는 자경기간을 산정할 때 농민의 사업소득금액과 근로소득을 합쳐 3700만원 이상인 경우에는 경작기간에서 제외한다. 단 농업·임업에서 발생하는 소득, 부동산 임대업에서 발생하는 소득은 위의 소득에서 제외한다. 부동산 임대업 소득이 있어도 직접 농사를 짓는 데는 영향을 미치지 않는다고 보기 때문이다.

 

자경을 입증하는 방법에는 농지구입 후 작성된 농지원부, 농협 등의 조합원인 경우 조합원증명원, 농약 및 비료 구입 영수증, 농약 등 판매확인서, 농지소재지 농지위원장이 있는 경우 농지원장이 확인한 자경농지사실확인서(자경농지 증명원), 인우 보증서, 농업 일지 등에 의하여 자경 사실을 증명할 수 있다.

 

두 번째는 비사업용토지를 판단하는 기간 요건이 완화됐다.

 

비사업용토지란 토지 양도자가 토지를 법령이 정하는 일정기간 동안을 지목의 본래 용도로 사용하지 않는 토지를 말한다. 아래의 해당하는 기간 기준 중 하나의 기간만 토지 본래의 용도로 사용하면 사업용토지로 인정받을 수 있다.

 

① 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

② 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

③ 토지 소유기간의 80% 이상을 직접 사업에 사용

 

이 중 토지 소유기간의 80% 이상 기간을 이번 세법 개정안에서는 60%로 단축시켰다. 참고로 토지 본래의 용도로 사용하는 예를 살펴보면 아래와 같다.

 

- 농지 : 양도자가 재촌하면서 농작물 직접 경작

- 임야 : 양도자가 재촌

- 목장 용지 : 양도자가 축산업 영위

- 주택 : 주택의 부수토지 [주택면적 5배(도시내역내) 또는 10배 이하(그 이외에 지역)]의 나대지와 잡종지의 경우에는 재산세 납부를 종합합산과세로 부담하고 있다면 비사업용 토지일 가능성이 높다.

 

이번 개정안을 적용해 보면 토지 소유기간 중 6년 이상은 임대로 사용하고 있으므로, 양도시 사업용으로 인정받아 양도세가 9000만원 절감된다. 또한 비사업용토지 양도에 대해서 2015년부터 기본세율(6.6~41.8%)+10p%의 세율로 양도세를 계산해야 되지만, 이번 개정안에서는 중과세율을 2016년부터 적용하도록 했다.

 

그러므로 실제 사업용으로 사용하고 있지 않은 토지를 내년까지 양도하면 기본세율(6.6~41.8%)을 적용받을 수 있다.

 

세법개정안은 연말에 국회를 통과해야 확정되는 사항으로 연말에 개정안 변경여부를 체크하여 토지 등 매각 계획을 세우는 것이 합리적인 세테크 전략일 것이다.

 

[이재명 세무사=미래세무법인]