서울 주택거래 현장점검, 위법 의심 108건 적발… 국토부, 강력 조치 예고

[김근태]

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 “서울지역 주택거래”불법행위 의심 주요사례

사례1 (서울 강남)	법인자금 유용 의심(국세청 통보)   ☞ 정당한 회계처리 없이 가족 법인에서 자금 조달

사례2 (서울 강동)	자료미제출 및 편법증여 의심(국세청 통보)   ☞ 자금조달 증빙 소명자료 미제출 및 특수관계인(모친) 차입금 과다

사례3 (서울 노원)	편법증여 의심(국세청 통보)   ☞ 특수관계인(모친-딸)간 매수 후 전세계약 체결하여 편법증여 의심

사례4 (서울 서초)	대출 용도외 유용 의심(금융위 통보)   ☞ 기업운전자금을 대출 받아 주택 매수

사례5 (서울 동작)	LTV 위반 의심(금융위 통보)   ☞ 잔금일에 맞춰 담보대출 실행 후 전세계약 체결

- 국토부 제공자료 -

국토교통부가 서울 지역 주택 이상 거래에 대한 강도 높은 현장점검 및 기획조사를 통해 총 108건의 위법 의심 거래를 적발하고, 경찰청 수사의뢰 등 엄중 조치를 예고했습니다.

이는 정부의 '주택시장 안정화 방안(3.19)' 후속 조치의 일환으로, 지난 3월 10일부터 5월 23일까지 약 11주간 서울 강남3구, 마포, 용산, 성동구 등 주요 지역 80개 아파트 단지를 중심으로 이루어졌습니다.

서울 지역 주택 이상 거래 조사 결과

이번 조사에서는 2025년 1~2월 서울 지역 아파트 거래 중 **편법 증여, 대출 자금 유용, 계약일 거짓 신고 등 위법이 의심되는 108건의 거래(위법 의심 행위 136건)**가 적발되었습니다.

적발된 위법 의심 행위 유형별로는 편법 증여 및 법인 자금 유용이 82건으로 가장 많았으며, 이들은 국세청에 통보되어 탈세 분석 및 미납 세금 추징 조치가 이루어질 예정입니다.

가격·계약일 거짓 신고는 38건이 적발되어 관할 지자체에 통보되었고, 취득가액의 10% 이하 과태료가 부과될 수 있습니다.

또한, 대출 규정 위반 및 대출 용도 외 유용 사례는 15건이 확인되어 금융위원회와 행정안전부에 통보, 대출 분석 및 회수 조치가 진행될 예정입니다. 해외 자금 불법 반입 1건은 관세청에 통보되었습니다.

주요 위법 의심 사례는 다음과 같습니다.

• 가족 법인 자금 유용 의심: 서울 강남구 아파트를 45억 원에 매수하면서 가족이 사내이사로 있는 법인 3곳으로부터 총 7억 원을 조달했으나, 정당한 회계 처리가 확인되지 않아 법인 자금 유용이 의심되는 사례.
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• 자금 출처 소명 미흡 및 편법 증여 의심: 서울 강동구 아파트를 약 23.8억 원에 매수하면서 임대보증금, 자기자금, 차입금으로 자금 조달 계획서를 제출했으나, 실제 자금 조달 증빙 자료 제출을 거부하고 모친으로부터 13억 원을 차입하여 편법 증여가 의심되는 사례.
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• 부모에게 전세 계약 체결 통한 편법 증여 의심: 서울 노원구 아파트를 13억 원에 매수하면서 매도인인 부모와 8.5억 원의 전세 계약을 체결하여 편법 증여가 의심되는 사례.
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• 기업 운전 자금 대출 용도 외 유용: 서울 서초구 아파트를 43.5억 원에 매수하면서 기업 운전 자금 명목으로 받은 14억 원의 대출금을 사업과 무관하게 아파트 구입에 사용한 사례.
• 대출 규정 위반 의심: 서울 동작구 아파트를 매수하면서 기존 임차인(매도인)을 전출시켰다가 대출 후 다시 전입하는 방식으로 대출을 받아 LTV 한도를 초과하여 대출 규정 위반이 의심되는 사례.

국토교통부는 이번에 적발된 위법 의심 거래에 대해 관련 기관에 통보 및 수사를 의뢰할 계획이며, 6월에도 서울 전 지역을 대상으로 합동 현장점검을 지속하고, 2025년 3월 이후 거래 신고분에 대해서도 기획조사를 이어나갈 방침입니다.

수도권 주택 및 분양권 이상거래 기획조사 결과

한편, 국토교통부는 2024년 10월부터 12월까지의 수도권 주택 이상 거래 신고분 중 불법 행위가 의심되는 1,297건을 조사하여 **총 555건의 위법 의심 거래(위법 의심 행위 701건)**를 적발했습니다.

관계인 차입금 과다 등이 포함되었으며, 해당 사례들은 국세청, 금융위원회 등 관계 기관에 통보되었습니다.

이와 함께, 수도권 분양권 이상 거래 기획조사(2024년 11월~2025년 4월 거래 신고분 대상)를 통해서는 **총 133건의 위법 의심 거래(위법 의심 행위 152건)**를 적발했습니다.

주로 편법 증여, 대출 규정 위반 등이 주를 이루었으며, 이 또한 국세청, 금융위원회 등에 통보하여 조치가 이루어지도록 했습니다.

미등기 거래 조사 결과

매년 정기적으로 실시하는 '미등기 아파트 거래 모니터링'을 통해서는 499건의 미등기 거래를 확인했습니다. 국토교통부는 신고 관청에 허위 신고, 해제 미신고 등 추가 조사 및 행정처분을 요구했습니다.

국토교통부는 앞으로도 불법적인 주택 거래 행위에 대한 감시를 강화하고, 관계 기관과의 긴밀한 협력을 통해 주택 시장의 투명성과 안정성을 확보해 나갈 것이라고 밝혔습니다.

Illegal Real Estate Transactions Uncovered in Seoul—108 Suspicious Cases Detected During On-Site Inspections

Suspected cases include disguised gifts, misuse of corporate funds, and fraudulent loan usage—over 1,100 additional cases uncovered in the greater Seoul area.

The Ministry of Land, Infrastructure and Transport (MOLIT), led by Minister Park Sang-woo, announced on May 29 that it had uncovered 108 suspected illegal real estate transactions in Seoul through joint on-site inspections and targeted investigations. These actions were taken as a follow-up to the “Real Estate Market Stabilization Plan” announced on March 19. The inspections were carried out over an 11-week period from March 10 to May 23 in cooperation with the Seoul Metropolitan Government and Korea Real Estate Board.

The inspections focused on 80 apartment complexes in key districts such as Gangnam, Seocho, Songpa, Mapo, Yongsan, and Seongdong, targeting real estate transactions conducted in January and February 2025 that exhibited abnormal patterns.

A total of 136 suspected violations were found across the 108 transactions. These include illegal practices such as disguised gifts, misuse of corporate or loan funds, and false reporting of prices and contract dates. The findings have been reported to relevant authorities including the National Tax Service, Financial Services Commission, Ministry of the Interior and Safety, and local governments, with criminal referrals made to the police where necessary.

Summary of Violations

• Disguised gifts or corporate fund misuse: 82 cases (reported to the National Tax Service)

• False reporting of transaction prices or dates: 38 cases (local governments)

• Violation of lending regulations: 15 cases (Financial Services Commission, Ministry of the Interior and Safety)

• Illegal inflow of overseas funds: 1 case (Korea Customs Service)

Representative Cases

• Case 1: A buyer purchased a 4.5 billion KRW apartment in Gangnam, partially financed by loans from three family-run corporations (totaling 700 million KRW). Due to a lack of proper accounting records, these were deemed potential corporate fund misuse and reported to the tax authority.

• Case 2: A buyer submitted a financing plan to purchase a 2.38 billion KRW apartment in Gangdong but failed to provide sufficient documentation on funding sources including a 1.3 billion KRW loan from a related party (mother), raising suspicion of disguised gifting.

• Case 3: A buyer signed a rental agreement with the seller (parents) for 850 million KRW after purchasing a 1.3 billion KRW apartment in Nowon, suggesting possible disguised gifting.

• Case 4: A buyer used a 1.4 billion KRW business loan to purchase a 4.35 billion KRW apartment in Seocho, violating loan usage regulations.

• Case 5: In a Dongjak transaction, a buyer used a temporary address change by the seller (grandmother) to obtain a 735 million KRW mortgage, exceeding legal loan limits, suggesting regulatory evasion.

MOLIT emphasized that these joint inspections will continue across all of Seoul in June, especially in areas under land transaction permission zones or showing signs of speculative demand. Investigations will also cover transactions reported after March 2025.

Greater Seoul Investigation: 688 Additional Cases Identified

Separately, from November 2024 to April 2025, a third round of investigations into abnormal transactions in the Seoul metropolitan area (including presale rights) uncovered 688 suspicious transactions—555 related to existing homes and 133 to presale rights. A total of 701 suspected legal violations were documented and reported to authorities for further action.

The review covered 1,297 transaction reports from October to December 2024, selected based on suspected irregularities such as excessive borrowing from related parties and disguised gifting.

Unregistered Apartment Transactions Also Under Scrutiny

Additionally, routine monitoring of unregistered apartment transactions revealed 499 such cases. Relevant tax offices were requested to impose administrative sanctions for false declarations or failure to report transaction cancellations.

A MOLIT official stated, “We will continue monitoring abnormal transactions to block speculative activity and maintain order in the housing market.”

ソウルの住宅取引における違法疑惑取引を摘発―現場点検で108件を確認

変則的な贈与、法人資金の流用、不正な融資利用などが判明―首都圏全域でも追加で1,100件以上を摘発

国土交通部（パク・サンウ長官）は、3月19日に発表した「住宅市場安定化対策」の後続措置として、ソウル地域の異常な住宅取引に対する現場点検および精密調査を実施し、合計108件の違法疑惑取引を摘発したと5月29日に発表した。今回の点検は、ソウル市および韓国不動産院と共同で、3月10日から5月23日までの11週間にわたって実施された。

点検対象は、江南、瑞草、松坡、麻浦、龍山、城東など、ソウルの主要地域に所在する80のアパート団地であり、2025年1月から2月に行われた取引の中から異常な事例が選定され、精密な調査が行われた。

その結果、計136件の違法が疑われる行為が108件の取引において確認された。摘発された内容は、贈与偽装、法人資金や融資資金の不適切な使用、虚偽申告など多岐にわたり、関連機関（国税庁、金融委員会、行政安全部、地方自治体など）へ通報され、必要に応じて警察への捜査依頼も行われる予定である。

違反内容の内訳

• 贈与偽装・法人資金の流用など：82件（国税庁へ通報）

• 価格・契約日の虚偽申告など：38件（地方自治体へ通報）

• 融資規定違反、資金の目的外使用：15件（金融委・行政安全部へ通報）

• 海外資金の不正流入：1件（関税庁へ通報）

主な違法疑惑事例

• 事例1：江南のアパートを45億ウォンで購入した買主が、家族が役員を務める3つの法人から合計7億ウォンを借入れたが、適切な会計処理が確認できず、法人資金の流用が疑われ、国税庁に通報。

• 事例2：江東区のアパートを23.8億ウォンで購入し、母親から13億ウォンを借りたと申告したが、資金調達に関する証拠資料を提出せず、贈与偽装の疑いで国税庁および自治体に通報。

• 事例3：蘆原区のアパートを13億ウォンで購入した買主が、売主である親を賃借人とする保証金8.5億ウォンの契約を締結し、贈与偽装の疑い。

• 事例4：瑞草区で企業運転資金名目で14億ウォンの融資を受けた後、その資金をアパート購入に使用したケース。融資目的外の使用に該当。

• 事例5：銅雀区のアパート購入時、売主（祖母）を一時的に住所移動させ、再転入させることでLTV制限を回避し、7.35億ウォンの融資を受けたと見られる違反事例。

国土交通部は、「土地取引許可区域の拡大などで投機的需要が移動する可能性のある地域を含め、6月もソウル全域を対象に合同点検を継続する。また、2025年3月以降の取引についても引き続き精密調査を実施する」と明らかにした。

首都圏の調査でも688件を追加摘発

また、2024年11月から2025年4月まで実施された首都圏の住宅および分譲権に関する異常取引の第3次精密調査では、688件の違法疑惑取引（既存住宅555件、分譲権133件）が摘発された。

調査対象は、2024年10～12月に取引申告された1,297件であり、贈与偽装や特別関係者間の過剰な借入などが主要な違反内容だった。

未登記取引も499件を確認

さらに、定期的に実施されている未登記アパート取引のモニタリングでは、499件の未登記取引が確認され、虚偽申告や契約解除の未申告などについて、所轄官庁に対し追加調査および行政処分を要請した。

国土交通部は、「異常取引に対する監視を継続し、投機的需要を遮断して住宅市場の秩序を確立していく」と述べた。

首尔住宅交易现场检查中查获108起涉嫌违法交易

涉嫌变相赠与、挪用公司资金、违规贷款使用等行为——首都圈共查出超过1,100起类似违法嫌疑交易

韩国国土交通部（部长朴相佑）于5月29日宣布，为落实3月19日发布的《住房市场稳定方案》，联合首尔市政府与韩国不动产院，于3月10日至5月23日对首尔地区的异常住房交易进行了为期11周的联合现场检查和精密调查，查获了108起涉嫌违法的房地产交易。

此次调查对象为首尔市江南、瑞草、松坡、麻浦、龙山、城东等主要区域的80个公寓小区，重点针对2025年1月至2月期间申报的异常交易记录进行深入核查。

最终确认108起交易中共涉及136项涉嫌违法行为，包括变相赠与、挪用公司或贷款资金、虚假申报交易价格与日期等内容。相关案件已分别通报给国税厅、金融委员会、行政安全部、地方政府等相关部门，并视情况移送警方立案调查。

涉嫌违法行为分类如下：

• 变相赠与、公司资金挪用等：82起（通报国税厅）

• 交易价格、合同日期虚假申报等：38起（通报管辖地方政府）

• 违反贷款规定、资金用途不符等：15起（通报金融委、行政安全部）

• 非法流入海外资金：1起（通报关税厅）

代表性案例：

• 案例1：买方在江南区购买一套价值45亿韩元的公寓时，从配偶和父母经营的三家家族企业共借款7亿韩元，未能提供正当会计处理记录，涉嫌挪用公司资金，已通报国税厅。

• 案例2：在江东区购买23.8亿韩元的公寓时，买方提交的资金筹措计划包括从母亲借款13亿韩元，但在交易调查中未能提供租赁保证金、自有资金等相关证明材料，涉嫌变相赠与，已通报国税厅与地方政府。

• 案例3：买方在诺原区以13亿韩元购入公寓，并将卖方（父母）设为承租人，签署8.5亿韩元的租赁合同，涉嫌以租代赠行为。

• 案例4：买方在瑞草区购买一套43.5亿韩元的公寓时，使用了以企业运营为目的贷款资金14亿韩元购买房产，属于贷款用途不符行为，已通报金融委。

• 案例5：在铜雀区的交易中，为规避贷款限额（LTV），买方与卖方（祖母）签署6.5亿韩元的租赁合同，并以临时迁出再迁入的方式成功申请7.35亿韩元贷款，涉嫌违规操作，已通报金融委。

国土交通部表示，6月将继续在首尔全区域开展联合现场检查，特别关注“土地交易许可区”等投机性需求可能转移的区域。同时，针对2025年3月以后的交易记录，也将持续展开精密调查。

首都圈住宅与预售权交易调查再发现688起违法嫌疑交易

另外，在2024年11月至2025年4月期间开展的“首都圈住宅与预售权交易第三轮精密调查”中，从1,297件可疑交易中查获688起涉嫌违法交易（其中555起为成屋交易，133起为预售权交易），共涉及701项违法嫌疑行为，已分别通报国税厅、金融委员会等相关部门处理。

该调查涵盖了2024年10月至12月期间申报的交易数据，重点分析了与亲属间借款、变相赠与等有关的异常资金筹措情况。

未登记交易也发现499起

此外，通过每年定期开展的“未登记公寓交易监控”中，确认了499起未登记交易，相关部门已被要求针对虚假申报、未申报合同解除等情况进行追加调查与行政处分。

国土交通部表示：“将持续监控住房交易中的异常行为，坚决遏制炒作投机，维护房地产市场秩序。”