법정지상권의 양수인에 대한 지상권소멸청구

[노인장]

1.문제의 제기

경매에서 토지를 낙찰 받은 경우. 토지위에 제시 외의 건물이 존재하고 이 건물이

법정지상권의 성립요건을 갖추었다면 낙찰자는 법정지상권의 부담을 받는 토지를

취득하게 된다.

법정지상권의 부담을 받는 동안은 낙찰자는 토지를 이용할 수 없기 때문에 낙찰자

로서는 큰 부담이라 아니할 수 없다. 그러나 낙찰자로서는 토지에 대한 소유권을

취득하였으므로 지상권자에게 지료를 청구할 수 있으며, 만약 법정지상권자가

지료를 2년이상 연체한때에는 지상권소멸청구권을 행사할 수 있다.(민법제287조)

그러나 보통 법원에 지료를 청구하는 경우에는 지료는 년 5%정도밖에 인정해

주지 않고 있기 때문에 장기간 지상권 부담을 받으면서 지료청구로 만족해야만

한다면 낙착자에게는 불만이 아닐수 없다.

또한 지상권소멸청구를 할 수 있는 2년이상의 지료연체는 계속해서 2년이상의 연체를

의미하지는 않지만 (통설) 사실상 소멸청구권의 해사가 용이한 것은 아니다.

특히 법정지상권을 취득한 자가 지료를 지급하지 아니하였다고 하더라도 지료가

확정되지 않았다면 이는 지료가 결정된바 없는 것이므로 지료지급을 지체한 것으로

볼수 없기 때문에 지료 확정과 연체를 조건으로 해서만 지상권소멸청구가 가능하다.

지료는 토지소유자와 지상권자 사이의 합의 또는 법원의 청구에 의하여 확정된다.

그러나 합의에 의하여 확정되는 경우보다는 법원의 청구에 의하여 확정되는 경우가

더 많다.

그런데 문제는 법정지상권자와 토지소유자사이의 지료가 확정되었으나 이를 연체한

상태에서 법정지상권(또는 건물)을 양도한 경우 법정지상권의 양수인에 대해서도

양도인 법정지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권소멸청구를 할 수 있는가

하는 점이다.

즉 종전 법정지상권자의 지료연체 채무를 법정지상권의 양수인이 승계하는가 하는

점이다.

물론 이 경우 종전 지상권자에 대한 지료 확정액이 등기된 경우에는 이를 제3자에게

대항 할수 있기 때문에 지상권의 양수인에게도 지료연체를 주장할 수 있고 지상권

소멸청구가 가능하다.

그러나 토지 소유자와 종건 법정지상권과의 사이에 확정된 지료가 등기되지 않을

경우에도 동일하게 볼것인가는 문제이다.

2.판례

1)  사안

2층 건물에서 1층과 2층이 동시에 건축되지 아니하고 1층이 준공된 후 여러 해 뒤에

당시 대지와 1층 건물의 소유자가 건축허가를 받지 아니한 상태에서 2층을 증축하였다.

따라서 준공검사를 받지 못하여 보존등기를 하지 못하고 있다가 몇년 후 보존등기가

이루어젔다.

이 2층 부분은 구조상 1층과 독립하여 생활 할 수 있도록 건축되어 있는 건물이다.

이 건물은 A의 소유로 대지와 건물1층 부분에 대하여는 1980.4.8 에 근저당이

설정되었고,이 근저당의 실행에 의하여 B가 이를 경락 받아 대금을 완납하고

1981.4.22에 소유권이전등기를 마친 후 현재에 이르고 있다.

위 건물 2층 부분은 1980.4.8의 1층 부분에 대한 근저당권 설정시에 이미 건축되어

A의 소유에 속하고 있으나 당시에는 미등기이었기 때문에 이 근저당권의 객체로

되지 않았으며 이 2층 부분에 대하여는 1985.5.17에 C를 근저당권자로 하는

근저당권이 설정되었고,

또한 1986.5.20 에는 D를 근저당권자로 하는 근저당권이 각각 설정되었다.

그후 근저당권자가 아닌 A의 채권자 E의 강제경매신청에 의하여 1986.9.13

경매개시결정이 내려젔으며,이 경매절차에서 1987.2.28 위 C가 경락받은 후

대금을 완납하고 같은해 4.20 에 소유권이전등기를 마첬다.

그 후 F가 이건물을 C로부터 매수하여 1990.3..에 소유권이전등기를 마첬으며,

F는 위 건물(2층부분)을 G,H에게 임대하여 이건물에 거주하고 있었다.

2)판례의 태도

법정지상권의 발생시 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은

이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료의 등기를 하지

않은 이상 토지 소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을

이전받은 자에게 대항하지 못한다.

민법 제366조 단서의 규정에 의하여 법정지상권의 경우

그 지료는 당사자의 협의나 법원에 의하여 결정하도록되어 있는데,

당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가

결정되었다는 아무런 입증이 없고,법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면,

법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는

볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을

이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 이유가 없다.

3.결론

법정지상권의 이전이 있는 경우 장래의 지료채무가 이전된다고 하더라도

종전 법정지상권자에 대한 지료의 확정과 등기여부에 따라 지상권 양수인에 대한

지료연체의 효과가 달라진다고 보는 것이 타당하다고 볼 수 있는가는 검토를 요한다.

판레는 타당하다고 보고 있는 것이다.

나아가 판례에 따르면 등기가 된 경우에는 법정지상권자와 그 양수인의 지료연체 및

연체기간도 통산할 수 있다.

그러나 등기가 되지 않은 경우에는 법정지상권자의 지료연체를 이유로 그 양수인에

 대해서는  지상권소멸청구를 할 수 없고, 한편 양수인에 대해서도 지료가 확정되지

않으면 지료청구가 불가능한 바, 이는 법정지상권의 취득을 완화하는 판례의 입장과

 더불어 토지소유자에게는불리한 것으로 볼 수 있다.

또한 법정지상권자가 이를 악용하여 자신의 지료연체 사실이 있는 경우

지상권을 측근에게 양도하여 지상권소멸청구를 무력하게  할 소지도 없지 않다.

그렇지만 선의의 지상권양수인에 대하여 지료가 등기되지 않았음에도 불구하고

지상권양도인의 연체를 이유로 지상권소멸청구를 당하도록 하는 것은

타당하다고 볼수 없다.

법정지상권의 부담을 받는 토지를 낙찰받은 자는 법정지상권자와 신속하게

지료확정을 하고   이를 등기하도록 함으로서 대비하는 것이 가장 좋은 방법이라고

볼 수 있을 것이다.

-법학박사 김학환 님의 논문 중에서 발췌 -

[스피드톱]

에구~ 고생하셨네요~ *^^* 이리 수고하시는데 노인장님 항상~ 좋은일만 생기셨음 좋겠네요.... ^^

[호박]

A.B.C.D.E.F.G.H.....와!.등장 인물이 많네요...낼 다시 정리 하믄서 결과 봐야것네요^^. 우리 애쓰시는 노인장님을 위해서..말만하믄 타이핑 되는 컴터좀..누구 개발해 보실분.. 그라문 대박날건디(하긴 벌써 나왔는지도..............)

[happynow]

하나 여쭤봅니다. 한전에서 임야을 사용하고 지상권을 행사하는데, 10평정도를 70만원을 지불했거든요... 등기부에 기한은 철탑이 있을때까지라 되어 있더군요. 그럼 철탑이 있을때까지 지료가 70만원인가요? 아님 일정기간마다 지료를 추가로 주는것인 지 궁금해서 문의 합니다.

[이창호]

소중한 자료 감사합니다 !!!

[감자스낵]

happynow님 안녕하세요. 법정지상권과 구분지상권은 다른 개념이구요.지료에 관한 민법규정(286조,287조,288조)을 판례가 법정지상권에서 준용하고 있습니다..happynow님께서 궁금해 하시는 것운 구분지상권에 관한 것입니다..부동산 등기법상 지상권의 존속기간과 지료,지급시기에 관해서는 임의적 등기사항으로 되어 있어

[감자스낵]

등기하지 않아도 무방하지만 등기신청시 기재하였다면 등기해 주는 사항입니다..(부동산등기법 136조) 또한 민법 286조 [지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다]고 규정하여 지료증감청구권을 인정하고 있습니다.

[감자스낵]

제가 보기에는 지료,지급시기에 관해 등기가 되어 있지 않은 거 같네요... 지상권 계약을 한전과 임야 소유자가 간에 하면서 지료, 지급시기에 관한 약정서를 다시 한번 찾아 보시는 것이 좋을 듯 합니다

[elahep]

노인장님 감사합니다,

[한길]

감사합니다.

[단디공주]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[오기]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^