성공경매 - 경매 부동산 감정가 믿을 수 없다.

[김진수]

경매 부동산 감정가 믿을 수 없다

채권자가 자기 채권을 회수하기 위하여 부동산 경매 신청을 법원에 제출하면, 법원은 목적 부동산 환가를 위하여 최저 입찰가격을 정해야 하는데, 이때 감정기관에 감정평가를 의뢰한다. 보통 한국감정원, 일반감정평가법인, 또는 감정평가 사무소에 평가명령과 특정사안을 지시하고, 그 평가 금액은 1차 최저 경매 입찰 가격으로 정하는 것이 요즘 법원의 통례이다. (민사집행법 97조)

그런데 그 감정가격이 적정한가? 어떤 기준으로 평가한 것인가?

감정시점과 입찰시점의 차이는 얼마인가?

과연 거래시세에 근접한 것인가? 믿을 수 있는 것인가?

그렇지 않은데 함정이 있다. 그러면 구체적인 실례를 들어보자.

서울지방법원 본원 경매 10계 사건 ○○타경 ○○호 부동산 임의경매사건인 서울시 용산구 보광동 191-19 선경빌라 301호 전용면적 23평, 감정평가금액은 16,000만원으로 평가하여 최저입찰가격이 그대로 고시되었는데, 위 같은 주소지에 같은 평수, 같은 층수의 바로 맞은편 302호는 같은 법원 경매1계 사건  ○○타경 ○○호로 똑같이 경매에 나왔는데, 감정평가액이 11,500만원으로 평가되어, 그대로 최저 입찰가격으로 고시되어 경매가 진행되었다.

같은 시기에 똑같은 작은 물건 감정평가액이 무려 4,500만원이나 차이가 나고 있는 것이다.

또 서울 본원 경매6계사건 ○○타경 ○○호 부동산 임의경매사건. 강남구 논현동 177-21 삼풍빌라 나동 101호 감정평가 최저입찰가격이 27,000만원인데. 또 같은 곳, 같은 건물, 같은 층의 104호 사건 ○○타경 ○○호 부동산 임의경매사건 감정평가인 최저 입찰가격이 21,000만원으로 6,000만원의 감정평가액이 차이가 나고 있는데, 실제는 101호보다 104호가 앞쪽에 있고, 집안이 밝고 입지가 좋아 실수요자의 선호도가 높은 편인데, 감정평가액이 낮기 때문에 최초 입찰가가 낮게 진행되었다.

이러한 예는 비일비재하다.

또 금액이 큰 것은 엄청나게 많은 차이도 나는데, 평가담당자가 형식적인 부동산공부서류만 살펴보고 감정평가를 하였다는 증거들이다.

그러므로 어떤물건은 150% 이상 - 200% 까지 높게 낙찰되었거나 금액함정에 걸리는 수도 있다.

지난 97년 I.M.F때의 가격이 하락하거나 작년(2001년) 12월달과 같이 강남지역의 32평 아파트가 한달사이로 1억이상 오를 때 감정가만 믿고 입찰하였다가는 큰 낭패를 본 사람들이 많다.

그러므로 항상 현재 거래시세를 세밀히 조사하고 시중 매물의 적체가 있는지 확인하여 거래가능가격과 장차 잔금 납부후 환금성을 예측하고 입찰가격을 결정해야 할 것이다.