전원주택은 길 뚫렸는지 먼저 확인을 개인사업을 하는 K(57)씨는 은퇴 후 전원생활을 계획하고 있다. K씨는 얼마 전 경기도 양평 지역에서 괜찮은 300평(평당 33만원)짜리 전원주택 부지 매물을 발견했다. 평소 부동산 투자에 문외한이었던 K씨는 이 부지를 매입해도 되는지, 또 앞으로 자산관리는 어떻게 해야하는지 등을 문의해왔다.
땅을 살 때에는 사용 목적이 명확해야 한다. 예컨대 가격 상승을 노린 투자목적인지, 아니면 전원주택을 짓고 살 목적인지를 분명히 해둬야 훗날의 불필요한 고민거리를 예방할 수 있다. 양평은 주말용 전원주택이나 은퇴 후 전원생활을 원하는 사람들로 인해 수요가 급증하고 있는 인기 지역이다. 이 때문에 양평은 팔려는 쪽보다 사려는 수요자가 많아, 일부 매물의 가격이 부풀려져 있다는 점에 유의해야 한다. 자칫 본인의 직관이나 특정인의 일방적 조언만 믿고 덜컥 투자했다가는 손해를 보기 쉽다. 따라서 경험이 부족한 투자자는 객관적인 조언을 해줄 수 있는 전문가의 도움이 필수적이다. ◆사유(私有)도로 주의해야=일반적으로 전원주택지는 물 좋고 산 좋은 곳에 자리잡아야 한다. 그런데 이런 경치에만 신경쓰다 보면 정작 중요한 사항은 간과하기 쉽다. 특히 전원주택지 인근의 도로 상태는 필수적으로 점검해야 할 항목이다. 전원주택 부지까지 진입할 수 있는 도로가 있는지, 특히 도로가 있다면 사도(私道·개인소유도로)인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 만일 인근 도로가 사도인 경우에는 소유자의 동의가 없으면 도로를 이용하지 못할 수도 있기 때문이다. 따라서 인근 도로가 만일 사도로 확인이 된다면, 소유자와의 합의를 통해 토지사용 승락서를 받아두고, 이를 지역권으로 설정해두는 것이 안전하다. 일반적으로 농촌지역 도로 중 포장이 돼있지 않다면 사도로 의심해볼 필요가 있다. 또 지적도에는 분명 도로가 있는데 현장에 가보면 도로가 없는 황당한 경우도 있을 수 있다. 옛날에는 도로가 있었지만 이용하는 사람이 없어 농지로 바꾼 경우가 대표적이다. 이런 경우에는 해당 관청에 도로를 복원해 달라고 요청해야 한다. ◆토지매입시 유의사항=땅을 매입할 때는 첫째, 땅의 용도를 정확히 파악해야 한다. 만일 개발이 제한된 땅을 사면 손해를 볼 수도 있다. 둘째, 입지가 좋은 곳을 선택해야 한다. 앞서 전원주택 부지의 경우도 마찬가지이지만, 땅의 입지는 개발 가능성과 맞물려 있는 중요한 요인이다. 셋째, 측량을 반드시 실시해야 된다. 공부(公簿)에 기재된 내용과 실제 땅의 내용이 일치하지 않는 경우가 종종 발생하고 있다. 특히 등기부에 명시된 땅의 평수대로 소유권을 이전받았다고 해서 모두 내 땅이 되는 것은 아니라는 점을 유의해야 한다. 넷째, 자금 계획을 충분히 세워야 한다. 땅은 실제 개발까지 많은 시간과 비용이 소요되기 때문에 아파트와 같이 거래가 빈번한 부동산에 비해 환금성이 떨어진다. 따라서 땅 투자는 가급적 자기 자금을 갖고 투자하는 것이 바람직하다. 이처럼 땅은 다른 부동산 투자에 비해 검토할 사항이 많기 때문에, 손해를 막기 위해서는 이론과 실전경험이 많은 전문가의 도움을 받아야 한다. K씨의 경우 전원주택을 준공한 후에는 2주택자가 되므로 보유세와 양도세가 달라질 수 있다는 점도 미리 대비해야 한다. ◆노후대비자금은 안전자산에 투자=K씨의 나머지 여유자금 3억여원은 은퇴 후를 대비한 노후자금이기 때문에 최대한 안전하게 관리하는 것이 좋다. 먼저 자금 일부를 은행 특정금전신탁을 통해 국민주택채권 1종에 투자하라고 권하고 싶다. 국민주택채권은 정부가 발행한 국채이므로 안전성이 탁월하다. 현재 5년만기 국민주택채권에 투자하는 경우 세전 연 6%의 확정수익을 얻을 수 있다. 또 이 채권은 발행물량이 풍부하기 때문에 판매시기나 한도가 결정돼 있는 특판상품과 달리 언제든 투자할 수 있으며, 1000만원 단위의 소액거래도 가능하다. 원금이 보전되면서도 높은 수익을 기대할 수 있는 환율연동 정기예금도 추천할 만하다. 이 상품은 만기에 원금을 100% 보장하는 동시에, 만기 원·달러환율에 따라 이자를 지급한다. 이 상품은 상승형·하락형·안정형 등 3가지 종류가 있다. 예컨대 상승형은 만기 환율이 가입시 환율에 비해 4.5% 이상 상승하면 연 7%의 이자를 지급하고, 하락형은 만기 원·달러 환율이 1.7% 이상 하락하는 경우에 연 7%의 이자를 지급한다. 또 안정형은 만기 환율이 가입시점 대비 -1.7~4.5% 범위 내에 머물 경우 연 7%의 이자를 지급한다. 신한Private Bank 자문그룹(고준석 부동산재테크팀장, 한상언 재테크팀장, 이승호 상품기획팀장, 김봉기 세무사) 조선일보 입력 : 2004.01.06
■ 전원주택지 구입안내 전원주택단지내 택지를 구입하는 것도 한 방법이다. 지목이 대지로 전용되어 있으므로 완공된 주택지보다 가격이 싸고 자신의 기호에 맞는 주택을 바로 지을수 있는 장점이 있다. 전원주택을 마련하고 싶지만 장소선정 요령을 모르겠다. 직장, 교육, 쇼핑 등 생활여건이 너무 불편하지는 않을지 걱정이다. 어느정도 비용을 생각해야 하나. 주의할 점은. 각 형태의 장단점을 알아본다. 단지형 반면 사업시행자가 금융비용을 뽑아내고 수익을 내야되기 때문에 비용이 높아지는게 흠이다. IMF한파로 전체 개발필지중 일부를 원가로 분양하는 곳이 많기 때문에 의외로 좋은 물건이 많다. 다만 개발업자의 70%가 자금난으로 사업을 포기한 상태라 싸다고 덥석 계약하지 말고 시행자의 사업능력, 대상부지의 법적하자 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 단지형을 살때는 충동적 구매를 삼가 고 공정률 80%이상인지를 알아보고 되팔때의 환금성도 따져봐야 한다. 동호인형 따라서 경험있는 책임자를 선정하고 조합원들의 의견을 모아나가는 과정에 각자가 성의있게 임해야 분쟁을 막을수 있다. 개발진행과정에서 법률적문제 민원 등의 문제가 발생할 경우 오히려 비용이 더 많이 들고 입주도 지체될수 있기 때문에 전문가에게 충분한 사전자문을 구할 필요가 있다. 개별형 최근 금리가 하향안정세로 돌아서자 "투자성+전원생활용도"로 여유자금을 동원, 입지여건 및 환경이 우수한 개별 전원주택지를 매입하려는 사람들이 늘어나고 있다. 개별형은 소규모 전원주택에서 고급별장까지 마음먹 은 대로 지을수 있다. 농가주택 농가주택내부를 현대식으로 개조할 경우 20평기준으로 1천만원정도 예상하면 된다. 농가주택은 오래전부 터 "집터"로 검증돼 남향의 양지바른 곳에 있고 대중교통이용이 편리한 점 등 입지여건이 괜찮다. 대지로 되어있기 때 문에 형질 변경비 등 인허가비용이 안드는 것도 장점이다. 우선 대도시 직장으로 출퇴근이 가능해야 하고 자녀 교육시설이 가까이 있어야 한다. 따라서 서울 등 생활근거지로부터 1시간 이내 거리에 있고 읍 면 소재지로부터 인접해 있어야 한다. 반면 노후생활 목적의 준농림지는 출퇴근 시간을 고려할 필요가 없다. 주변에 골프장, 스키장, 온천 등 휴양시설이 있으면 더 좋은 위치다. 서울로부터 2-3시간 거리도 무방하다. 단지형 전원주택은 개발에 따른 각종 인허가 절차와 건축, 등기이전 문제를 개발회사가 책임져 준다는 점에서 수요자들에겐 편리하다. 단지형 전원주택을 선택할 때는 등기면적과 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 하며 소유권 이전등기 조건에 관해서는 개발회사의 말만 믿지 말고 관할 관청에 직접 확인해 볼 필요가 있다. 서울로의 통근을 고려하는 사람이라면 아무리 좋은 곳이라도 통근거리가 1시간 30분을 넘어가면 곤란하다. 또 병원이나 시장등 생활편의시설이 너무 멀지 않은 곳이 무난하다. 토지사용승락서를 받는다 - 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다. 이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다. * 농지조성비 농지별 단위당 금액(농림부고시 제2001-83호)
"경지정리가 시행된 논"이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외한다. "용수개발이 시행된 논"이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. "밭경지정리가 시행된 밭"이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭경지정리 사업시행이후 밭이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 밭경지정리를 시행한 것을 제외한다. 농지 전용허가가 날 수 있는 곳은 기본적으로 도로확보가 가능하고 주변 농경지에 피해가 없는 곳이다. 집단화된 농지는 농지 전용허가에 어려움이 있으므로 유의하여야 한다. 까다로운 인허가 절차를 거쳐 전용허가를 얻으면 기존 농지에 비하여 20-30%정도의 지가상승 요인이 생길수 있다. 형질변경 면적은 각 시 군 구에 따라 차이가 있으나 지역여건에 따라 건축면적의 5-7배 정도이며 농지전용 허가시 전용허가 신청서와 함께 사업계획서, 토지사용승낙서, 주변농지 피해방지계획서 등을 첨부하여 형질변경을 신청한다. 농지전용 허가시에는 대체농지 조성비를 납부하고 허가증을 교부받아야 한다. (* 농지전용부담금은 2002년 1월 1일부로 폐지됨) 토지의 본질을 파악하라. 외딴 곳은 피하라. 북향보다는 서향을 피하라. 단지형 전원주택 농가주택 관리지역
<출처;tong.nate.com/dldntjd>
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출처: .. 원문보기 글쓴이: 너와집나그네