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출처: 부자마을 사람들 원문보기 글쓴이: 푸른맘
계획관리지역 내 소규모 농림지역을 노려라 |
관리지역 세분화/고양시 |
지난해 12월 주민 반발 등 진통 끝에 관리지역 세분화를 끝낸 경기도 고양시 토지시장에 요즘 투자자들의 관심이 높다. 수도권에서는 가장 먼저 세분화를 끝낸 덕분에 다른 수도권지역 땅 투자의 시금석이 될 수있다고 보기 때문이다.
고양시에서는 지난해 세분화 과정에서 계획 관리지역 지정이 예상됐던 땅이 생산·보전 관리지역으로 지정된 사례도 있다. 아직 관리지역 세분화 작업이 진행 중인 수도권지역의 땅 투자에 참고할 만 하다. 전문가들은 이미 세분화 작업을 끝낸 고양시에서는 땅투자 지도가 바뀐 만큼 여러모로 주의할 필요가 있다고 조언한다. 특히 세분화를 통해 계획관리지역으로 지정된 땅이라도 주변에 3만㎡ 이상의 기존 개발지가 있으면 연접개발 제한에 걸려 추가 개발이 어렵기 때문에 투자를 피하는게 좋다고 본다. 토지 인허가 전문대행업체인 중앙토목 이봉림 소장은 "계획관리지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만 소규모 농림지역은 향후 계획관리지역 편입이 예상돼 투자를 고려해볼 만 하다"고 말했다. □고양시 땅주인들 희비 엇갈려 ○ 수도권서 가장 먼저 세분화 완료 -고양시는 2006년 12월 11일, 수도권 31개 지자체 중 가장 먼저 관리지역 세분화를 끝냄 -관리지역 세분화 결과 전체 관리지역 4268만3144㎡(1293만평) 중 계획관리지역으로 1838만5250㎡(557만평)이 배정됨 -보전관리지역과 생산관리지역은 각각 1975만2774㎡(598만평), 454만5120㎡(138만평)로 배정됨 ○ 계획관리지역 땅값 얼마나 올랐나 - 고양시 주요 관리지역 세분화 전후 공시지가 비교
-계획 관리지역으로 지정된 땅은 공시지가를 기준으로 이전보다 대략 10∼20% 가량 가격이 상승한 것으로 분석됨 -반면 생산․보전 관리지역으로 지정된 땅의 공시지가는 변동이 거의 없었음 □어떤 땅이 계획관리지역으로 분류됐나 ○ 주변 개발압력이 높은 땅 -기존 개발지와 거리가 대략 1~2㎞ 이내로 가까운 땅 -고속도로IC 등 공공 편의시설에서 가까운 땅 -경지정리면적 비율이 대략 10% 미만으로 낮은 논밭 -경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야
○ 개발행위허가를 받은 땅 - 관리지역 세분화 주민공람 공고 이전에 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위허가를 받은 땅은 계획관리지역으로 지정됨 - 하지만 개발행위허가를 받은 땅이 모두 계획관리지역으로 지정된 것은 아님. - 개발행위허가를 받은 땅 중에서 부지면적 1만㎡ 이상, 20가구 이상으로 집단화된 경우에만 계획관리지역으로 지정됨 - 예컨대 허가를 받은 부지면적 2000평 이하, 10가구 이하 전원주택단지의 경우 주변이 경지정리가 잘 된 논밭이나 울창한 산림으로 둘러싸은 경우 보전관리지역으로 지정된 사례가 있었음.
○ 기개발지 주변 땅 - 기개발지란 주거․상업․공업지역, 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 산업단지(농공단지 포함) 등을 말함 - 하지만 기개발지라도 보전·생산 가치가 높고, 면적이 1만㎡·20가구 미만일 경우 보전·생산관리지역으로 지정된 사례도 있음. ○ 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역 - 이런 땅은 도시관리계획을 세울 때 인접한 관리지역으로 편입시킬 계획임
□ 어떤 땅이 생산․보전 관리지역으로 분류됐나 ○ 자연보전이나 경작 가치가 높은 땅 -보전 지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅 -국가 하천.지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅 -상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역(물을 모아두는 곳) -면적 3만㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수구역 -경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭 -상습 침수 등 재해 발생 가능성이 큰 땅
○ 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역 - 고양시의 경우 이런 땅은 생산·보전 관리지역으로 분류된 사례가 있어 주의해야 함 - 세분화 이후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 큼 ○ 그린벨트 등 공적 규제 지역 - 보전산지중 공익용산지(산지관리법), 상수원보호구역(수도법), 문화재보호구역(문화재보호법), 도시자연공원(도시공원법), 특별대책지역 Ⅰ권역(환경정책기본법), 수변구역(한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률) 등 -희귀 동식물 서식지역 등 □ 고양시 관리지역 세분용도별 허용행위 ○ 계획관리지역 내에서는 공동주택도 지을 수 있어
□ 계획관리지역서 아파트건축 가능할까 ○ 현행법상 문제는 없어 - 현행법상 계획관리지역에서는 제2종 지구단위계획을 수립하면 최대 용적률 150% 이내에서 아파트 건축은 가능함 - 더구나 정부는 민간택지 공급을 원활하게 하기 위해 계획관리지역 내 용적률 제한을 최대 200%로 완화하는 인센티브제를 시행할 예정이라 계획관리지역에 투자자들의 관심이 높음 ○ 물량 확보 못해 사실상 어려울 듯 - '2020년 고양시 도시기본계획'에 따르면 2020년 고양시 계획인구는 106만명(현재 95만명)으로 물량이 크게 부족한 편임 - 도시기본계획 상 지구단위계획 물량을 확보하지 못해 계획관리지역 내 아파트 인허가는 당분간 어렵다는게 고양시 관계자의 설명임. □내 땅의 세분화 결과 확인해 보려면 ○ 고양시 도시계획과 비치 도면 확인 - 고양시는 '관리지역 세분화 결정 관계 도서'를 도시계획과(031-961-2919)에 비치하여 일반인에게 공개하고 있음 ○ 건교부 인터넷 사이트에서도 확인 가능 -건교부 인터넷 사이트(http://www.moct.go.kr/)에 들어가 '온나라부동산정보 →토지이용규제시스템→ 토지이용계획 열람'순으로 클릭한 다음 해당 지번을 입력하면 확인해 볼 수 있음. □ 투자 유망지역은 어디? ○ 관리지역내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역 - 주변이 계획관리지역 둘러싸인 소규모 농림지역은 나중에 계획관리지역으로 지정될 가능성이 높아 투자가 유망함 ○ 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 없는 임야 - 땅 주변 500m 이내에 3만㎡ 이상 기개발지가 있으면 연접개발 제한에 걸려 개발행위허가를 받기가 어려워 땅 가치가 크게 떨어져 피해야 함. - 연접개발제한이란 관리지역 등에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것. - 이미 허가 받은 땅(기개발지) A의 면적이 3만㎡를 넘으면 인접한 땅 B(A의 경계선 반경 500m 이내)에서는 공동주택, 음식점, 숙박시설 등의 각종 개발행위가 엄격하게 제한받게 됨. □ 투자 피해야 할 곳은 어디? ○ 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역 - 이런 땅은 세분화 완료 후 도시관리계획을 세울때 농림지역으로 용도지역이 변경될 가능성이 커서 투자를 피해야 함 |