|
취득세와 등록세(취득관련분) 통합
○ 취득을 원인으로 하여 과세하는 취득세(2%)와 등록세(2%)는 취득세(4%)로 통합된다. 따라서 그 동안 취득세와 등록세(취득관련분)를 각각 신고ㆍ납부하던 것을 취득세 한번만 신고ㆍ납부하면 된다. (총부담세액은 변동 없음)
- 예를 들면, 2010년에는 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비를 취득하게 되는 경우 잔금을 지급하고 30일내에 취득세를 납부하고, 등기ㆍ등록하기 전에 별도로 등록세를 납부하여야 했으나, 2011년부터는 잔금지급일로부터 60일 이내에 취득세와 등록세를 합친 취득세만 신고ㆍ납부하면 된다(60일 이내 등기시 등기접수 전까지 납부).
(※ 등기 전 계약해제 가능기간 연장 : 30일 ⇒ 60일)
< (예) 과세표준 2억원인 토지를 취득한 경우 세부담 >
세목 |
세율 |
세액 |
|
세목 |
세율 |
세액 |
총부담 |
4.6% |
920만원 |
⇒ |
총부담 |
4.6% |
920만원 |
취득세 |
2% |
400만원 |
취득세 |
4.0% |
800만원 | |
등록세 |
2% |
400만원 | ||||
지방교육세 |
0.4% |
80만원 |
지방교육세 |
0.4% |
80만원 | |
농어촌특별세 |
0.2% |
40만원 |
농어촌특별세 |
0.2% |
40만원 |
○ 다만, 개인이 부동산 중 주택과 차량ㆍ기계장비를 취득한 후 30일 이내에 등기ㆍ등록하는 경우에는 등기ㆍ등록시에 세액의 50%를 선납하고, 나머지 50%는 취득세 납부기한(취득 후 60일 이내)까지 납부할 수 있다.
(예) 아파트 잔금을 2011.1.15에 지급한 후 30일 이내인 2.14에 소유권이전등기를 하는 경우 취득세액의 50%를 등기 시에 내고, 나머지 50%는 취득 후 60일 이내인 3.18까지 납부할 수 있음
□ 취득세와 등록세가 취득세로 통폐합됨에 따라 일시적으로 많은 금액을 납부해야 하는 부담이 있어 “개인”이 "주택"을 취득하는 경우에 취득세 분할납부가 가능하도록 했다.
※ 법인과 단체는 분납대상이 아니며, 개인도 일반건축물이나 토지를 취득하는 경우에는 분납대상이 아니다.
□ “개인”이 “주택”을 취득하여 취득세를 분할납부하고자 하는 경우 “30일 내에 등기” 조건으로 분할납부 신청을 하여야 한다.
□ 분납신청을 하면 총취득세액의 50%가 기재된 납부서가 2장이 발급되어, 30일 이내 등기신청 전까지 50%(분납1납부서)를 납부하고 영수증을 등기신청서에 첨부하면 되며, 나머지 50%의 취득세(분납2납부서)는 취득일로부터 60일 이내에 납부하면 된다.
◎ 분납납부서 내용 ◎ ○ 납부서의 세목명 옆에 “분납1, 분납2”로 분납 표시되어 있음 ○ 분납1납부서 : ○ 분납2납부서 : |
□ 등기소 제출용(분납1납부서)을 30일 이내에 납부하였으나 30일 이내에 등기신청하지 아니한 경우, 분납요건(30일내 등기)을 갖추지 못하였으므로, 분납2납부서를 3단(등기소보관용)과 4단(등기소의 구청통보용)이 있는 납부서로 재발급 받아 납부한 후 2개 납부서를 등기신청서에 첨부하여야 한다.
※ 취득세 50%(분납1납부서)만 납부한 후 30일이 경과된 뒤에 등기를 하는 경우, 60일 납부기한의 취득세(분납2납부서)는 분납대상이 아니므로 납부기한인 등기 전까지 납부하지 않아 가산세 대상이 됨.
□ 분할납부서 2장(분납1, 분납2) 발급 후 분납1납부서를 30일 이내에 납부하지 아니한 경우(미등기) 분납 취소 후 취득세납부서를 재발급 받아 등기신청 전까지 납부하여야 한다.
▲ 분납1납부서가 아닌 분납2납부서(등기소 제출용으로 사용할 수 없는 납부서)로 먼저 납부한 경우 납부한 취득세는 환급되지 않는다.
<취득세 변경세율 내용>
유형 |
2010 세율(취득가액 기준) |
2011 |
비고 | ||||
합계 |
취득세 |
등록세 | |||||
무 상 |
상 속 |
농지 |
2.3 % |
2 % |
0.3 % |
2.3 % |
|
농지 외 |
2.8 % |
2 % |
0.8 % |
2.8 % |
| ||
상속 외 무상 |
증여 등 |
3.5 % |
2 % |
1.5 % |
3.5 % |
| |
비영리사업자 |
2.8 % |
2 % |
0.8 % |
2.8 % |
| ||
유 상 |
원시취득 |
신축 등 |
2.8 % |
2 % |
0.8 % |
2.8 % |
|
승계취득 |
농지 등 |
3 % |
2 % |
1 % |
3 % |
| |
농지 외 |
4 % |
2 % |
2 % |
4 % |
| ||
기타 |
공유물 분할(초과분) |
4 % |
2 % |
2 % |
4 % |
| |
공유물 분할(자기 지분) |
0.3 % |
0 % |
0.3% |
2.3 % |
취득세 |
※ 지방교육세(취득세액의 20%) 및 농어촌특별세(취득세액의 10%) 부담세액은 2010년과 동일.
면허세와 등록세(취득 무관분) 통합 |
○ 취득을 원인으로 하지 않는 등록세(법인등기, 기타등록세 등)와 면허세는 등록면허세로 통합된다.
○ 취득과 무관한 등기로 2011년 이후에 등기하는 경우 등록면허세를 납부하고, 납부한 등록면허세 영수증을 등기신청서에 첨부하면 된다.(부담세액은 변동 없음)
< 부동산분 등록면허세 세율 >
등기ㆍ등록 |
과세표준 |
세율 |
비 고 | ||
2010년 이전 |
2011년 | ||||
소유권 보존 |
부동산가액 |
- |
8/1,000 |
산출세액이 3천원 | |
소유권이 전 |
유상 |
부동산가액 |
- |
20/1,000 | |
무상 |
부동산가액 |
- |
15/1,000 | ||
물권, |
지상권 |
부동산가액 |
2/1,000 |
2/1,000 |
" |
저당권 |
채권 금액 |
2/1,000 |
2/1,000 | ||
지역권 |
요역지 가액 |
2/1,000 |
2/1,000 | ||
전세권 |
전세 금액 |
2/1,000 |
2/1,000 | ||
임차권 |
월임대차금액 |
2/1,000 |
2/1,000 | ||
경매신청, 가압류, 가처분 |
채권 금액 |
2/1,000 |
2/1,000 |
" | |
가등기 |
부동산가액 |
2/1,000 |
2/1,000 | ||
기타 등기 |
- |
3천원 |
3천원 |
※ 등록면허세 대상이 되는 소유권 보존등기 및 소유권 이전등기는 예외적으로 “취득과 무관”한 등기인 경우이다.
(예) 신축의 취득시기는 사용승인일 또는 사용승인 전 사실상 입주일이 되나, 그 전에 채권자 등이 가처분을 위한 보존등기 시 취득일이 도래하지 않아 취득세 영수증을 첨부하여 등기신청을 할 수 없게 된다. 이런 경우 소유권보존등기 등록면허세 납부서를 발급받아 납부하고, 등기신청서에는 납부한 등록면허세 영수증을 첨부하여야 한다.
< 지방세 세목체계 간소화 내역 >
구 분 |
2010년 (16개 세목) |
|
개 편 (11개 세목) |
유사세목 통 합 |
①취득세 + ②등록세(취득관련분) |
|
① 취득세 |
③재산세 + ④도시계획세 |
|
② 재산세 | |
②등록세(취득무관분) + ⑤면허세 |
|
③ 등록면허세 | |
⑥공동시설세 + ⑦지역개발세 |
⇒ |
④ 지역자원시설세 | |
⑧자동차세 + ⑨주행세 |
|
⑤ 자동차세 | |
현행유지 |
⑩주민세 ⑪지방소득세 ⑫지방소비세 ⑬담배소비세⑭레저세 ⑮지방교육세 |
|
⑥주민세 ⑦지방소득세 ⑧지방소비세 ⑨담배소비세 ⑩레저세 ⑪지방교육세 |
폐 지 |
ㆍ도축세 |
|
※ 폐 지 |
□ 또한, 2010년말 종료 예정이었던 주택 유상거래에 대한 취득ㆍ등록세 50% 감면(4% ⇒ 2%) 혜택은 9억원 이하 1주택(일시적 2주택 포함) 취득자에 한해 2011.12.31까지 1년간 연장된다.
< 주택거래세 감면제도 변경 내용 >
구 분 |
2010년 |
변 경 | |
감면시한 |
~ ‘10.12.31 |
‘11.1. 1 ~ ‘11.12.31 | |
감면주택 |
모든 유상거래 주택 |
9억원이하 1주택을 취득하는 경우 ※ 9억초과, 다주택자는 감면 배제 | |
적용세율 |
4% ⇒ 2% |
9억이하, 1주택 |
2% ⇒ 2% |
9억초과, 다주택 |
2% ⇒ 4% |
○ 1주택은 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미하며, 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우에는 감면 혜택이 적용된다.
(예) 부인, 아들과 함께 1세대를 이루고 있는 A씨 가족은 A씨 명의의 서울 소재 주택 1채, 부인 명의의 경기도 소재 주택 1채를 보유 중(아들 명의의 주택은 없음). A씨 가족은 현재 서울 소재 A씨 명의의 주택에서 함께 거주하고 있으며, 아들의 결혼을 앞두고 내년 중 새로이 주택(9억 이하)을 구입할 예정 ⇒ 아들이 본인 명의로 주택을 신규 구입 : 1주택에 해당되어 감면 적용 ⇒ A씨 명의로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면 제외 ⇒ 부인 명의로 주택을 추가 구입하는 경우 : 2주택에 해당되어 감면 제외 |
○ 그러나, 취득하는 주택가액이 9억원을 초과하는 경우에는, 이를 2인 이상이 취득하여 각자의 지분이 9억원 이하라도 감면을 받을 수 없다.
(예) 10억원의 주택을 부부가 공동지분으로 각각 5억원에 매수한 경우라도 당해 주택가액이 9억원을 초과하므로 각각 감면대상에서 제외
○ 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전 주택을 처분(잔금받은 날)하여 1주택이 되는 조건으로 감면신청하는 경우에 감면혜택이 적용되며, 일시적 2주택이라 함은 “이사, 질병의 요양, 취학, 근무지 이동 및 그 밖에 부득이한 사유에 따라 종전 주택을 처분할 목적으로 2주택이 되는 경우”를 말한다.
○2010년 이전에 유상거래로 주택을 취득하고, 2011년에 등기하는 경우에는 기존처럼 9억원 이하, 다주택 여부에 상관없이 거래세가 50% 감면된다.
주택 유상거래 감면제도 Q&A |
1. 9억원 이하 주택의 가액 산정
○ 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액이며, 주택 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우 감면이 적용됨.
- 다만, 개인간의 거래인 경우에는 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 개별주택가격이나 공동주택가격이 9억원을 초과하는 경우는 감면 대상이 되지 않음.
2. 공동명의로 주택을 “보유”하고 있는 경우 각각의 지분을 1주택으로 볼 수 있는지?
○ 공동명의로 주택을 보유하는 경우라도 각각의 지분이 1주택에 해당하는 것으로 봄.
3. 공동명의, 즉 지분으로 주택을 “취득”할 경우 각각의 취득 지분을 1주택으로 볼 수 있는지?
○ 주택 보유 수 계산의 경우와 과세형평성을 고려하여 공동명의로 취득한 각각의 지분을 각각 1주택으로 간주
- 따라서, 종전에 주택을 보유한 자는 취득지분에 대해 법정세율(4%)을 적용하고, 주택이 없는 자는 취득지분에 대해 감면세율(2%)을 적용.
4. 조합원입주권을 주택으로 볼 수 있는지?
○ 조합원입주권이라도 이는 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 이를 주택으로 보지 않음.
※ 주택을 멸실한 경우에 한정하여 조합원 입주권을 주택에서 제외.
5. 일반주택분양권을 주택으로 볼 수 있는지?
○ 중도금 납부 과정에 있는 분양권의 경우, 주택에 입주할 수 있는 권리로서 취득세 과세대상에도 해당되지 않아 주택으로 보지 않음.
6. 지역별로 감면 적용이 차이가 있는지?
○ 주택 거래에 따른 취득ㆍ등록세 감면은 수도권, 지방을 불문하고, 전국에서 적용되므로 지역에 따른 차등 감면은 없음.
7. 다가구주택을 다주택 소유로 볼 수 있는지?
○ 유상 거래되는 다가구주택은 건축법상 단독주택에 해당되기 때문에 1세대별로 독립하여 지분등기 하지 아니한 경우, 1채의 단독주택으로 보아 감면혜택 부여 필요.
※ 1세대별로 독립하여 지분등기를 하면 다세대주택으로서 공동주택에 해당.
8. 임대사업용 임대주택이 주택 수 계산에 포함되는지?
○ 임대사업용으로 매입하는 임대주택(취득한 날로부터 30일 이내에 임대사업자등록을 하는 경우를 포함)의 경우 주택 수 계산에 포함.
9. 다주택자 및 9억 초과 주택의 경우로서 ‘10년에 취득하고 ‘11년에 등기하는 경우 감면 적용 여부?
○‘10년까지 취득(잔금지급 또는 분양주택으로서 선납한 경우는 사용승인일이나 임시사용승인일)을 완료하면,
- ’11년에 등기하는 경우라도 취득일 기준으로 감면혜택 적용.
10. 감면 혜택 연장 기간
○ 금번 개편안에 따른 감면 혜택은 ‘11.1.1부터 ‘11.12.31까지 주택을 취득하는 경우에 적용.
- ‘11년에 주택 구입 계약을 체결한 경우라도 ’11.12.31까지 취득하지 않는 경우는 금번 감면제도 개편안에 따른 감면 대상에 해당되지 않음.
※ 이 경우 ‘12년 감면제도 개편안(’11년 하반기 방안 마련)에 따라 세액 적용
11. 농어촌특별세, 지방교육세를 포함한 적용 세율(‘10.12, 지방세법 기준)
○ 9억원 이하 1주택의 경우(감면 적용)
※ 1) 법정세율 (4.6%) ㆍ 취득세 및 등록세 : 유상거래주택 취득가액의 각 2.0%(4.0) 2) 감면에 따른 적용세율 〈전용면적 85㎡ 이하 (2.2%) 〉 〈전용면적 85㎡ 초과 (2.7%) 〉 |
○ 9억원 초과, 다주택의 경우(감면 배제) : 법정세율(4.6%) 적용
※ 전용면적 85㎡ 초과주택 기준으로 산정함
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