다가구주택를 용도 변경하면 ‘돈’＜펌)

※ 다가구주택를 용도 변경하면 ‘돈’   - 건축법 개정으로 관심을 모으고 있는 것이 다가구주택이다.     다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 가구별로 구분등기가 가능해짐에     따라 환금성이 높아졌고 다방, 음식점 등으로도 용도변경이 가능해졌다.     즉 다가구의 경우 최소한 2채 이상에서 10가구로 구성되어 있어 임대사업자     등록이 가능하다는 장점이 있다.       ◆ 건축법상의 다세대주택’과 ‘다가구주택’의 정확한 의미와 차이점     우선 법률 용어에서 말할 때 ‘가구(家口)’는 ‘현실적으로 주거 및     생계를 같이하는 사람의 집단’을 가리키고, ‘세대(世帶)’와 같은 뜻을 가지고     있습니다.    그러나  ‘다세대주택’과 ‘다가구주택’은 서로 다른 것을 의미합니다.   1. 다가구주택(多家口住宅):     면적이나 층수로는 ‘다세대주택’과 비슷하지만 ‘공동주택’이 아니라 법령상     단독주택으로 분류가 되고 구분등기가 안 된다.      주택으로 쓰이는 층수가 지하층을 제외하고 건물규모는 3개층 이하의 주택으로     바닥면적의 합계가 660㎡(200평)이하여야 한다.     또한 한 건물에 여러 가구(19가구 이하)가 거주할 수 있는 주택으로 각 가구별로     분양이 불가능하다.     1층이  주차장인 피로티 구조인 경우 4층까지 가능. 분양이나 구분 소유가 안된다.     소유주가 건물전체를 소유하고 각호수별로 주방과 화장실이 있어 독립된 주거생활     가능. 원룸은 다가구 주택인 경우가 많다. 2. 다세대주택(多世帶住宅):     여러 가구가 들어 사는 공동주택으로 분류되고, 아파트와 같이 구분등기가 가능하고     가구별로 분양도 할 수 있으며 건축물 대장에도 가구별로 호수가 달라 소유자들이     다르게 명기될 수 있다.     현행법에서는 건립 가구 수 제한은 없지만 층수(4층이하)와 동당(棟當)    건축연면적이 660㎡(200평) 이하의 제한이 있다.       한 건물이지만 다수의 세대가 거주할 수 있도록 각 세대별로 방, 부엌, 현관 등을 갖춰서    독립된 생활을 영위할 수 있습니다.    우리 주변에서 많이 볼 수 있는 빌라 형태를 생각하시면 될 것 같습니다.   ◆ 다가구주택을 다세대주택으로 변경 시 유의사항     먼저 모든 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경할 수는 없다.   1. 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인 19㎝를 넘지    못하면 용도 변경이 불가능하다. 물론 건물을 리노베이션을 해 기준에 맞추면    다세대주택으로 바꿀 수 있다. 2. 지방자치단체나 토지공사. 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에    지어진 다가구 주택은 바꿀 수 없다.    따라서 일산, 분당, 평촌 등 신도시 단독택지내의 다가구주택은 용도변경    자체가 불가능하다.        3. 다세대주택으로 용도 변경 시 가장 큰 문제는 주차장 확보인데    이는 94년 5월 이전에 지어진 다가구주택에 한해서는 별도의 주차장    확보 없이도 다세대주택으로 용도 변경이 가능하다.    그러나 94년 5월 이후의 다가구주택의 경우는 주차장 시설기준을    충족시켜야한다. ◆ 용도 변경 절차    단독으로 된 다가구주택의 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 신청해야    한다. 이때 먼저 다가구주택에 거주하는 세입자에게 건축물대장 전환사실을    내용증명 등의 방법으로 반드시 알려야 한다.    이 조치는 다가구주택을 다세대주택으로 변경할 경우 세입자가    주소지를 호수까지 기재해 변경하지 않으면 경매 시 전세보증금을 돌려받을    수 없다는 취지의 판결이 나옴에 따라 보호조치로 규정된 것이다.    이에 따라 주소지 변경 사실을 건물주가 등기 전에 통보토록 의무화하고    건축물대장 변경 신청 시 세입자에게 통보했다는 확인서를 첨부해야 한다.    또한 해당 시, 군, 구청(담당:지적과)에서도 이 사실을 해당 동사무소에    통보하고 동사무소는 세입자에게 이를 알려야 한다.    이와 같이 건축물대장 기재 내용을 변경한 후 등기소에서 구분 등기    신청을 하면 된다. ◆ 리노베이션 사례    정년 퇴직을 한 k씨는 퇴직금과 그 동안 모은 돈으로 안정적인 노후 수익을    원했다. 그러나 은행 금리가 낮아 망설이던 차에 급매물로 나온 다가구주택을    다세대주택으로 용도 변경해 임대사업을 하기로 결심했다.    먼저 주변 임대현황을 조사한 결과 안암동 일대가 대학생 및 직장인 수요가 많고    신설동역에 인접해 있어 월세 임대수요가 많다는 것을 확인한 후 매입을 했다.     먼저 벽체 두께를 다세대주택의 방화벽 기준인 19㎝에 맞게 공사를 했고,     젊은 수요층을 위해 내외부 시설도 새롭게 단장을 했다.     특히 화장실과 욕실, 주방 등을 신세대 감각에 맞게 공사를 했다.     총 공사비는 5천 5백만원이 소요되었다.     임대는 김씨가 예상한 대로 8가구 모두가 나갔고, 고정 수입으로     가구 당 평균 37만원으로 약 300만원의 임대 수익이 발생했다.     보증금 500만원으로 총 4천만원의 유동자금이 생긴 것이다.          출처: daum 지식  [부동산 경제신문] <퍼온글>