스크랩 함정 많은 단독·다세대주택 전세계약 / 완공 전 주택은 전세계약 피해야

[땅돌이]

최근 몇 년 새 전셋값이 천정부지로 오르면서 상대적으로 전셋값이 저렴한 다세대·연립주택이나 단독주택으로 눈을 돌리는 세입자가 많다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 하반기(7~12월) 서울 시내 다세대·연립주택의 전세계약 건수는 모두 2만4024건으로 2010년 하반기 1만2415건의 두 배에 이르렀다.

단독·다가구주택 전세계약 건수도 2010년 하반기 1만9176건에서 2011년 하반기 3만529건으로 59.2%나 증가했다. 그런데 이 같은 단독·다세대주택 등에 전세들 때는 각별히 주의해야 할 게 있다.

우선 신축 주택의 경우 아파트처럼 완공(준공) 전에 전세 계약을 하는 경우가 많은데, 이는 가급적 피하는 게 좋다.

아파트 입주 3~4개월 전부터 전세 계약이 이뤄지는 것과 같은 일이지만 아파트의 경우 분양계약서 등을 갖추고 있어 큰 문제가 되지 않지만 일반 주택의 경우는 좀 다르다.

다가구주택 위치 정확히 기재해야

단독·다세대주택은 소규모 건설업체나 개인이 짓는 경우가 많기 때문이다. 그러다 보니 완공 직전이나 직후 공사비를 연체하거나 내지 못해 유치권 신청이 들어오거나 경매로 넘어가는 일이 비일비재하다.

건축주가 공사비를 마련하지 못해 미완공 주택이나 땅을 팔아 넘기는 경우도 흔하다. 이렇게 되면 전세 계약자는 입주를 못하게 되는 것은 물론 계약금이나 전셋값을 돌려 받기가 어려워진다.

자칫 계약금을 고스란히 날릴 수도 있다. 물론 부동산 중개업소들이 대부분 중개사고 보증보험에 가입하기 때문에 계약금이 소액이라면 어느 정도 걱정을 덜 수 있다. 그렇더라도 사고 유형에 따라서는 보증보험 혜택을 받지 못할 수도 있으므로 일반 주택은 완공 뒤에 전세 계약을 하는 게 좋다.

주택 형태도 주의해야 한다. 다가구주택의 경우 다세대주택과 외관상 큰 차이가 없는데, 다구구주택은 단독주택이므로 집(방)마다 개별 등기가 되지 않는다. 이 경우 간혹 전세계약서상 호수와 공부상 호수가 틀린 경우가 많으므로 주의해야 한다.

예컨대 지하 1층 지상 3층짜리 다가구주택의 지상 3층이라도 지하층을 포함해 401호 402호 등으로 표기하는 경우가 많다. 그런데 이 집을 계약할 때 계약서에 401호라고 해서는 안 된다.

개별 등기가 나지 않는 집이므로 건축물대장과 건물등기부등본을 떼어 정확한 층수와 위치(3층 좌측 첫 번째 집 등)를 기재해야 한다. 그런 뒤 확정일자를 받아야 대항력을 갖는다.

이미 거주하고 있는 다른 임차인의 보증금·임대차 기간 등도 확인해야 한다. 집주인이 대출을 안고 있는 경우 다른 임차인의 전셋값이나 보증금을 모두 합한 뒤 대출금이 많은지 여부를 따져봐야 하는 것이다.

전셋값 부담이 크다면 단독·다세대주택 등이 대안이 될 수 있다. 하지만 관련법상 주택의 종류가 아파트와 다른 데다 분양·공급 형태도 다르므로 아파트만 생각하고 전세계약을 했다가는 낭패를 볼 수도 있다는 것을 명심해야 한다.

황정일 obidius@joongang.co.kr