부동산 주택구입 재테크3-기본부터 공매까지

[지도자벌레]

내집마련은 많은 사람들의 당면과제이고, 아이들이 커가면서 집을 늘려야겠다고 생각하는 사람도 많습니다. 아파트 분양정보나 청약예금에 관한 정보, 분양권에 관한 정보 등 신뢰할만한 정보가 많이 필요합니다. 그리고 아파트 매매나 분양신청시 주의해야할 내용들이 무엇인지도 중요하지요. 내집마련을 자기 돈만으로 해결할 수 있는 사람은 극히 드뭅니다. 하루가 다르게 치솟는 전세보증금을 올려주느니 대출을 받아 아예 사버릴 수도 있습니다. 금융기관이 주택담보대출을 위해 금리인하경쟁이 한참인 요즘, 저렴한 이자율과 많은 부대서비스를 누려가면서 품위있게 대출받으실 수 있습니다. 또한 법원이나 성업공사의 경공매물건만을 위한 대출상품도 많이 나와 있습니다.

집 늘려가기

생활이 안정되고 아이들도 다 자라서 고등학생 또는 중학생, 모두가 자신들만의 공간을 찾으려고 하는데 주거공간은 그대로이고 어떻게 해야 할까요?

이때쯤 되면 샐러리맨일 경우 노후대책까지 생각하지 않을 수 없습니다. 언젠가 부터 우리나라에서도 평생직장의 개념이 사라지고 40대가 지나면 은퇴를 생각해야 하는 그런 상황이 되어버렸습니다. 그러므로 집을 늘려가더라도 노후를 고려하지 않을 수 없습니다.

1. 이제는 전원을 찾아 교외로 나가자

서울을 벗어나 한강을 보면서 아니면 관악산이나 북한산을 바라보면서 생활공간을 늘리는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.. 특히 한강이남보다는 일산, 파주 또는 남양주 등지의 아파트의 경우 서울시내의 전세가격 수준으로 동일한 평형의 아파트를 구할 수 있습니다. 또한 대규모 아파트 단지가 들어서면 거의 예외없이 서울로 진입하는 도로가 개통되는 것이 요즘의 추세이므로 이를 고려하여 아파트를 결정하면 틀림없이 만족을 얻을 수 있을 것입니다.

2. 노후의 생활까지 고려한다면 임대가 가능한 다가구주택을 찾아라

사무실 밀집지역 또는 대학가에서는 원룸의 인기가 상당히 높은 수준입니다. 아직까지 오피스텔은 투자 부동산으로는 부담스런 측면이 많으므로 큰 돈을 들이지 않고 적당한 임대수익과 주거문제까지 해결하는 방안으로 다가구주택 또는 연립주택이 유망합니다.

3. 전원주택은 직장과 멀지않은 곳에서…

아파트와는 달리 전원주택은 다소 넓은 대지를 필요로 하기 때문에 수도권 근교라 하더라도 상당한 비용이 소요될 수 있습니다. 이미 개발되어있는 택지를 분양받는 경우는 땅값이 만만치 않은 반면 택지로 형질변경이 가능한 다른 용도의 토지를 매입하여 개발훼손부담금을 부담한 후 택지로 변경한다면 시간은 다소 걸리더라도 수익률은 훨씬 높아질 것으로 생각됩니다. 그렇다 하더라도 직장에서 너무 멀리 떨어져 있으면 기동성에 문제가 있으므로 이를 충분히 감안하여 결정해야 할 것입니다. 전원주택용지로는 경기도 광주, 김포, 남양주 등의 한강변이 인기가 있기는 하지만 다소 비싼 것이 흠으로 보일 듯 합니다.

청약관련예금을 들어라

아직까지 우리나라에서 가장 용이하게 주택을 구입할 수 있는 방법은 주택청약제도를 이용하는 것입니다. 청약관련예금은 모든 시중은행에서 취급합니다.

♣ 청약관련예금

청약관련예금은 분양받고자 하는 주택의 규모와 예금방법에 따라 아래와 같이 청약예금과 청약부금, 그리고 청약저축으로 분류됩니다. 이러한 예금들은 1999년까지는 주택은행만이 취급하도록 되어있었으나 관련 법규정이 개정되어 2000년부터는 모든 은행이 취급가능합니다.

• 내집마련주택부금
  
• 차세대주택종합통장
  
• 청약부금
  
• 청약예금
  
• 청약저축
  
  

1. 주택청약제도의 개념

주택청약제도는 주택의 효율적인 공급을 위하여 정부가 도입한 제도로 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에 한하여 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도입니다. 이 청약예금제도는 분양 받기를 원하는 아파트종류와 예금의 납입방법에 따라 아파트는 국민주택, 민영주택 및 중형국민주택으로, 예금은 청약예금, 청약저축, 청약부금의 3종류로 각각 분류됩니다. 또한 납입한 금액의 예치기간과 청약자의 자격요건에 따라 1순위 2순위 3순위로 청약자격이 구분이 됩니다.

2. 주택청약제도 변경사항

첫번째, 국민주택에 당첨되면 5년 동안 재당첨이 금지되는 재당첨 금지기간이 없어졌습니다. 즉 과거에 국민주택아파트를 분양 받았던 사람도 새로 청약통장을 만들어 언제든지 다시 분양 받을 수 있는 자격이 주어진다는 것입니다.

두번째, 국민주택 1순위 자격요건에 다른 주택당첨경력자를 제외한다는 조항이 삭제되어 민영주택을 분양 받았던 사람도 국민주택을 분양 받을 수 있습니다. 따라서 다른 주택을 당첨 받았더라도 청약저축에 가입해 2년이 지나면 무주택자와 같은 조건으로 1순위자격을 얻어 분양 받을 수 있습니다.

세번째, 기존에는 1가구에서 한사람의 세대주만이 청약통장을 만들 수 있었는데 20세이상이면 누구나 청약통장을 만들 수 있도록 변경되었습니다. 그러니까 앞으로는 한집에서 부부가 각각 하나씩의 통장을 개설해도 무방하고 각각의 자녀들을 통해서 가입을 할 수도 있습니다.

네번째, 가장 큰 변화는 주택은행이 아닌 곳에서도 청약저축을 제외한 청약예금 및 부금을 가입할 수 있다는 것입니다. 주택은행이 아닌 농협 수협을 포함하여 대부분의 시중은행에서 주택청약통장을 만들 수 있습니다. 국민주택기금을 지원 받아 지어진 국민주택아파트를 청약할 때 쓰는 청약저축은 기금관리기관인 주택은행에서만 취급합니다. 그러므로 국민주택을 분양 받기 위해서는 주택은행을 이용해야 합니다.

3. 청약통장의 종류

청약관련통장은 3가지가 있습니다. 청약저축, 청약예금 그리고 청약부금이 그것입니다. 이 세가지 예금은 각각 분양 받고자 하는 주택과 관련이 있습니다.

앞에서 말한 대로 주택에는 국민주택, 민영주택 그리고 중형국민주택이 있는데 국민주택이라 함은 국민주택기금의 지원을 받아 민간건설업자 또는 국가/지방자치단체 및 대한주택공사 등이 공급하는 전용면적 85제곱미터 이하의 규모의 주택을 말합니다.

민영주택이라 함은 국민주택기금의 지원없이 공급하는 주택으로 민간건설업자가 건설하는 경우에는 평형의 구분이 없고 국가/지방자체단체 및 대한주택공사 등이 공급하는 경우는 전용면적 85제곱미터을 초과하는 주택을 말합니다.

그리고 중형국민주택은 민간건설업자가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 주택으로 전용면적 60제곱미터를 초과하고 85제곱미터이하인 주택을 말합니다.

국민주택을 청약 받기 위해서는 청약저축을, 민영주택을 청약하기 위해서는 청약예금과 청약부금을 가입하면 됩니다. 그리고 민간건설업자가 공급하는 국민주택인 중형국민주택은 세가지 예금 중 해당금액 이상의 예금이면 어느 것을 가입해도 청약을 할수 있습니다.

4. 예치금액

청약관련예금은 분양 받고자 하는 아파트의 평형과 지역에 비례하여 가입예금의 금액이 결정됩니다.

청약예금은 일정금액의 돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과하면 민영주택의 청약자격이 발생합니다. 먼저 전용면적 85제곱미터 이하의 경우 서울과 부산은 300만원, 기타 광역시 250만원, 그리고 그외 지역은 200만원입니다. 102제곱미터 이하의 경우 서울과 부산은 600만원, 기타광역시는 400만원, 나머지 지역은 300만원입니다. 135제곱미터 이하는 서울과 부산이 1000만원, 기타 광역시가 700만원, 나머지 지역이 400만원입니다. 그리고 135제곱미터를 초과하는 경우 서울과 부산은 1500만원, 기타 광역시는 1000만원, 나머지 지역은 500만원입니다.

<평형별 지역별 청약예금 가입 내역>

(단위 : 만원)

구분	서울/부산	기타광역시	기타시군
85㎡(약 25.7평)이하	300	250	200
102㎡(약 30.8평)이하	600	400	300
102㎡초과 135㎡이하	1000	700	400
135㎡(약 40.8평)초과	1500	1000	500

청약부금은 적금형식으로 매월 일정금액내에서 불입하여 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금 이상이고 일정기간이 경화하면 85제곱미터 이하의 민영주택 및 중형국민주택의 청약이 가능한 예금입니다. 서울과 부산은 최저예금금액이 300만원, 기타광역시는 250만원, 나머지 지역은 200만원입니다.

서울/부산	기타광역시	기타시군
300	250	200

청약저축은 청약부금처럼 적금형식으로 불입하여 일정기관이 경과하면 국민주택 및 중형국민주택 청약권이 부여되는 예금입니다. 이 예금은 납입총액의 제한이 없으며 매월 2만원에서 10만원가지 5000원 단위로 자유롭게 납입하면 됩니다. 이렇게 매월 약정납임금액 이상으로 24개월 이상 납입하면 청약저축 1순위자가 되고 12개월 이상 납입하면 2순위자가 됩니다.

5. 청약순위와 자격요건

지난해까지만 해도 청약부금과 청약예금의 경우 가구당 무조건 1개의 청약관련예금만 가능했고 또 최근 5년이내에 주택을 공급받은 적이 있으면 가입자격이 없었는데 이것이 변경되어 20세이상의 세대주이면 누구나 청약예금과 부금을 가입할 수 있고 재당첨 금지기간도 없어졌습니다.

따라서 청약예금과 부금은 해당예금을 2년이상 가입하면 무조건 1순위자격이 주어지고 6개월 이상이면 2순위 자격이 주어집니다. 다만 청약저축의 경우 해당 예금을 24개월 이상 연체없이 납입하면 1순위, 12개월 이상 납입하면 2순위자격이 주어지고 그외에는 가입자들은 해당예금의 3순위 자격이 주어집니다.

청약예금과 청약부금의 가입자격은 20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주이면 됩니다. 다만 재외동포 및 외국인은 국내거소 신고증에 기재된 거소지, 외국인 거주자, 외국인 등록증상에 기재된 체류지에 대한 증명이 있어야 합니다.

청약저축은 기본적으로 무주택세대주 우선원칙이 적용되기 때문에 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대주로서 1세대 1계좌에 한합니다. 따라서 20세미만의 단독세대주는 가입이 안됩니다. 다만 60세이상 또는 장애인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자는 세대주가 아니더라도 세대구성원 전원이 무주택이면 가입이 가능합니다.

청약순위는 민영주택과 국민주택이 조금 다른데 먼저 민영주택을 보면 1순위 자격자는 청약예금에 가입하여 2년이 지난 가입자, 청약부금에 가입하여 2년이 지나고 지역별 85제곱미터 이하청약예금 이상인 가입자, 청약저축1순위 자격을 취득하고 지역별 청약예금 예치금액 이상이 되며 최초 입주자 모집 공고전까지 해당 청약예금으로 전환한 가입자 등입니다. 2순위 자격자는 청약예금에 6개월 이상 예치한 가입자, 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 지역별 85제곱미터 이하 청약예금이상인 가입자, 그리고 청약저축 2순위자격을 취득하고 지역별 청약예금 예치금액 이상이 되며 최초 입주자 모집공고전까지 해당청약 예금으로 전환한 가입자 등입니다. 3순위 자격자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 가입자를 말합니다.

국민주택의 경우 1순위자는 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월 납입액을 연체없이 24회이상 납입한 가입자, 2순위자는 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월 납입액을 6회이상 납입한 가입자, 3순위자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 자를 말합니다.

중형국민주택의 경우 1순위 자격자는 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월 납입액을 연체없이 24회이상 납입한 가입자, 85제곱미터이하 청약가능한 청약예금에 가입하고 2년이 경과한 가입자, 청약부금에 가입한지 2년이 경과하고 납입액이 지역별 85제곱미터 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자 등이고, 2순위 자격자는 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월 납입액을 6회이상 납입한 가입자, 85제곱미터이하 청약가능한 청약예금에 가입하고 6개월이 경과한 가입자, 청약부금에 가입한지 6개월이 경과하고 납입액이 지역별 85제곱미터 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자 3순위 자격자는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 가입자를 말합니다.

6. 명의변경

기본적으로 청약통장의 명의변경은 불가능합니다. 다만 특례규정으로 몇가지의 예외를 인정하고 있습니다. 가입자의 사망으로 인한 상속의 경우는 모든 청약통장이 공히 상속인에게 청약자격이 승계됩니다. 청약예금과 부금의 경우 2000년 3월 26일 이전 가입자는 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경된 경우도 가능합니다. 청약저축은 기간에 관계없이 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존비속으로 세대주가 변경되면 명의변경이 가능합니다.

7. 평형전환

평형변경은 큰 평형에서 작은 평형으로 변경하는 것은 청약대상아파트의 최초 입주자모집공고전일까지 변경하면 됩니다. 그러나 작은 평형에서 큰 평형으로 변경하는 것은 다릅니다. 우선 청약예금의 경우 가입 후 2년이 경과하여야 하고 이전에 평형변경을 한적이 있는 사람은 변경 후 2년이 경과해야합니다. 예치금액은 해당 평형별 예금을 예치하면 되고 청약자격은 변경 후 1년후에 발생합니다. 청약부금도 1순위자격을 취득한 가입자이면 가능하고, 이전에 변경한 적이 있는 가입자는 마찬가지로 그날로부터 2년이 경과하여야 합니다. 청약자격은 청약예금과 동일하게 해당금액을 예치하고 1년이 경과하면 발생합니다. 청약저축가입자는 큰 평형으로 가려면 청약예금으로 변경하여야 하는데 이 경우에는 납입인정금액이 지역별 청약예금예치금 이상이어야 가능하고 순위기산일은 청약저축가입일이 됩니다. 특이한 것은 전환 후 자격은 청약제한기간없이 즉시 발생한다는 사실입니다.

8. 지역간 차액 추가예치

앞에서 알아본 대로 지역간에 청약통장의 예금금액의 차이가 있는 데 지방에서 서울로 올 경우 해당 예금의 차액만 더 예치하면 그대로 동일한 자격을 유지할 수 있습니다. 이는 청약통장 모두에 공히 적용됩니다. 반대로 서울에서 지방으로 옮겨가는 경우는 조금 다릅니다. 예를 들어 전용면적 85제곱미터의 청약예금을 서울서 가입했다면 300만원을 예치하여야 합니다. 이것을 가지고 지방으로 간다고 해서 더 큰 평형대의 청약자격을 갖는 것은 아니고 다만 예치금액의 차액만을 인출할 수 있습니다. 그러므로 서울서 지방으로 이사를 간다고 해서 청약의 권리에 변동이 생기는 것은 아닙니다.

9. 소득공제

청약과 관련하여 소득공제를 받을 수 있는 방법은 2가지입니다. 장기주택마련저축과 주택은행의 청약저축입니다. 해당예금에 가입한 가입자는 연간 총불입액의 40%를 공제받을 수 있는데 한도는 장기주택마련저축과 주택은행의 청약저축은 300만원까지 공제가 됩니다.

10. 아파트 선택시 유의점

주택청약제도는 서민들을 위한 대적인 정책금융입니다. 그러나 IMF이후 이제도의 취지가 많이 퇴색되어 지금은 어떤 면에서보면 재테크의 수단으로 자리잡아 가고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 이런 맥락에서 볼 때 청약통장은 다음의 3가지를 유념하여 활용하는 것이 좋습니다. 첫째 입지환경이 우수한 아파트를 청약할 것, 둘째 자금부담이 되더라도 중형아파트를 청약할 것, 셋째 인기지역은 예외없이 청약할 것 등입니다. 이 세가지를 유념하면 프리미엄이 있는 아파트를 얻는 지름길이 될 것 같습니다. 생활환경이 향상될수록 주거공간의 내적 외적조건에 대한 수요가 점차 늘어가기 때문입니다.

분양정보에 관심을 두어라

♣ 연초의 분양정보에 관심을 두어라

새해가 되면 대부분의 건설회사들은 그해에 분양할 아파트에 대한 분양계획을 발표합니다. 우리나라의 아파트 시공능력을 갖춘 회사가 대략 100여개로 추산되고 그 중에서 메이져급은 대략 10여개로 압축할 수 있습니다. 특히 이 메이져급이라고 할 수 있는 회사들이 분양하는 아파트들은 눈여겨볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 시공경험이라든가 설계능력이라든가 하는 전반적인 아파트에 대한 시공능력이 비메이져급하고는 조금 다릅니다. 실례로 2000년 각종 히트상품선정에서 아파트부문에 톱으로 랭크된 삼성이나 대림 등이 시공한 아파트는 주변아파트보다 5-10%정도 더 가격이 높게 형성되어 있음을 볼 수 있습니다. 그러므로 같은 값이면 투자수익률이 높은 시공회사를 선정하는 것이 유리하지 않을까 합니다.

♣ 미분양아파트는 싸게 살수 있다

IMF이후 미분양아파트가 부쩍 늘었다가 건설회사의 적극적인 미분양해소 정책의 시행으로 많은 미분양아파트를 해소한 적이 있습니다. 미분양정책이란 한마디로 가격할인정책입니다. 가격할인정책은 크게 분양금액을 일정부분 할인해주는 정책과 중도금과 잔금에 대해서 일정기간동안 무이자로 대출해주는 정책 등 두 가지로 구분할 수 있습니다. 그런데 최근에는 여기에 기존의 설계를 입주자의 취향에 맞게 변경해주는 리모델링 서비스까지 등장하고 있습니다. 가격의 할인은 직접적인 효과를 볼 수 있지만 무이자대출은 대출기간동안 이자를 감면 받아 그 이자만큼 할인효과를 얻는 보다 장기적인 효과라 할 수 있습니다. 이러한 것들중 어느 것을 선택하든 경제적인 효과는 비슷하지만 소비자의 선호에 따라 결정할 수 있다는 점에서 일단 선택의 폭이 넓어진 것은 사실이고 또한 향후 투자수익률을 높일 수 있는 요인이 된다는 점도 매력적이라 할 수 있습니다.

♣ 입주예정아파트에 관심을 두어라

모든 분양아파트는 입주예정일을 공시하고 있습니다. 그러나 실제 입주일은 시공회사가 부도나지 않는 한 대개 2-3개월정도 앞당겨지는 것이 보통입니다. 이러한 입주예정아파트를 시공회사별로 모니터링하여 분양권의 가격변동을 살펴보면 통상 분양일부터 마지막 중도금 납부시기까지 완만하게 상승하다가 이시점에서 소폭 하락하거나 보합세를 유지하는 것을 볼수 있습니다. 이렇게 되는 이유는 입지여건이나 해당아파트의 아파트의 품질이 좋아서 이것이 프리미엄으로 반영되는 부분과 이미 납부하는 중도금에 대한 이자가 분양권의 가격에 반영되는 부분으로 설명할 수 있습니다. 그러므로 입주예정아파트의 주변여건 등에 대한 프리미엄을 분석하여 저평가된 아파트의 분양권을 매입하는 것도 부동산투자에 대한 좋은 방안이 될 수 있습니다.

♣ 주상복합아파트, 전원주택 또는 독신자아파트

반드시 아파트가 아니더라도 전원주택단지 또는 독신자 아파트단지도 평소에 조금씩 관심을 기울이면 실전에 유용하게 활용할 수 있으므로 관심을 둘 필요가 있습니다. 최근에는 쇼핑과 헬스코너를 완비한 주상복합아파트가 많이 분양되고 있는데 전원주택, 주상복합 및 독신자아파트 등은 동시분양대상이 아니므로 누구나 수의계약으로 분양받을 수 있습니다. 다만 주상복합아파트의 경우는 투자에 조금 유의해야 합니다. 일반적으로 주상복합아파트는 상가지역에 건설되는 경우가 많아 용적율이 주거지역의 아파트와는 상당한 차이가 발생하므로 실평수기준 평당분양가가 일반주거지역의 아파트보다 두배이상 비싼 경우도 있으므로 이를 반드시 확인해야 합니다.

대출을 받을수 있는 정기적금을 찾아라.

통상 주택마련을 위해서는 어느 정도 대출을 받는 것이 필요한데 주택담보대출을 제외하고는 대출관련예금을 들어두는 것이 이자율도 저렴하고 또한 손쉽게 대출을 받을 수 있으니 미리미리 준비하는 것이 좋습니다. 그러나 최근에는 저금리기조가 지속되어 유래가 없는 대출경쟁이 일어나고 있습니다. 낮은 금리는 기본이고 담보설정비용면제 또는 초회 이자면제 등의 다양한 대출세일상품이 등장하고 있는 것이 현실입니다. 그러나 통상 주택담보대출은 만기가 긴 것이 일반적입니다. 또 우리나라의 금융환경이 늘 저금리로 갈 수는 없습니다. 금융환경이 변하면 곧바로 태도를 바꾸는 것이 금융기관이기 때문에 나중을 대비하여 보다 안정적인 대출상품을 찾아서 준비하는 것은 시간이 지나도 반드시 필요할 것 같습니다.

법원경매

① 경매의 절차

경매는 정해진 절차에 의해 정해진 시간에 정해진 금액을 기준으로 시작하게 되어 있어 절차는 매우 간단하고 정형화되어 있습니다. 예전에는 법원경매에서 금액에 대한 거수로서 진행되어 여러 가지 담합과 같은 부정행위가 많이 발생하였지만 90년대 이후부터는 호가를 비밀로 하여 최고가로 응찰한 사람에게 경락 되는 시스템을 도입하여 이러한 폐단을 근본적으로 없애버렸습니다

그러한 경매는 다음과 같은 절차로 이루어집니다.

㉠ 경매신청

채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 강제경매 또는 임의경매의 형식을
갖추어 경매신청

㉡ 경매개시결정

채권자의 경매신청 후 법원의 검토를 거쳐 3일내에 경매개시결정.

    - 등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재
      ⅰ. 임차인 현황조사(집달관)
      ⅱ. 감정평가명령(한국감정원-금융기관, 개인감정-금고, 회사, 개인)
      ⅲ. 이해관계인에 송달·보정
        (금융기관, 금고 송달 유무에 관계없이 경매진행)
      (개인, 회사: 송달되어야 경매진행, 경매개시결정에 대한 이의신청은
      송달 받은 후 1 주일 이내에 즉시항고)

㉢ 신문공고

    ⅰ. 입찰기일14일전 법원게시판 또는 신문에 공고.
    ⅱ. 신문공고일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기일이 지정

㉣ 입찰기일

    ⅰ. 최고가 입찰자와 차순위 입찰신고인을 결정
    ⅱ. 유찰시는 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 경매기일을 재지정
    ⅲ. 소액임차인, 확정임차인, 임금채권, 권리신고 및 배당요구
    ⅳ. 농지취득자격증명 제출
    ⅴ. 낙찰자는 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출

㉤ 낙찰기일

    ⅰ. 낙찰허가결정기일 : 최고가 입찰자로 결정된 날로부터 7일내에 낙찰
         허가결정
    ⅱ. 낙찰 허가, 불허가결정 후, 법원게시판에 공고하고 낙찰허가, 불허가
         결정에 이의가 있는 경우에는 1주일이내에 이해관계인이 경매계에
         항고장을 제출
    ⅲ. 낙찰 불허가 결정 사유

         - 농지취득자격증명원 미제출시
         - 입찰절차상 중대한 하자 발생시
         - 입찰목적물에 중대한 하자가 발생한 경우

    ⅳ. 낙찰허가확정
         낙찰허가 결정 후 7일내에 즉시항고 없으면 자동적으로 낙찰허가가 확정

㉥ 대금납부기일

    ⅰ. 낙찰허가확정일로부터 25일 내지 30일 후 지정되고 항고,
         재항고가 기각되면 사건기록이 경매법원에 송부된 후 2주일 이내에 지정

         - 낙찰대금은 지정된 기일에만 납부 가능
         - 지정된 납부기일에 납부하지 못하면 재경매기일 3일전까지 납부
         - 계산:(잔대금+지연이자+광고료+송달료)
         - 차순위 입찰자가 있는 경우 차순위 입찰자가 대금납부 가능

    ⅱ. 잔대금 납부 후

         - 인도명령신청 가능(인도명령 결정무, 송달 확정증명원).
         - 6개월이내에 명도소송 신청 가능(점유이전 금지 가처분 한 후).

㉦ 재경매와 특별매각조건

    ⅰ. 잔대금을 납부하지 않은 경우

         - 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당
         - 전 낙찰자는 입찰에 참여 못함

ⅱ. 특별매각조건
         입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부

㉧ 배당기일/ 경매종결

    ⅰ. 낙찰대금 완납 후 14일내 배당기일 지정

         - 배당기일 3일전에 배당표를 작성 비치
         - 배당금에 이의가 있는 경우 배당기일 날 그 즉시 구두 또는 서면으로
           이의신청하고 1 주일 이내에 소 제기 접수증명원, 배당이의 소장을 경
           매계에 제출
         - 모든 절차가 끝나면 소유권 이전절차에 착수

② 경매의 준비

경매에 대해서 간단한 법률적 검토와 절차를 익히면 일단 경매란 어떤 것인가를 체험하는 것이 매우 중요합니다. 그렇다고 무작정 실전경매에 참여하는 것은 위험하므로 사전에 모의 경매를 통한 실전감각의 습득이 바람직합니다. 경매에 참여하기 전에 반드시 검토할 몇가지사항이 있습니다.

㉠ 경매투자 목적 결정

경매에 들어가기전 사전에 투자목적이 무엇인지 검토해야 합니다. 투자목적에 따라 자금의 조달계획 및 투자기간이 결정되고 이에 따라 투자수익률도 추정이 가능하기 때문입니다.
단기투자목적이라면 아무래도 양도소득세와 같은 제반 조세를 검토하는 것이 가장 중요한 문제일 것 같습니다. 물론 낙찰 후 소유권이전까지는 최소 3개월에서 길면 1년 이상 걸리므로 이에 대한 금융비용 등의 기회비용까지 검토해야 합니다. 따라서 단기투자목적이라면 투자에 대한 제반비용 및 예금이자 등의 기회비용과 투자수익을 비교하여 투자를 결정하는 것이 바람직할 듯 합니다.
임대목적이라면 임대보증금의 이자수입, 임대료 등의 합계금액과 투자자금에 대한 금융비용 등과 비교하여 투자수익률을 검토할 수 있습니다.
취득하여 리모델링한다면 투자금의 회수까지는 상대적으로 긴 시간이 소요되고 또한 추가적인 투자가 요구되므로 보다 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 물론 단기차익 또는 임대목적의 투자보다 잘만하면 훨씬 큰 투자수익의 획득이 가능하기도 합니다. 그러나 투자금액과 기간이 상대적으로 크기 때문에 미래의 불확실성까지 고려해야 하므로 보다 충분한 자금계획이 필요합니다.
내집마련용이라면 일반 매매로 취득했을 때와 경매로 취득했을 때의 취득 관련 조세 등을 비교하여 검토할 수 있습니다.

㉡ 권리의 분석

이렇게 투자목적이 결정되면 구체적으로 대상물건에 대한 권리의 분석에 들어갑니다.

    ⅰ. 확정일자와 전입일자가 최초권리설정일보다 앞서 있는 임차인

전입일자와 확정일자가 최초 권리설정일보다 앞서있으면 무조건 경매든 매매든 그 임차인은 권리를 갖게 되어 있습니다. 즉 낙찰시 배당에 참여하지 않으면 낙찰자에게 전세보증금을 요구할 수 있는 권리를 갖는다는 이야기입니다. 그러므로 이러한 권리자가 입찰전에 배당을 신청할 것인지 아니면 낙찰자에게 전세보증금을 승계 시킬 것인지를 명확하게 파악해야 합니다. 그렇지 않으면 시가보다 훨씬 비싼 부동산을 낙찰 받을 수도 있습니다.
또한 임대차현황에서 빠져 있거나 권리신고, 배당요구가 되어 있지 않더라도 대항력 있는 임차인이 낙찰 후 갑자기 나타날 수 도 있습니다. 이 경우에도 이러한 대항력은 인정이 됩니다. 따라서 낙찰 후 부득이하게 인수될 경우에는 낙찰허가 결정 후 7일이내에 이의신청을 하고 이의신청이 기각을 당하면 다시 항고를 해야 합니다. 그리고 대금을 납부한 이후에는 계약을 해지하고 부당이득반환청구소송을 할 수가 있습니다.

    ⅱ. 임차인의 대위변제

대위변제란 제3자가 채무를 변제함으로써 권리상 지위를 상승시키는 경우를 말하는 것으로 선순위 저당권의 채권액이 적고 다음순위로 임차인이 있는 경우에 주로 발생합니다.
임차인이 전부 또는 일부를 배당받지 못하게 될 경우에는 채권액이 적은 선순위 권리의 채무를 변제하여 대항력 있는 임차인이 되므로 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 수밖에 없습니다. 따라서 최선순위 채권액이 적고, 뒤에 임차인이 있는 경우에는 대위 변제를 주의해야 하고, 입찰 후 최고가 매수 신고인이 된 뒤라도 등기부상 선순위 저당권이 말소되었는지 여부를 대금납부일까지 등기부등본을 열람하여 계속 확인해야 합니다.
이렇게 입찰당시에 존재하던 선순위 저당권이 말소된 것을 알게 된 경우에는 즉시 이의신청(낙찰 불허가 신청)을 내고, 낙찰 허가 결정 후에 이를 알게 된 경우에는 낙찰 허가에 대한 이의신청이나 대금 감액 신청을 하여 구제 받을 수 있습니다

    ⅲ. 위장전입자

우리나라에는 소액임차인을 보호하는 독특한 제도가 있습니다. 이에 의하면 서울과 광역시지역은 3000만원 이하 중 1200만원한도에서, 기타지역은 2000만원 이하 중 800만원 한도까지 경매신청등기 경료일전까지 주민등록 이전신고자에 한해서 무조건 보호해주는 제도가 있습니다. 그러므로 이러한 제도를 악용한 건물주가 경매신청을 알고 무더기로 소액의 세입자를 양산하는 경우가 있습니다.
소액 임차에 해당하는 전세계약 여러 건이 같은 날에 집중적으로 이루어져 있거나 전세보증금을 지급했다는 증거가 불충분하고 실제 살고 있지도 않는 경우가 있습니다. 이는 집주인이 친척 등을 전입시켜 최우선변제 소액 보증금을 배당 받으려고 하는 경우일 수 있으므로 직접 확인해 보아야합니다.
이런 경우에는 직접 세입자들이 그 집에 사는지를 확인하여 위장전입여부를 확인한 다음 임대차주존재확인소송을 통하여 집을 명도 받을 수 있습니다.

    ⅳ. 법정지상권의 가능성이 있는 부동산

대지 경매에 있어서 "제시 외 물건 있음", "미등기 건물있음"등으로 표시된 경우는 법정지상권 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 법정지상권 성립 요건은 토지와 건물이 동일인에게 속하였으나 매매 기타의 원인에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 성립하게 됩니다. 건물이 미등기이거나 무허가건물이라 할지라도 일정한 요건하에서 법정지상권이 발생하고 이에 따라 대지 소유자는 법정지상권 기간 동안 권리 행사가 어렵게 됩니다. 그러므로 법정지상권이 성립될 여지가 있는 물건은 가급적 입찰하지 않는 것이 좋습니다.

    ⅴ. 대지권 없는 건물

아파트 등 공동주택의 경매 물건 중에는 "대지 미등기"또는 "대지권 없음"이라고 기재된 물건은 일단 주의를 해야 합니다. 지적 정리나 토지소유권에 관한 정리가 아직 안된 상태, 즉 대지권 등기가 되지 않은 상태에서 건물에 관한 경매 신청이 있는 경우는 대지권 지분만큼의 비용이 추가로 들어갈 수도 있기 때문입니다.
    ⅵ. 예고등기

예고등기란 등기의 원인이 무효, 취소되는 사유에 근거하여 등기부상 권리의 말소 또는 회복의 소가 제기되었음을 경고하는 등기로서 법원에서 직권으로 촉탁하여 등기부 갑구에 표시됩니다. 예고등기에 기재된 사건번호를 추적하여 그 소송의 귀추를 확인한 후 이상이 없는 경우에만 입찰에 응해야 하고, 예고등기의 경우 소유권 인정 자체가 불안하기 때문에 가급적 입찰하지 않는 것이 좋습니다.

    ⅶ. 그외 반드시 확인해야할 사항

         - 대지권 미등기부동산은 감정평가서 목록을 반드시 확인
         - 법원 기록서류에 "임차인 없음, 주인 거주"는 반드시 주민등록을
           통해 확인
         - 선순위 임차인이 확정일자를 받아 배당을 요구한 경우 추후 배당
           요구를 철회하였는지를 확인
         - 입찰가에 따라 배당 관계가 변하므로 배당 관계를 명확하게 확인
         - 대위변제나 저당권의 존재를 반드시 확인
         - 공유지분 응찰시 명도, 우선매수 청구권 행사 및 사용수익 결정 권한
           (목적 부동산의 과반수 이상 지분)이 용이한가에 유의
         - 대항력 있는 임차인이 있는 부동산을 주목.
         - 선순위 소액 임차인은 배당에 참가하도록 유도

③ 경매에 참여하기

㉠ 개별적인 경매의 참여

실제로 경매에 대해 적극적으로 참여하려면 경매와 관련된 구석구석을 모두 섭렵해 일어날 수 있는 모든 일을 예측, 대처할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다. 물론 이렇게 되기 위해서는 상당한 시간과 경험이 필요하고 무엇보다도 경매에 관한 법률과 관행에 익숙해져야 합니다. 비전문가들은 문제 소지가 없는 아주 단순한 형태의 사건만을 골라 입찰하기 때문에 그다지 많은 지식이 필요 없으며 해당 서류에 요구되는 최소한의 지식들만 습득하면 되지만 그만큼 선택의 폭은 좁아지게 마련입니다.
그러나 단순하게 보였던 사건들도 아주 드물기는 하지만 함정이 있어 보증금을 포기하는 예가 눈에 띄기도 하는데 이는 경매에 관한 기초지식이 부족한 사람들의 얘기입니다. 그러므로 앞에서 검토하였던 권리분석과 유의사항만을 충분히 검토하였다면 입찰에 참여하여도 크게 문제는 없을 것입니다.

㉡ 컨설팅업체에 의뢰하기

직업적으로 경매에 뛰어들 것이 아니라면 실력 있고 성실한 컨설팅 업체에 알선을 의뢰하는 것도 나쁘지는 않을 것 같습니다. 비교적 안전하고, 지급하는 수수료보다 시세차익 측면에서 더 큰 이익을 올릴 수도 있기 때문입니다. 실제 시세차익에 비하면 컨설팅에 지급하는 수수료는 미미한 것이라 얘기할 수 있는데 요즘 대부분 컨설팅 업체 구성원들의 질적 수준이 향상되었고, 수수료도 미리 받는 것이 아니라 대체로 일의 진행에 따라 감정가의 1.5%-2.0%내외의 금액을 낙찰 받은 후, 대금 납부 후, 경매의 완료시 등으로 나누어 지급하면 되기 때문입니다. 따라서 수수료만 챙기는 무책임한 사기 등은 거의 없을 뿐만 아니라 만일 권리분석의 책임 있는 오류로 인한 손실이 발생해도 회사와 컨설턴트가 연대하여 의뢰자에게 손실을 배상하고, 또한 협회 등에 가입된 공제기금으로부터 가입금 범위 내에서 배상을 받을 수도 있으므로 불안감 없이 의뢰할 수 있습니다.

㉢ 공동입찰이란?

공동입찰은 2인이상이 출자하여 입찰하는 경우를 말합니다. 공동으로 소유권을 가질 경우 분쟁의 소지가 있기 때문에 타당한 사유가 있는 경우에만 허용되는데 공동으로 입찰하고자 할 경우에는 입찰표 제출전에 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다. 공동입찰을 허가 받은 경우에는 입찰표의 본인 성명란에 "별지와같음"이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 됩니다. 공동입찰에 필요한 서류는 공동입찰허가원, 공동입찰자 목록(공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정 사항을 기재), 상호관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본등) 등이고 공동입찰허가원과 공동입찰자 목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부됩니다.
공동입찰은 원칙적으로 다음과 같은 경우에만 허가됩니다.

    ⅰ. 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자
    ⅱ. 입찰목적물의 공동점유 사용자
    ⅲ. 1필지의 대지 위에 수 개의 건물이 있는 경우 각 건물 소유자
    ⅳ. 1동건물에 대해 여러명의 임차인
    ⅴ. 공동저당권자
    ⅵ. 공동채권자

④ 배당

배당이란 목적 부동산의 경매 절차로 인한 매각 대금으로써 채권자의 채권 변제에 충당하는 절차입니다. 낙찰인이 매각 대금을 납입하면 여타 배당할 재원과 함께 모아 채권자들에게 변제하여야 합니다. 이 배당할 재원으로 각 채권자의 채권을 모두 만족시키기에 충분한 경우에는 법원은 각 채권자에게 채권액을 변제하고 잔액이 있으면 채무자에 교부하게 됩니다. 그러나 대부분의 경우 변제 받을 채권자가 경합되어 배당할 재원으로 채권자들의 채권을 만족시키기에 불충분한 때가 대부분이므로 법원은 민법, 상법과 특별법 등에 의하여 각 채권자에게 그 우선 순위에 따라 순위를 배정하여 안분배당을 합니다.

㉠ 동시배당

공동저당권이 설정되어 있는 여러개의 부동산을 동시에 경매하여, 동시에 배당하는 경우는 각 부동사의 경매가액에 비례하여 그 채권의 부담액을 정합니다. 즉 동시배당의 경우에는 공동저당권자의 의사에 따라 부동산별로 임의로 배당 받는 것이 허용되지 않고 각 부동산의 낙찰대금 금액의 비율로 공동저당권 부동산별 채권 부담액을 안분하여, 안분된 금액만 그 부동산으로부터 배당 받을 수 있는 것입니다.

㉡ 이시배당

저당 부동산 중 일부가 먼저, 다른 일부는 나중에 배당되는 경우에 먼저 배당되는 대가에서 그 채권의 전부를 변제 받을 수 있습니다. 이 경우에 그 경매된 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권자의 공동 저당목적 부동산 전부가 경매되어 동시에 배당되었더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제 받을 수 있었던 금액의 한도 내에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다.

성업공사 공매

공매는 법원경매와 더불어 부동산의 공개입찰매각의 가장 일반화된 방식입니다. 이러한 공매는 개별금융기관이나 기업도 할 수 있지만 대개는 공매에 대한 각별한 노하우가 있는 한국자산관리공사(KAMCO)가 매매를 위탁받아 시행하는 것이 보통이므로 한국자산관리공사의 공매를 중심으로 알아보겠습니다.

1. 한국자산관리공사의 공매대상물건

한국자산관리공사의 공매대상물건은 유입자산, 고정자산, 수탁자산, 압류자산, 국유자산으로 분류됩니다.

가. 유입자산 이란?
금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO가 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산입니다.

나. 고정자산 이란?
금융기관구조조정 과정에서 정리된 5개 정리은행의 보유 재산을 KAMCO가 취득하여 일반인에게 다시 매각하는 부동산입니다.

다. 수탁재산 이란?
금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용 부동산으로서 KAMCO에 매각을 위임하여 일반인에게 매각하는 부동산입니다.

라. 압류재산 이란?
세금을 내지 못하여 국가기관 등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 받기 위해 KAMCO에 매각을 의뢰한 부동산입니다.

마. 국유재산 이란?
KAMCO가 국가소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 임대하는 부동산입니다.

2. 한국자산관리공사의 공매대상 부동산의 게시

가. 일간신문에 공고합니다
유입자산 고정자산 및 수탁재산등은 중앙일간지에, 압류재산은 본사에서는 4대 경제지에, 지사에서는 해당지역 지방신문에 공고합니다. 공고란 맨 끝하단의 "안내"란에는 다음 공매공고 신문과 날짜를 예고하므로 연결하여 보시면 필요하신 물건을 찾으실 수 있습니다.

나. KAMCO를 방문하시면 필요한 물건이 있는지 알 수 있습니다
한국자산관리공사가 운영하는 부동산플라자에는 매물전시대 및 터치스크린이 설치되어 있고 열람석에 비치된 공매목록, 매물바인더와 감정서를 보시고 KAMCO에서 매각하는 부동산을 알 수 있으며, 관심 있는 물건에 대한 자세한 상담을 하실 수 있습니다.

다. 전화로도 필요한 물건이 있는지 알 수 있습니다
수신자 부담전화 080-347-5000 또는 (02)3420-5555로 전화하시면 KAMCO에서 취급하고 있는 부동산에 대하여 상담직원과 연결을 통해 알아볼 수 있습니다.

라. 인터넷과 PC통신으로 원하는 물건을 파악할 수 있습니다
인터넷과 PC통신[천리안, 하이텔 또는 유니텔]을 이용하시면 취급 부동산을 편리하게 찾을 수 있습니다. (접속방법-인터넷 : www.kamco.or.kr. PC통신 : GO kamco)

또한 「부동산 투자희망자 회원」에 가입하면 원하는 물건을 수시로 확인하고, 필요한 정보를 제공받을 수 있습니다.

3. 한국자산관리공사의 부동산을 구입하는 방법

가. 유입자산, 고정자산 및 수탁재산을 구입하는 경우


1) 공매를 통하여 구입하는 방법

공매 공고시 지정하는 날짜와 장소에 가셔서 입찰에 참가하시면 됩니다. 이 경우 가장 높은 가격으로 응찰한 분이 낙찰자로 결정되며, 낙찰되지 않은 분의 입찰 보증금은 즉시 반환하여 드립니다.
공매입찰서의 기재요령이나 제출 방법은 공매를 실시할 때 안내직원이 상세하게 설명하고 있어 전혀 어려움이 없습니다. (공매장소 : 본 사 → 3층 공매장, 각지사 → 지사공매장)

2) 유찰(수의)계약으로 구입하는 방법

신문에 공매공고를 게재하여 지정된 일자에 공개 경쟁입찰을 실시 하였으나 팔리지 않고 유찰되었을 때 다음 공고전일까지 최종공매 조건으로 누구나 자유로이 살수 있는 제도를 유찰계약이라고 합니다. 따라서 유찰계약은 10% 계약보증금만 있으면 누구든지 부동산을 구입할 수 있습니다.


나. 압류재산을 구입하는 경우

압류재산을 공매방법으로 구입할 때 그 절차는 유입자산과 수탁재산을 구입하는 방법과 같습니다.
계약체결의 방법은 통상적으로 입찰 당일 KAMCO에서 매각결정을 하고, 매각결정통지서를 교부함으로써 계약체결에 갈음합니다.

4. 공매의 이점 및 유의할 사항

가. 한국자산관리공사의 공매부동산 구입시 이점


1) 안전하게 사실 수 있습니다

이미 법원의 경매과정에서 모든 권리가 말소되고 소유권이 이전되어 권리의 하자가 없습니다. 그러나 행정상의 규제, 공부와의 차이점과 현황등은 본인이 조사하여야 합니다.

2) 명도책임을 KAMCO에서 부담합니다

세입자의 문제나 부동산을 넘겨주는 책임은 원칙적으로 KAMCO가 부담하고 있습니다. 단, 압류재산은 사는 사람이 책임을 부담합니다.

3) 유입자산과 수탁자산을 구입할때 할부구입을 할 수 있습니다

가) 유입자산 : 1개월에서 3년까지 분할로 구입하실 수 있고, 계약체결 후 구입자의 사정으로 계약기간의 변경을 요구할 때는 5년까지 연장이 가능합니다. 다만, 할부기간 연장시에는 기금채권발행금리에 해당하는 이자를 가산 납부해야 됩니다.
나) 수탁재산 : 1개월에서 5년까지 분할로 구입할수 있습니다.

4) 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권이전이 가능합니다

가) 유입자산 : 계약체결 후 매매대금의 1/2이상을 납부하고 근저당권을 설정하는 조건으로 소유권이전을 요청하거나 매매대금에 상응하는 은행지급보증서 등 납부보장책을 제출하면 소유권이전이 가능합니다.
나) 수탁재산 : 계약체결 후 금융기관의 지급보증서 예금, 적금증서, 국·공채나 금융채를 제출하면 매매대금 완납전이라도 소유권이전이 가능합니다.

5) 매매대금 완납전이라도 입주하여 사용할 수 있습니다

매매대금의 1/3이상을 선납하는 경우에는 소유권이전 전이라도 입주사용이 가능합니다.(공장인 경우에는 물건에 따라 조건이 다를 수 있습니다)

6) 자금사정이 어려우면 중도에 구입자 명의를 변경할 수 있습니다

할부로 부동산을 산 사람이 매매대금을 계속 납부할 수 없는 경우 등에는 제3자가 계약을 이어 받아 이행할 수 있도록 명의를 변경할수 있습니다.

7) 매매대금을 선납하시면 이자를 감면해 드립니다.

계약이행 중 매매대금을 선납하는 경우에는 이자를 감면해 드립니다.


나. 공매부동산 구입시 유의할 점


1) 유입자산 및 수탁재산의 경우 명도책임이 매도자인지, 매수자인지를 확인하고, 각 물건마다 부대조건의 표시를 정확하게 이해해야 합니다.
2) 주거용 건물의 경우 구입금액과는 별도로 전세금의 부담이 있는 경우도 있습니다.
3) 토지거래 허가 대상 물건인 경우는 관할 관청으로부터 토지거래 허가를 얻어야 계약체결이 가능합니다.
4) 토지지상에 무허가 건물(또는 허가건물)등이 있을 수 있으므로, 현지를 방문하여 건물의 존재유무를 확인해야 합니다.
5) 공장신고 · 허가가능 여부 및 기계기구 수량차이 여부 등은 매수자 책임입니다.


다. 압류재산 구입시 유의할 점


1) 모든 부동산의 명도책임은 사는 사람입니다.
2) 사전에 자진명도 가능성 및 명도의 난이도 등을 조사하여야 합니다.
3) 권리분석은 사는 사람이 합니다.
4) 공매응찰전 물건별 부대조건 및 유의사항을 꼭 확인해야 합니다.
5) 세금 압류일자 또는 근저당설정 등기 이전에 등재된 가등기 및 가처분, 지상권 등은 말소가 되지 않으므로 사전에 등기부 등본을 꼭 열람하셔야 하며, 낙찰자가 부담하는 "대항력 있는 임차인"이 있을 수 있습니다.


라. 각종 토지(논, 밭, 대지, 잡종지, 임야, 구거 등)의 구입

매각하는 토지 지상에 KAMCO에서 제시하지 않은 건물의 철거 책임은 사는 사람이 부담하므로 토지 구입시는 현황을 파악하여야 하며, 건축이 가능하지 등의 여부는 관할 관청에서 조사해야 합니다.

마. 공매 응찰전 열람하여야 할 공부(公簿)

다음의 공부는 등기부등본을 제외하고 모두 시군구청에서 열람할수 있고, 등기부등본만 등기소에서 열람할 수 있습니다.


1) 도시계획확인원
도시계획저촉여부, 건축허가 구분여부, 용도지역, 지구 등의 확인 및 개발제한구역여부 등을 확인

2) 환지예정지(확정)증명원
환지 확정 후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경된 지번, 지목 및 면적을 확인

3) 토지대장
토지에 대한 세금을 부과하기 위한 공부로써 지목, 지번, 면적 등 확인

4) 임야대장
임야에 대한 세금을 부과하기 위한 공부로써 지목, 지번 면적 등을 확인

5) 건축물관리대장
건축물에 대한 세금을 부과하기 위한 공부로써 지번, 면적, 구조, 건축년도 등을 확인

6) 지적도
토지의 면적과 경계, 위치 등을 확인

7) 등기부등본
지번, 지목, 면적 및 각종 관리관계 확인

5. 공매절차

가. 신문게시 및 공고
공고기간 ; 10 - 20일(매물전시 및 전화방문상담, 매입시 유의사항 검토

나. 입찰실시
공매시간전에 입찰물건목록 및 입찰서배부, 게시공고내용확인

다. 입찰선언
입찰집행 책임자가 선언

라. 절차설명
물건별 유의사항, 입찰참가자 준수규칙 및 입찰서 기재요령 등 안내

마. 입찰마감시간 지정
입찰장 시계 기준으로 30분 정도 입찰서 작성시간 부여

바. 입찰서 투함
반드시 입찰마감시간 전에 입찰서를 투함할 것

사. 입찰마감

아. 개찰
입찰서 유효여부확인, 보증금 등 확인

자. 낙찰자선정
최저매매가격 이상자중 최고가격응찰자를 낙찰자로 결정

차. 입찰보증금 환불
응찰후 유찰되었을 경우

카. 입찰종료

<농협에서 펌>