주택 지고, 토지 뜰까…세월 따라 바뀌는 부동산투자 트렌드

대통령선거는 날이 갈수록 트집 잡기로 바뀌어 어느 까마귀가 흰 까마귀고 어느 까마귀가 검은 까마귀인지 분간하기 어렵다. 또 코로나19는 갈수록 위세가 거세져 산목숨인지 죽은 목숨인지 분간이 쉽지 않다. 날씨는 왜 이리 추울까? 물가도 자고 나면 오르고 있으니 환장할 일이다. 서민들의 생활은 이래서 어렵고 저래서 어렵고, 팍팍하기 짝이 없다. 다 지어놓은 아파트가 무너지는 등 성수대교 붕괴사건이 도지고 있으니 늘 복장 터질 일만 쌓여가고 있다. 사회기강이 무너진 것일까? 염라대왕이 화를 낸 것일까? 하루에 몇 백 명씩 죽어가는 관(棺)뒤에 곧 내 관도 따라붙어 저세상으로 가지 않을지 두려움이 앞선다. 그나마 살아있는 사람들도 무주택자들은 올라가는 전셋값 때문에 걱정이고, 유주택자들은 올라가는 이자가 무서워 걱정이다. 집은 팔려고 해도 온갖 대책에 걸려 팔 수가 없다. 사람마다 세상사는 게 마치 “홀아비 옆구리 시리듯” 썰렁하다는 푸념을 하고 있을 뿐이다. 이 대책 저 대책 써가면서 부동산시장 숨죽여 놨기 때문에 부동산값 잡아놨다고 장담할 만하다. 그러나 양도세 계산이 복잡해서 세무사가 피해 다니고 있으니 무슨 세상이 이런 세상인지 알다가도 모를 노릇이다. 하지만 어렵더라도 참아 내는 수밖에 다른 방법이 없다. 필자는 평소 늘 이런 말을 한다. “절대로 절망하지 마라. 진눈깨비가 내려도 봄은 온다. 인생이라는 달력에는 꽃도 있고 눈도 있고, 비도 있다”라고 말이다. 인생이 허무한 것 같지만 그 생명력은 나이롱 스타킹보다 더 질기다. 짓밟고 다니는 아스팔트 사이에서도 노란 민들레가 피어오르고 있음을 보신 일이 있다면 필자의 말뜻을 이해하리라. 곧 봄이 온다. 부동산투자는 세월 따라 변한다. 장관 청문회에 등장하는 분들이 구입한 쪽방 무허가 건물이나 강원도 땅, 경기지방 임야, 집안에서 사용하려고 구입한 선산, 어느 지방 아파트 분양권 등은 몇 년 후 모두 시세차익이 있었음을 보셨으리라. 알고 보면 그분들이 부동산 전문가 들이다. 그분들이 발을 딛는 곳은 꼭 좋아졌다는 뜻이다. 몰라보게 좋아지기도 했고 상전벽해가 된 곳도 있다. 그러나 여러분들께서는 조심해야 한다. 그분들은 대개 1980년경이나 1990년대에 투자를 했었다. 즉 부동산시장이 어두울 때 말이다. 지금은 그런 세상이 아니다. 지방 임야, 쪽방촌에 돈이 묶이게 되면 살아생전 자금회수를 할 수 없게 된다. 액수가 적어 부담이 없다는 이유로 “없는 듯이 묻어 두겠다.”고 하지만 2년도 못가서 자금회수 하지 못해 쩔쩔매는 모습을 봐오고 있다. 꼭 ‘개발 중’이라는 명찰이 붙은 수도권 지역을 공략해야 한다. 나이 들면 생활비 줄이기 위해 농어촌이나 고향에 가서 살겠다는 분들이 늘고 있다. 그만큼 도시 생활이 어렵다는 뜻도 되겠지. 아니면 자식들 뒷바라지하고 나니 남는 게 없다는 고백일거고. 거주목적으로 농지나 농가주택을 사는 일은 환영하지만, 비 개발지 투자는 신중하시라는 부탁을 드린다. 돈은 사람 따라 모이게 된다. 일하는 젊은 세대가 도시와 수도권으로 몰리고 있다면 사람이 몰리지 않은 곳의 투자는 죽은 연못에 그물 치는 일이고, 비단옷 입고 밤길 걷는 이치나 다를 바없다. 숲보다는 공장 있는 곳이, 냇물 소리보다는 자동차 소리 나는 곳이 그래도 더 좋다는 뜻으로 이해하셨기를 바란다. 전셋값이 오르자 값을 올려줄 형편이 되지 않은 분들은 도시형 주택이나 빌라, 연립 등으로 옮겨가고 있음이 눈에 들어온다. 전세난이 있게 되면 약 2년 6개월 후 꼭 따라오는 불청객이 있었음을 기억하시는지? 뭘까? 바로 역전세난이라는 것이다. 전세난이 있게 되면 임차인들은 한 푼이라도 싸게 달라고 애걸복걸하지만, 역전세난에 부딪치게 되면 그때는 임대인이 임차인 앞에서 무릎을 꿇고 언제까지 전세금을 반환하겠다는 각서를 쓰게 된다. 그래서 세상은 돌고 돈다고 하는 모양이다. 우선 먹기는 곶감이 달다고 지금 아무 곳이나 전세 얻어 입주하게 되면 2년 6개월이 지난 2024년 하반기쯤에는 전세금을 반환받지 못해 억지로 거주해야 하는 진풍경이 벌어질 수도 있다. 차라리 거리를 늘려 가는 일이 있더라도 나중에 다시 전세가 나가지 않을 주택입주는 회피하심이 옳다고 본다. 전세가 나가지 않게 되면 결국 대출받아 그 집을 사는 일도 있게 된다. 집을 마련하는 기회가 될 수도 있겠지만, 전세수요가 없는 주택은 나중에 시세차익을 보기 어렵다. 내 집 마련일수록 작아도 똘똘한 놈이라야 한다. 오늘부터 당신이 부동산 기술자가 되어 '개발 중'인 곳에서 집도 사보고 땅도 사보자. 누구나 형편이 어려울 때는 싸야 좋고, 작아도 좋다. 그러나 형편이 풀리게 되면 모두 버리게 되고, 크고 좋은 것을 사용하게 된다. 경제는 매일 성장하고 있다. 여러분들의 형편도 몇 년 후 눈부시게 달라질 것이다. 나중에 쓸모없을 주택이나 장래성 없는 주택에의 전세입주나 매수는 신중하도록 하자. ▶글쓴이 윤 정 웅