한옥집을 짓기 위한 과정 /땅 구입 부터 한옥집 완공까지 한옥 이야기

한옥집을 짓기 위한 과정 땅 구입 부터 한옥집 완공까지  한옥 이야기  건축주 입장에서 내가 구입한 땅에 내가 집을 짓는데 무슨 행정절차가 필요할까라는 생각이 들 것입니다. 하지만 난개발에 따른 국토 훼손 등을 이유로 대한민국에는 지역별로 까다로운 행정절차가 존재합니다.   보통 사람은 평생 한번정도 땅을 구입하여 내 집을 지을 것이라 생각됩니다 그러다 보니 집을 지으려는 모든 분들이 대부분 기본적인 행정지식이 전무한 상태에서 시공업체나 설계사무소, 측량업체에 의존할 수 밖에 없습니다.   혹은 제반 지식없이 무턱대로 아무 땅이나 구입했다가 집을 못 짓거나 고생 고생하여 겨우 집을 짓는 경우가 있고 맹지 등의 땅을 저렴한다는 이유로 구입해 후회하는 경우도 있습니다.   그렇다면 집을 짓기 위해 알아야 할 것들은 무엇이 있을까요?   1. 땅 구입   땅을 구입하는 데는 여러가지 복잡한 사항들이 많아 신중에 신중을 기해야 합니다. 마음에 드는 땅을 찾기란 쉽지 않지만 많이 보고 여러보로 따져본다면 가장 알맞는 땅을 구입할 수 있을 것입니다.   자칫 지적도나 임야도 등을 확인하고 건축가능여부, 맹지여부, 진입로가 있는지 여부 등만 보고 구입을 결정하는 경우가 있습니다. 당연히 위 내용 들은 가장 중요한 부분이지만 그 땅의 내력을 살펴볼 필요가 있습니다.   마을 이장이나 구멍가게 주인 또는 주민들을 만나 해당 부지에 무언가 매립되었거나 상습재해지역인지, 주변 주민들이 친절한지, 전원생활 시 유대관계 형성이 가능할지 등을 따져봐야 합니다.   그렇지 않을 경우 건축 시에 소음 등에 민원을 제기하거나 완공 후 재해에 노출된다던지 할 수 있습니다.   또한 주변 땅 최근 거래 시세 등을 확인하여 매매가격에는 이상이 없는지 확인해 봐야 합니다. 보통 공인중계업자나 땅 주인이 그런것을 선뜻 얘기해 주지 않습니다. 그들은 빨리 땅을 팔아야 돈을 벌기 때문이죠   2. 땅 구입 시 확인 서류   토지이용계획확인서 : 구입하려는 땅의 성격을 볼 수 있는 확인서입니다. 그 땅이 어떠한 규제를 받고 있고 그 땅을 어떻게 이용할 수 있는지 알아 보아야 합니다. 해당 문서는 누구나 열람이 가능하며 시군구청이나 관활 주민센터에서 발급받을 수 있습니다.   토지대장 : 구입하려는 토지의 매도자가 토지대장의 지주가 확실한지 확인합니다. 또한 토지의 지번, 면적, 공시지가 등을 확인할 수 있습니다. 토지대장에서 중요한것은 지목인데요 지목이 전,답,대,임야 등 토지의 이용 목적에 따라 28가지로 분류됩니다. <A href="http://cafe.naver.com/luneknight/26854"></A>  지목은 일정한 조건을 갖추면 변경이 가능합니다. 대지로 변경이 가능한 땅은 집을 지을 수 있다는 이야기 입니다. 따라서 중요한 것인 지목 변경을 통해 집을 지을 수 있는지 여부를 확인해야 한다는 것입니다.   집을 짓는 것 만큼 땅을 구입할 때에도 꼼꼼히 따져보고 확실히 구입하시는 것이 좋습니다.   등기부등본 : 등기부등본은 땅구입이 아니더라도 전세나 월세 세입자가 되보셨다면 집을 구할때 꼭 확인하는 것이죠 구입하려는 땅이 가압류나, 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어있는지 확인해 볼 수 있습니다. 토지 거래 시 사기를 당하지 않기 위해서 이 등기부등본의 확인은 꼭 필요합니다. 그리고 토지대장이나 토지이용계획확인서와 내용이 일치하는지도 확인하시기 바랍니다.   추가로 기반시설을 확인합니다 전기, 수도, 정화시설, 도시가스 등의 인입이 가능한지 알아보셔야 합니다. 너무 산골짜기라면 이러한 인입공사 비용이 상당히 많이 들어가고 정화조 시설이나 지하수개발공사 등 추가비용이 들어갈 수 있습니다.   3. 측량   보통 땅 구입 후 건축 전에 측량을 실시하지만 땅을 구입하면서 매도자와 함게 측량을 미리할 수 있습니다. 구입하려는 땅이 접해있는 지주들의 입회하에 미리 선을 그어 놓는다면 추후 건축이 보다 수월할 수 있습니다. 측량은 대한지적공사에 신청하면 됩니다.   4. 토목공사   땅을 구입했다고 하여 바로 건축을 진행할 수 없습니다. 개발행위허가를 득한 후 평탄작업으로 집을 지을 수 있도록 땅을 고르게 다져야 합니다. 땅을 구입 할 때 이런 부대공사비용을 생각해서 구입하시는 것이 좋습니다. 부대공사비용이 과도하게 들어갈 수 있기 때문입니다. 개발행위허가를 득 했다고 해서 건축물을 올릴 수 없으며 터파기 또한 안됩니다. 집을 짓기 위한 터 고르기 정도까지 하실 수 있다고 보시면 됩니다.   5. 건축 인허가   한옥의 경우 전문 설계사무소를 찾아가더라도 시행착오가 있기 마련입니다. 한옥이 갖는 특수성 때문입니다. 기둥의 위치, 측면 몇칸, 정면 몇칸인지에 따라 평면도가 달라지고 한옥의 형태를 미리 정해야만 다른 도면이 나올 수 있기 때문입니다. 보통의 건축물이라면 건축설계사무소를 찾아 원하는 집을 설계하고 인허가까지 설계사무소에서 맡아서 해줍니다.   한옥의 경우는 미리 도담한옥과 같은 전문 한옥시공업체와 미리 상담 후 어느정도 평면도와 지을 한옥의 형태와 구조를 그린 후 함께 설계사무소를 찾거나 해당 자료들로 설계사무소에서 얘기하면 설계와 인허가를 설계사무소에서 진행해 줍니다.   되도록 건축이 이루어지는 지역의 설계사무로를 찾아야 해당 지역의 인허가가 수월할 수 있습니다.   건축허가서 또는 건축신고필증을 교부받고 설계사무소에 착공신고신청을 합니다.   6. 산재보험 가입   건축신고필증을 교부받은 후 산재보험에 가입하고 공사를 시작합니다.   7. 시공   해당 부분은 많은 건축시공업체들마다 계약 방법이 다르기 때문에 참고만 하시기 바랍니다. 사장 저렴하면서 원하고 꿈꾸는 집을 지을 수 있는 건축주 직영공사로 진행합니다. 각 건축주가 선택할 수 있는 안들을 제시하고 가장 좋은 안을 추천합니다. 건축주는 각 공종별로 원하는 바를  얘기하고 긴밀히 논의하여 결정한 내용대로 인력을 수배하고 재료를 구입대행하여 현장을 감독하며 시공을 수행합니다.   8. 준공검사   시공이 완료되면 건축사무실(설계사무소)를 통해 전공검사를 건축물 사용승인 업무를 위탁하여 진행합니다.   9. 사용승인   사용승인서를 교부받고 취득세와 등록세를 납부합니다.   지목변경이 필요하다면 설계사무소에 지목변경 신청 업무를 위탁합니다.   10. 등기부에 등재 신청   등기부에 등재되면 건축물대장과 토지대장은 자연 등재됩니다.   핵심 포인트 : 땅구입 시 여러모로 따져보고 건축이 가능한 땅을 구입하고 땅을 정리한다. -> 설계사무소를 통해 인허가 업무를 위탁 진행한다. -> 시공사를 통해 건축물을 시공한다. -> 준공완료한다.   땅 구입하기 :: '지목'이란? 28가지 지목에 대한 설명  한옥 이야기  토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 지목의 종류   지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(대)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방ㆍ하천ㆍ구거(구거)ㆍ유지(유지)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 정한다. (총28개 지목) 지목   1. 전(전) 물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물ㆍ원예작물(과수류를 제외)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지   2. 답(답) 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지   3. 과수원(과) 사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호도ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지 (다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.)   4. 목장용지(목) 가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 나. 가축을 사육하는 축사 등의 부지 다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지  ※ 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.   5. 임야(임) 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지   6. 광천지(광) 지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(유지)에 사용되는 부지(다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지를 제외)   7. 염전(염) 바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지(다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외)   8. 대(대) 가. 영구적 건축물중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 나. 「국토의계획및이용에관한법률」등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지   9. 공장용지(장) 가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 나. 「산업집적활성화및공장설립에관한법률」등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지 다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지   10. 학교용지(학) 학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지   11. 주차장(차) 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지 (다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외) 가. 노상주차장 및 부설주차장(시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외) 나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장   12. 주유소용지㈜ 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 ※ 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지를 제외한다.   13. 창고용지(창) 물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지   14. 도로(도) 가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지 나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지 다. 고속도로안의 휴게소 부지 라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 ※ 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다.   15. 철도용지(철) 교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사ㆍ차고ㆍ발전시설  및 공작창 등 부속시설물의 부지   16. 제방(제) 조수ㆍ자연유수ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지   17. 하천(천) 자연의 유수(유수)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지   18. 구거(구) 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의   부지와 자연의 유수(유수) 가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지   19. 유지(유) 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지ㆍ호수ㆍ연못 등의   토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지   20. 양어장(양) 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에   접속된 부속시설물의 부지   21. 수도용지(수) 물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(도수)·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지   22. 공원(공) 일반공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 공원 또는  녹지로 결정ㆍ고시된 토지   23. 체육용지(체) 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(유수)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외)   24. 유원지(원) 일반공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 (다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(공유)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외)   25. 종교용지(종) 일반공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지   26. 사적지(사) 문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지(다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지안에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을  보호하기 위하여 구획된 토지를 제외)   27. 묘지(묘) 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지(다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.)   28. 잡종지(잡) 가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물 나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지 ※ 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.   지목 변경 신청   토지소유자는 지목변경할 토지가 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 날부터 60일 이내에 소관청에 신청하여야 한다. ※ 지목변경신청 [지적법 시행령 제16조] 1. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우 2. 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 3. 도시개발사업등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사준공전에 토지의 합병을 신청하는 경우    한옥집 짓기, 시공까지 알아가자 동판기와·ㄷ자 구조…한옥의 멋 살릴수록 비용 상승 시공에서 인건비가 70% 차지, 지붕 모양따라 필요한 전문가가 달라   한옥의 시공비는 구조와 재료에 따라 각양각색이다. 한옥 건축비는 3.3㎡당 1000만원에서 많게는 1500만원이 든다고 알려져 있다. 평당공사비가 350만~450만원인 양옥과 비교하며 한옥이 비싸다는 불평도 나올 법하다. 하지만 한옥은 짓기 나름. 은평뉴타운 한옥마을의 시범가옥 ‘화경당’은 3.3㎡당 700만원에 지어졌다. 이렇듯 한옥의 시공비는 입지와 재료, 형태별로 달라진다.   ◇ 동판기와>토기와>시멘트기와 기존에는 토기와로 한정됐던 기와도 종류가 다양해지면서 비용도 절감할 수 있게 됐다. 기와는 ‘건물 평당’(3.3㎡) 가격으로 매겨진다. 전용면적 85㎡(24평)인 한옥을 지을 때 평당 150만원인 동판기와를 선택하면 3600만원 가량이 필요하다. 동판기와보다 저렴한 기와를 올리려면 평당 120만원 하는 토기와 혹은 이와 엇비슷한 가격의 강화플라스틱 기와를 사용하면 된다. 또 반값으로 살 수 있는 시멘트기와도 나왔다. 가장 비싼 동판기와는 반영구적인 기와로 고급 한옥을 지을 때 많이 사용된다. 반면 시멘트기와는 가격 경쟁력이 있지만 수명이 최대 30년으로 짧은 편이다. 게다가 암키와와 수키와가 붙어 나오기 때문에 한옥의 멋을 제대로 살리지 못한다는 단점도 있다. ◇ 한옥 구조도 비용 좌지우지 한옥 형태도 가격을 좌지우지한다. 그 이유는 전문인력이 귀한 한옥건축의 특징 때문이다. ‘ㅡ자’형보다 복잡한 ‘ㄱ자’형은 10%, ‘ㄷ자’형 구조는 30% 정도 건축비가 비싸다. ‘ㅡ자’형에는 없는 회첨(처마가 만나는 부분)이 생기는데 여기 올라가는 기와나 골추녀 등에 전문가의 손길이 필요하기 때문이다. “양옥 건축비가 재료비 대 인건비가 반반이라면 한옥은 인건비가 70%를 차지한다고 볼 수 있다” 전문가의 손길이 필요한 ㄷ자형 한옥은 ㅡ자형 보다 30%정도 건축비가 비싸다.   ◇ 지붕모양 따라 비용 달라… 팔작지붕>맞배지붕 구조와 더불어 지붕 모양도 전문가가 필요하다. 화려한 팔작지붕은 은은한 맞배지붕에 비해 10% 정도 가격이 비싸다. 맞배지붕보다 목재나 기와가 더 들어가기도 하지만 부채꼴 모양으로 목재가 이어지는 ‘선자서까래’를 아무나 만들 수 없기 때문이다. 한옥전문 목수들의 일당은 최소 15만원에서 30만원 정도. ‘선자서까래’를 다룰 수 있는 경력 10년 이상의 목수가 필요해 일당이 더 비싸다.