스타벅스 굿즈 텀블러를 드립니다

[경매지기]

낙찰가 맞추기에 응모하시는 분중 입찰가와 가장 근접한 높은 가겨으로 모의입찰하신 분 두분을 선정합니다.

둔산동 크로바 아파트 낙찰가 맞추기를 진행하면서 회원님들의 실력이 부쩍 향상됨을 느낍니다.

모의 입찰에 참여하신 회원님들의 입찰가 산정 이유를 들어보니 나름대로 원칙과 철학을 갖고 산정하였음을 확인하였습니다.

입찰가 산정은 경매입찰에 있어 수익을 결정하는 중요한 가격입니다.

적정 입찰가격은 경매의 성공과 실패를 가름하는 하나의 잣대가 되니까요.

다음 낙찰가 맞추기를 하는 물건은 중구 유천동에 있는 현대아파트입니다.

지난 4월 28일 1차 진행때에는 입찰자가 없어 유찰되었고 오는 6월 2일 오후 2시에 대전법원에서 매각합니다.ㅣ

지난 2020년 10월 23일 시점 감정가격은 3억 4200만원으로 평가되었습니다.

유찰된 가격의 최저매각가격은 전 최저가격에서 30% 저감된 2억3940만원입니다.

물론 당연한 이야기이지만 최저 입찰가격보다 같거나 많은 가격으로 입찰해야 합니다.

간혹 이러한 질문을 하시는 경린이도 계시니까요.

본 물건의 임차인이 말소기준권리가 되는 오정신협의 근저당권보다 먼저 전입하였습니다.

일반적으로 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하는 것이 통례입니다.

물론 그 임차인이 진정한 임차인의 자격이 있을때에 그렇습니다.

그 임차인이 진정한 실질적인 임차인인지의 여부는 오로지 낙찰자가 증명해야 합니다.

즉 선순위임차인이 배당요구를 하였다면 낙찰자가 납부한 매각대금에서 배당받아 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없습니다.

물론 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못했다면 배당받지 못한 금액만큼 낙찰자가 인수해야 합니다.

하지만 배당요구하지 않은 선순위임차인의 보증금이 진정한 임대차계약에 의한 진정한 보증금이라면 낙찰자가 인수해야 합니다.

간혹 실질적인 임대차 계약이 없는데 전입신고일이 말소기준권리일보다 빨라 대항력을 취득하여 낙찰자로 하여금 인수대상일지 아닐지를 혼란케하는 경우가 많습니다.

이런 문제로 인하여 선순위 전입자가 있을때에는 권리분석이 신중해야 합니다.

진정한 임차인인지의 여부와 그 임차인의 보증금액을 확인하지 않으면 입찰해서는 안됩니다.

진정한 임차인이 아닌것으로 판단하여 낙찰받았다가 후에 그 임차인으로부터 임대차보증금을 인수해야 하는 경우가 종종 발생합니다.

본 물건의 경우에는 임차인의 전입일이 말소기준등기인 오정신협의 근저당권 설정일보다 빠릅니다.

이 때 임차인이 선순위가 되는데 진정한 임차인이라면 권리신고를 통해 자신의 임대차보증금이 얼마인지와 배당을 받으려 하였을 것입니다.

물론 배당요구를 하지 않을 수도 있습니다.

임차인의 입장에서 보면 진정한 임대차관계가 있다면 하루빨리 배당받아 자신의 채권을 확보하려 했을 것입니다.

본 물건에서의 임차인은 진정한 임차인으로 볼 수없는 여러가지 증거들이 있습니다

그중 아주 강력한 증거는 오정신협에서 본 물건을 담보로 근저당을 설정하여 대출을 할 당시에 이미 전입신고가 되어 있는 임차인을 발견했을 것입니다.

이 경우 금융기관에서는 반드시 그 전입자의 신분을 확인하고 진정한 임대차관계가 있는 지, 무상으로 거주하고 있는 친인척인지를 확인합니다.

만약 임차인이라 하면 대출이 불가하거나 기존 임차인의 전입을 다른곳으로 일시적 전출했다가 다시 근저당 설정후에 전입할 수 있도록 조치합니다.

그렇지 않으면 대출이 불가하기 떄문이지요

금융기관에서는 항상 1순위를 확보해야합니다.

선순위 임차인이 존재하는 줄 알고도 대출이 살행된다면 대출규정 위반이고 차후 근저당 채권을 확보하기 어렵기 떄문이지요

이러한 이유로 현재의 선순위전입자는 진정한 임차인이 아닐 활률이 99.9%입니다.

아마도 금융기관에서 현 선순위전입자에게 임대차 계약이 없음을 확인하는 문서(무상거주확인서)정도는 받아 놓습니다.

나중에 무상임차인이 실질적인 임차인이라고 주장한다면 이는 신의칙위반으로 법적으로 임차인으로서의 권리를 보장받지 못합니다.

대법원 판례로도 확인된 바 있기에 대부분의 근저당권 설정된 이전에 전입한 사람은 임대차관계가 없다고 보시면 됩니다.

정상적인 물건으로 판단하고 입찰가격을 선정하면 될 것 같습니다.

아마도 입찰가격산정에 많은 도움이 되셨으리라 생각합니다.

가장 중요한것은 권리분석과 현재가격을 확인하고 미래가치와 수익성을 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

투자목적의 입찰이냐 혹은 자가사용을 목적으로하는 입찰이냐에 따라 수익성이 다르기에 본인의 투자목적을 분명히 하고 입찰가격을 산정하시기를 바랍니다.

실제 낙찰가격과 가장 근접하게 높게 입찰가격을 산정한 두분께 법률사무소 여름경매아카데미에서 마련한 스타벅스 굿즈 텀블러와 음료 기프티콘을 드리겠습니다.

많은 분들의 응모와 관심 기다립니다.

오는 6월 1일까지 본 게시판에 답글로 응모하고자 하는 입찰가격을 기재해 주시면 낙찰과 동시에 실제 낙찰된 가격을 비교하여 두분을 선정하겠습니다.

재미삼아 응모하셔도 좋습니다.

관심이 성공의 첫걸음이니까요^^

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