다운계약서 작성 합의를 지키지 않은 경우 매매계약의 효력 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

다운계약서의 작성은 불법이고 다운계약서 작성시 매도인, 매수인 동일하게 처벌을 받고 과태료 부과, 취득세, 양도소득세 추징, 불성실 과산세 추진등의 불이익을 받을 수 있다는 사실을 잘알고 있습니다.

공인중개사도 중개사무소 개설등록이 취소, 업무정지 처분, 가산세 부과 등의 불이익을 받을 수 있다는 사실도 잘알고 있습니다.

그럼에도 불구하고 취득세, 양도소득세 등을 줄여보고자 다운계약서를 작성하자고 매도인과 매수인이 합의하는 경우가 여전히 많이 있습니다.

그런데 매도인이나 매수인 중 어느 한쪽이 다운계약서 작성으로 인한 불이익에 부담을 느껴 다운계약서 작성 합의를 위반하고 실거래가 신고를 하는 경우 상대방은 이를 이유로 매매계약 자체를 해제할 수 있을까요?

예를 들면 매수인이 매매대금을 깍자고 요구하자 매도인이 매매대금을 감액하는 조건으로 다운계약을 하자고 하여 다운계약서를 작성하였는데 이후 매수인이 실거래로 신고를 하겠다고 하는 경우 매도인이 매매계약을 해제할 수 가 있는지 문제가 됩니다.

매도인의 입장에서는 다운계약서를 작성하면 그만큼 양도소득세를 줄일수 있기 때문에 다운계약서 작성 합의를 하고 매매가를 감액 해 준 것이기 때문입니다.

이에 대해 대법원은 이 사건 매매계약의 목적은 원고(매수인)는 피고(매도인)로부터 이 사건 부동산에 관한 소유권을 이전받고 피고는 원고로부터 매매대금을 지급받는 것에 있어 그 주된 채무는 피고의 소유권이전등기의무와 원고의 매매대금 지급의무라고 할 것이며,

다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 피고의 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것으로 보이므로, 다운계약서 작성의무는 그 불이행이 있으면 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 볼 수 없어 이 사건 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고, 따라서 원고가 그 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 피고가 이를 들어 그의 주된 채무의 이행을 거절할 수는 없고, 다만 계약 해제 등의 경우 손해배상액을 산정할 때 이러한 사정을 참작할 여지가 있을 뿐이라고 할 것이다”라고 판시하였습니다.(대법원 2015. 5.28. 선고 2014다236410 판결).

즉, 매도인과 매수인이 다운계약서 작성에 서로 합의하였고 이후 일방이 맘이 바껴 다운계약서 작성을 거절하더라도 매매계약 자체를 해제할 수는 없다는 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은

[여호수아]

다운계약서 작성후에 매수자가 다운계약된 금액만 지불하겠다고 고집합니다
중도금이 없는 계약인데 잔금일까지 지급이 안되면 매도자는 해지할수가 있나요 궁금합니다