상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다고 규정하면서도 예외적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신을 거부할 수 있게 규정하고 있습니다.
또한 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 게약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 임차인이 월세를 2회 연체하면 임대인은 임대차기간 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼수가 있는 것입니다.
위 두가지 조문의 규정으로 상가건물 임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때, 임대인이 민법 규정에 따라 2기의 차임연체를 이유로 임대차 계약을 해지 할 수 있는지 아니면 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지 할 수 있는지에 대한 다툼이 있어 왔습니다.
이에 대해 최근 대법원은 상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다고 판결을 하였습니다. 즉, 대법원은 상가건물임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다며 상가건물 임대차 보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 판시한 것입니다.
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