부동산은 뜨는지역이 있고 지는지역이 있다. 새로길이나고 높은 빌딩이 들어서고 백화점이 생겨나고 지하철 공사가 시작되는 지역은 부동산 가격이 오르고, 호재가 없이 건축물이 낡아가고 변화에 대한 기대치가 없는 지역은 부동산 가격이 떨어진다. 작년과 올해 들어 강남에서는 부동산 지형도에 작은 변화가 있었다. 반포자이와 반포래미안의 아파트가격 상승과 타워팰리스의 아파트가격하락으로 서초구반포동과 강남구도곡동의 아파트가격 평당가격 순위가 바뀌는 지역별 변화가 있었다. 동네별 아파트 가격경쟁은 이렇듯 대표 아파트 1,2개 단지의 가격변화로 결판이 나는경우가 많다. 그럼 미래의 부촌은 어디일까? 부유층들이 특별한 이유와 목적을 가지고 자연스럽게 모여드는 곳이다. 2020년,지금부터 10년후의 아파트가격이나 주택가격이 가장 비싼곳을 예측해 보라면 역시 강남이다. 그러나 강남내에서의 지역별 가격변화는 주기적으로 이루어질 전망이다. 그다음 평당가격 1억원을 최초로 돌파할 주택이 나올 수 있는 가능성이 높은곳은 용산 이다. 평균가격에서는 강남을 넘어서지 못할 것으로 보이지만 용산민족공원이 개장한다면 공원을 내려다 볼수있는 울타리 근처 공동주택에서 최고가격의 주거시설이 나올 가능성이 높다.
* 삼성동과 잠실
미래의 부촌이 될 가능성이 높은 지역은 강남지역 중에서도 강남구 삼성동 일대와 송파구 잠실동,신천동 일대다. 오래전 부터 삼성동과 잠실은 샛강을 사이에 두고 마주보는 지역이었다. 삼성동과 잠실이 10년후의 부자동네로 뜰 가능성이 높은곳이라는 이유는 이미 상당부분 준비된 각종 개발계획 때문이다. 교통망이 발달하고 편의시설 증가로 유동인구가 늘어나면서 주거시설의 가격도 지속적으로 올라갈것으로 보인다. 삼성동은 지금도 강남에서 잘나가는 동네 중에 하나다. 한강을 끼고 있어 쾌적하고 도로폭이 넓으며 각종 상업시설들이 몰려있다. koex와 호텔,백화점,봉은사,영동대로를 중심축으로 하여 현재 국내최고가 아파트인 삼성동 아이파크와 전통명문 경기고,한전사옥과 아셈타워,무역센타등의 오피스타운,연예인과 정치인들이 많이사는 다양한 크기의 단독주택과 빌라,한강조망이 가능한 재건축대상 중층아파트들이 공존한다. 삼성동은 가로축 중심부를 관통하는 9호선 연장선이 공사중이다. 얼마전 반포일대 아파트 가격을 상승시킨 9호선 2단계 구간이다. 2014년에 개통되는 9호선 연장선은 koex사거리에서 인천공항과 김포공항,목동, 여의도,강남역과 연결을 쉽게하고 반대편으로는 종합운동장까지 이어진다. 아직 불확실 하지만 동탄까지18분,일산 킨텍스까지 22분에 도착한다는 gtx 광역고속철도도 삼성역에서 출발할 예정이다. 헌릉로에서 끊어진 용인,양재간도로도 대모산터널을 통해 2012년까지 삼성로로 이어진다. 상업시설과 업무시설의 확장도 계속 진행되고 있다. 삼성동 인터컨티넨탈 호텔이 3층짜리 그랜드 볼륨을 허물고 57층짜리 업무,호텔동을 증축하는 개발계획이 최근 서울시 심의를 통과 했으며 현대백화점 무역센터점도 연면적을 3만제곱미터 정도 늘리는 증축공사를 곧 시작할 계획이다. 한전사옥과 서울의료원,한국감정원 부지개발 프로젝트도 계획되어있다.
총층114층으로 코엑스몰의 7.5배에 달하는 상업,업무시설을 만드는 복합단지 프로젝트가 강남구와 협의를 끝내고 서울시에서 검토되고 있다. 시설과 공간의 신설과 확충은 외국인 관광객을 포함한 유동인구를 증가시키고 문화공간의 발달은 인근주거지역의 주택가격을 끌어올릴 호재로 작용할 수 밖에 없다. 개발계획의 결과로 삼성동 아이파크를 비롯해 삼성힐스테이트,전철역인근의 작은 빌라들과 삼성1동 일대와 경기고 인근 주거지역의 단독주택들과 연립단지,홍실,삼익아파트와 이미 공사진행중인 한양아파트 재건축인 GS자이등이 수혜권역에 있다삼성역과 더불어 주목해야 할것이 잠실역 인근이다. 송파구 신천동 29번지 잠실 제2롯데월드가 서울시 건축심의를 통과하고 건축허가를 기다리고 있다. 하루 유동인구 5만명을 예상하는 지상123층,도시속의 도시, 제2롯데월드가 2014년,잠실역에 세워지면 강남권 부촌의 판도에 변화가 있을것으로 보고 있다. 연면적이 무려 80만 제곱미터에 달하고 사무실과 오피스텔,호텔,백화점,판매시설,각종엔터시설,교육시설등이 들어올 이 슈퍼빌딩에는 없는게 없어서 주변 주거시설의 가격을 단숨에 끌어 올릴것으로 예상된다. 이미 재건축된 잠실일대 기존아파트들과 더 나은 모습으로 재건축을 기대하고 준비중인 잠실주공5단지와 미성아파트,장미아파트 석촌호수 인근 빌라단지등이 수혜지역이면서 변화의 대상이다.
* 민족공원의 개장을 기다리는 용산
용산이 미래의 부촌이 될수 있다고 믿는것은 서울의 센트랄파크라 불리는 80만평 민족 공원 때문이다. 뉴욕의 센트랄파크와 리버사이드파크,런던의 하이드파크와 리젠트파크등 각국의 유명도시들은 대형공원 옆에 그도시의 최고가 주택들이 늘어서 있다.
공원이 희박하고 녹지가 부족한 서울시내에 대형공원이 만들어 진다는 계획 만으로도 일찍부터 용산은 차세대 최고의 주거지로 낙점됐다. 일정주기로 몇차례 부동산 바람이 불었지만 지금은 소강상태다. 2002년 부터는 용산민족공원부지를 차지하고 있는 미군 이전계획이 구체적으로 거론되었지만 10년이 다되가는 지금도 확실한 일정이 안나오고 지지부진 하다는 것이 용산의 안타까운 현실이다. 여기에 용산국제센타 4구역의 재개발 참사를 비롯 원주민과 투자자,세입자,개발업자간의 갈등이 심각하고 개발계획 남발로 과도한 지분쪼개기와 지구지정,건축허가제한,투자열풍으로 인한 지분가격의 고평가도 갈때까지 간 상황이다. 타지역에 비해 떨어지는 교육환경도 해결해야할 문제다. 그래도 수시로 나오는 서울시 개발계획이 주기적으로 용산을 들쑤시고 있다. 국제업무지구로 만든다는 서부이촌동 철도창부지의 드림허브 프로젝트,국제빌딩과 시티파크를 지하쇼핑센터로 연결하는 용산링크,노들섬에 문화공연장을 만드는 한강예술섬 개발계획,중국을 배로 오간다는 국제여객터미널등 이미 내놓은 개발계획이 한 두가지가 아니기 때문이다. 그러나 최고의 부자동네로 평가받을때까지 가야할길은 아직 멀다. 서울시가 용산민족공원의 완공을 2030년으로 멀리 잡고 있고 곧 착공예정이라던 어떤 프로젝트도 땅을 파기 시작한것은 없다.교통망과 주거지역 재개발만 조금씩 개선되고 있다. 일단 올해 12월에는 인천공항철도 연장선이 서울역까지 들어온다. 2012년에는 경의선 연장선이 용산역까지 연결된다. 이밖에 용산역까지 이어지는 신분당선 강북연장선이 내년 착공계획으로 시공사 선정 작업을 하고 있고, 국제빌딩3구역과 4구역,용산역전면구역등이 오피스텔과 주상복합아파트 분양을 준비하고 있다. 깔아 놓은것은 많지만 개발 진행속도를 종합해 볼때 용산이 강남을 넘어서서 부촌1번지가 되기에는 2020년 이전에는 실현가능성보다 미흡한 점이 더 많아 보인다.
그러나 부분적으로 용산이 최고인 지역도 있다. 한남동과 이태원동 일대 단독주택지역이다. 삼성오너일가를 비롯 재벌회장들이 거주하는 남산 하야트호텔밑 고급주택지역은 이미 최고의 부촌이다. 큰길을 두개 건너면 2011년1월에 입주예정인 한남동 단국대 이전부지에 "한남 더힐"이라는 최고급 임대아파트가 들어온다. 분양가 상한제로 인해 변칙분양된 32개동 600세대의 이 아파트는 3층에서 12층에 이르는 저층아파트로 332제곱미터형의 경우 임대보증금 25억원에 월세430만원에 달한다. 이 아파트는 임대기간이 만료되고 분양전환이 가능한 5년후에는 국내 최고 분양가를 기록 할 아파트가 될 가능성이 있는 부자들의 관심주택이다. 용산민족공원이 만들어 진다는 전제하에, 해방촌 개발계획과 한남뉴타운 재개발구역도주시해볼 필요가 있다. 시간이 오래걸리고 몇번의 흐름을 타겠지만 결국은 상당한 가격에 도달할수 있는 서울의 중심이자 부촌예약 일번지가 용산인것은 틀림없는 사실이다.
* 서울숲과 뚝섬특별계획구역
서울숲을 둘러싼 뚝섬특별계획구역과 성수1가 72번지 일대 한강변 전략정비구역인 65만제곱미터의 성수지구도 넓다란 평지에 부유층이 선호 할만한 미래의 주거지역을 자리잡아 놓은 미래의 부촌 후보지다. 35만평 서울숲이 이미 개장했고 2011년에는 강남구 압구정동,선릉역과 연결하는 분당선 연장선이 개통된다. 서울숲 개장효과로 성수동 이마트 옆에 위치한 서울숲 힐스테이트는 2006년11월 35평형 분양경쟁율이 1144대1이라는 기록을 내놓기도했다. 2011년6월에는 뚝섬계획구역 1구역에 "갤러리아포레"라는 분양가 3.3제곱미터당 4,500만원 짜리 고급 주상복합아파트가 입주를 시작한다. 바로 옆에는 같은가격에 330제곱미터 위주로 분양을 시작했지만 미분양으로 사업장이 멈춰서 있는 3구역 주상복합 한숲 이편한세상 자리가 있다. 이곳 또한 전철역 서울숲역이 개통되고 부동산 경기가 나아지면 재분양을 시작할 예정이다. 뚝섬4구역은 건설회사 부영이 매입해 아파트와 호텔,컨벤션,문화시설을 계획하고 있다. 옆 블럭 성수지구는 지금은 낡은주택지지만 서울숲옆 한강변에 위치해 영동대교와 강남지역을 발코니에서 내다볼수 있는 강북의 고급주거지로서 위치와 조건을 갖추고 있다. 조합원과 일반분양분으로 약30층 높이에 8,900가구의 아파트 건립계획이 잡혀 있으며 단지앞 460미터의 강변북로의 지하화로, 차량소음에서 벗어날수 있을뿐아니라 거실과 바로 이어지는 고수부지에서 강변생활을 누릴수 있는 서울 최초의 아파트지구가 될것같다. 이외에 정남향으로 채광과 통풍,조망권,강남근접성이 좋아 성동지역의 맹점인 백화점등 상업시설과 교육인프라만 개선되면 고급주택지로 급부상할수 있는지역이다.2020년 쯤 서울숲의 나무높이가 숲을 이룰만큼 높이 자라고 뚝섬특별계획구역에 지어진 대형평수의 고급아파트가 자리잡고, 성수지구가 입주를 마치는 시점이 용산과 성동을 중심으로한 유턴프로젝트와 한강 르네상스가 시작되는 시점이 될것으로 예상된다.
* 판교 단독주택과 타운하우스
경기도 판교신도시 일대에 넓은 테라스를 가진 타운하우스가 지속적으로 들어서고 있다. 기 분양된 단독택지에도 단독주택들이 속속 건축되고 있다. 서울이 가깝고 쾌적하다는 이유로 분양이 순조롭고 가격도 오름세지만 판교가 강남권수준의 평당가를 유지하는 고급주거지역이 될지는 아직 미지수다. 잘라놓은 단독택지의 평수가 평균70평정도로 고급주거지역이 되기에는 규모가 작고 서판교에 공급되는 중대형평형의 타운하우스들도 다양한 디자인을 자랑하지만 양면통풍과 내부인테리어에서 서울 고급빌라 수준에는 못 미친다. 동판교의 입주 완료된 아파트들도 아직은 인프라부족으로 주거만족도가 서울 중간지수준에 불과하다. 2011년 9월로 예정돼 공사중인 판교역개통을 시작으로 업무시설,중심상업지역 상가빌딩이 완공예정이다. 판교역 주상복합과 멀티상업시설인 알파돔시티까지 차례로 들어서 각종인프라가 완성되는 2014년경이되면 판교의 모습은 지금보다는 훨씬 좋아질것으로 보인다. 알파돔시티에는 롯데백화점과 주상복합,호텔,오피스텔 그리고 다양한 업무 및 상업시설이 계획되어있다. 이 가운데 올해 분양을 목표로 준비중인 주상복합아파트 931세대는 주목해볼 만큼 가치 있는 상품이다.
판교가 미래의 부촌리스트에 계속 오르내리는것은 강남과의 이동시간이 짧고, 근본바탕이 녹지율이 높고 쾌적한 환경을지닌 초저밀도의 신도시라는 점이다. 헥타아르당 인구가 95명수준으로 분당의 절반에 불과하고 서울지역 평균인구밀도와 비교해서는 20% 수준이다. 초,중,고와 학원등 각종교육시설이 자리를 잡고 교통망이 개선된 후의 모습을 예상하면 판교가 차세대 부자동네가 될거라는 예측도 상당히 가능성이 있어 보인다.
이밖에 지지않는 해로 표현 할수 있는 압구정동과 대치동이 있다. 압구정동은 문화와 패션 일번지로 탄탄한 부자동네며 대치동은 교육특구로 자녀가 있는 부모는 누구든 살아보고 싶은 곳이다. 이 두곳은 10년이내에 순차적으로 블럭별로 재개발되거나, 단지별 재건축을 시작하거나 준비하면서 일시적 정체기를 맞을 것으로 보인다. 압구정동은 구현대1,2차를 시작으로 ,한양,신현대 순으로 대치동은 은마아파트를 시작으로 청실,국제 아파트,우성,미도,선경등으로 이어져 줄줄이 재건축을 준비하고 있다.
부동산컨설턴트 봉준호 drbong@daksplan.com
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