부동산 하반기 대어(大漁), 어디를 노릴까

[EUN짱(임지은)]

당첨 가능한 청약가점 잘 따져야

		박상언
		아파트 유엔알컨설팅 대표 [MB시대 新 부동산 투자 전략외 다수] 강원대 부동산 박사과정
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7월부터 분양예정인 은평뉴타운•판교•광교신도시에 대해 투자문의가 줄을 잇는다. 은평뉴타운은 서북권 최대의 친환경단지로 투자가치가 기대되며, 판교와 광교신도시는 수도권 2기 신도시 중에서 최대 우량주로 꼽히는 곳이다.

은평뉴타운•판교•광교신도시는 전문가들조차도 우열을 가늠하기 힘들 정도로 투자가치가 우수한 곳으로 청약자들간의 박빙의 승부가 예상된다.

우선 7월 중 분양될 은평2지구에서 청약가점제 대상 물량이 117가구가 나오는데 1지구에 비해 지하철 3호선 구파발역이 더 가깝지만 분양가 상한제가 적용돼 전매 제한을 적용 받는다.

입주 초기 편의시설이 부족한 데다 후분양제가 적용돼 잔금 납부에도 시간적 여유가 부족하기 때문에 지난해 청약 열기를 재현하기는 어려울 것으로 전망되지만 도시기능을 갖춰갈수록 투자가치가 부각될 것으로 전망된다.

2011년 준공예정인 은평뉴타운 중심 사업 지는 서울 은평구 진관동 구파발역 인근 상업용지로 면적 5만385㎡에 3개 블록으로 조성된다. 시간이 갈수록 도시기능이 갖추어질 은평뉴타운은 서울 서북권의 환경친화적인 중심도시로 거듭날 가능성이 크다.

올해 판교신도시에서는 아파트와 연립을 포함해 총 5개 단지에서 1280가구가 쏟아질 예정이다. 이 가운데 오는 9월 대우건설과 서해종합건설이 공급하는 '푸르지오 그랑블'은 총 948가구가 122㎡을 초과하는 중대형으로 지어진다.

분양가는 성남시가 채권상한액을 포함해 주변 시세의 80% 수준에서 정할 것이라고 밝힌 만큼 3.3㎡당 1800만원 수준에서 책정될 전망이다. 이번에 분양될 A20-2블록은 중심 상업지구와 신분당선 역사, 분당 정자동에 인접해 있어 판교에서도 A급 입지조건을 갖췄다.

2013년까지 모두 3만242가구로 조성되는 광교신도시에는 올해 2333가구가 분양될 예정이다. 특히 울트라건설이 시공하는 '광교 울트라 참누리'는 최고 34층 10개 동에 총 1188가구에 달하는 대단지로 신대저수지가 주변을 둘러싼 공원을 조망할 수 있다. 여기에 영동고속도로, 용인~서울 간 고속화도로 이용이 편리하고 신분당선이 지나간다.

광교 당첨 점수 판교보다 낮을 듯

하지만 초기 기반시설이 미흡한 가운데 본격적인 분양 일정이 내년(1만708가구)과 2010년 이후(1만3358가구)로 예정돼 있어 올해 분양물량 청약가점은 판교보다 높지 않을 것으로 관측된다.

광교신도시는 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 10~20% 저렴하게 신규 공급이 이뤄지는 데다 녹지율도 40%대로 분당이나 일산 등 1기 신도시에 비해 두 배 이상 높다는 점이 장점으로 꼽힌다.

판교와 광교신도시의 공통점은 우수한 교통여건과 함께 자연환경을 잘 갖추고 있다는 점이다. 판교는 서울 강남과 분당신도시 사이에 위치하고 경부고속도로와 외곽순환도로 이용이 수월하다.

분당~수서 간, 분당~내곡 간 고속화도로가 관통하는 데다 주변이 청계산과 금토산•남서울CC 등으로 둘러싸여 주거환경도 쾌적하다는 평가다.

하반기 은평뉴타운, 판교•광교신도시 등 수도권 유망지역 분양을 기다리는 수요자라면 과연 청약가점이 얼마나 돼야 당첨권에 들 수 있는지에 대해 관심이 높을 것이다.

이들 지역 아파트의 당첨 예상점수는 45~70점으로 예측되는데 선호도가 높은 판교신도시 분양분에 대한 가점이 비교적 높을 것으로 예상된다. 두 신도시 가운데 청약경쟁률은 광교가, 투자가치는 판교가 우세할 것으로 예상된다. 입지와 교통여건, 주변환경에서 판교가 모두 앞서지만 3.3㎡당 1800만원대인 분양가가 일반 수요자들에게 부담으로 작용한다.

우선 7월 중 분양예정인 서울 은평뉴타운 2지구 A공구의 예상가점은 50~60점이면 안정적으로 당첨권 안에 들것으로 예상된다. 다만 총 875가구 가운데 118가구만이 가점제 대상이다.

지난해 12월 공급된 1지구 A-1블록 136㎡의 경우 평균 가점은 60점 최고 가점은 무려 69점에 달했다. 우선 오는 9월 대우건설과 서해종합건설이 A20-2블록에서 123~337㎡ 48가구를 분양할 예정인 판교신도시의 당첨 가능 청약가점 예상치는 55~65점이 될 것으로 예상된다.

수도권 최고입지를 갖춘 신도시인데다, 판교에서는 마지막 중대형 아파트라는 점 때문에 청약경쟁이 치열할 것이다. 하지만 전반적으로 강남을 비롯한 분당, 용인 등 경부 축 부동산 시장이 하락 추세에 있는 만큼 지난 2006년도 판교 청약율보다 낮을 것으로 예상된다.

비슷한 같은 시기 첫 분양에 들어갈 광교신도시 내 울트라건설의 A-21블록 1188가구도 판교에 버금가는 청약가점이 예상된다.

광교신도시에는 올해 전용면적 85㎡ 이하 물량이 공급되는 만큼 중소형 청약예•부금 가입자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 85㎡ 이하는 3.3㎡당 최고 1200만원 대, 중대형인 85㎡ 이상은 최고 1,500만원 대로 책정될 것으로 보인다.

당초보다 분양가가 20% 정도 높게 책정되면 주변 시세와 엇비슷하게 됨으로써 우려되었던 청약과열 현상은 많이 줄어들 것으로 보인다. 이에 따라 당첨 안정권인 청약가점도 45~50점 정도로 당초 예상보다 5~10점 정도 줄어들 전망이다.

청약저축 가입자들도 은평•광교 등 노릴 만

올해 하반기 청약저축 가입자들이 신청할 수 있는 신규 아파트 단지 중 투자가치가 높은 은평뉴타운을 비롯해 광교신도시 등 알짜물량을 노려보는 것도 괜찮다.

7월 중 SH공사가 은평뉴타운 2지구 A공구에 59~171㎡ 875가구를 분양하는데 이중 청약저축자가 청약할 수 있는 물량은 112㎡ 59가구다. 2지구는 1지구에 비해 서울지하철 3호선 구파발역과 통일로가 가까워 교통여건이 좋다.

후분양으로 2009년 초에는 입주 예정이다. 광교신도시에서도 용인지방공사가 광교신도시 A-28블록에 113㎡ 727가구를 12월에 분양할 예정이다. 광교신도시는 2009년 개통예정인 용인~서울간 고속도로와 2014년 개통예정인 정자~광교 간 신분당선연장선 개발 수혜가 가능한 지역이다.

공공분양은 국민주택기금을 지원받아 대한주택공사나 기타 도시개발공사가 전용면적 85㎡ 이하로 건설, 공급하는 것으로 청약저축 가입자만 청약할 수 있다.

공공임대 아파트는 임대의무기간이 끝나면 입주자들은 우선 분양을 받을 수 있다. 이때 임대의무기간은 입주지정일 이후 10년이 지나야 한다. 단 주거환경개선지역에서 공급된 아파트의 의무임대기간은 5년이다.

소득제한이 없고 모집공고일 현재 해당 주택건설 지역에 거주하는 무주택가구주에게 공급된다. 임대기간 동안에 청약통장을 활용할 수도 있다.