경험담 [아파트 경매] 동두천 아파트 낙찰기

[한마당]

작년에 실전반14기, 고급반4기를 듣고나서 크지 않은 물건으로 3건 정도 낙찰을 받아 보았습니다.

 
낙찰받고나서 처리하고 월세 내면서 시간이 좀 흘렀지만,낙찰기 경험을 적어볼까 합니다.

이 물건은 작년 10월에 입찰하였는데요, 그냥 가벼운 마음으로 물건을 조사 하다가 아래 물건에 관심이 가게 되었습니다.

감정가 9천만원 정도의 전용 16평 동두천 아파트, 가보지 않은 아주 먼 곳이었지만, 저한테는 특이한 점이 보여서 주목하게 되었습니다

권리상으로는 큰 문제가 없지만, 이상하게도 소유권이 한번 변경되었고 경매로 나오게 되었네요. 그런데 대항력있는 세입자가 있는데 권리신고를 하지 않았더군요. 위장이라고 볼 수는 없지만 뭔가 사정이 있지 않나 추측 했습니다.

일단 사진을 한 번 보니, 좀 오래된 분위기의 아파트로 보였고, 제 생애 한번도 안가본 동두천, 보통 사람에게는 정말 먼 곳이죠. 경기 북부에 월세 중심의 아파트가 주로 포진한다는 감이 왔습니다. 일단  위치가 너무 멀어서 임장은 못가고, 인터넷으로 이것저것 조사를 해 봤습니다.

그러면서 단점과 장점을 정리해봤는데요,
 
단점으로는,

- 위치가 너무 멀다. 제가 사는 용인에서 거의 100 km 육박합니다. 과거 양주에 한번 낙찰 받고 1주일간 집수리 하면서, 북쪽으로는 절대 안간다고 맹세 했었는데, 양주 보다 더 먼 곳이네요.
-  게다가 잘 알지 못하는 미군 부대 지역
-  시세 차이 수익을 기대하기 어려워 보였습니다. 월세 중심의 지방 소형 아파트이므로.
-  아파트가 연수가 좀 되어 오래되고 낡아 보였습니다.

그래도 장점도 보였습니다.
- 가격대비 월세 시세가 좋은 소형 23평형 아파트로 보였고,
- 동두천 시청 아래에, 전철역과 1km 거리 두고 위치가 비교적 좋아 보였고,
- 무엇보다도 낙찰가가 보인다라는 점에 주목하게 되었습니다.

무슨 말이냐 하면요,
같은 주인이 같은 동에 3채를 보유하고 있었는데, 모두 경매로 나온 것입니다.

같은 동 10층인데 12명 입찰에 8399만에 낙찰되었고,

이것도 같은동 15층인데 17명 입찰에 8357만원에 낙찰,

같은 주인이므로 집 내부 상태가 크게 다르지 않을 것으로 예상했고, 12~17명 경쟁 입찰에 8357만~8399만 사이에서 낙찰 되겠구나라는 걸 예상할 수 있었습니다. 그리고 이 가격에 낙찰 받았을때의 수익도 계산해 보게 되었구요.

그래서 가벼운 마음으로 의정부 법원을 방문하였고, 일단 커피 한잔 하면서 부담없는 마음으로 제가 생각하는 예상 낙찰가를 써 냈습니다.

예상과 크게 다르지 않게 총 18명이 입찰을 하였고요, 여유있게 맨뒤에 서있다가, 마지막 호명에 유유히 앞으로 나가서 보증금 영수증 받게 되었습니다. 맨 마지막에 나타나 앞선 17명을 헤치고 주인공 처럼~짠, 기분 좋았습니다.

낙찰받아 보증금 영수증을 챙긴 후, 바로 물건지로 달려갔습니다. 일단 임차인이 있을지 모르지만, 제 집에서 멀어서 다시 오기는 쉽지 않으니까요.

근데 물건지에 내리자 마자 저는 헉~ 했더랬습니다. 아파트 전체 벽에 금간 것처럼 흉터가~
내가 오만하게 생각하다가 잘 못 받았나하고 심장이 벌렁거렸죠.

근데 잠시 후 관리소를 방문해보니, 아파트 전체 도색을 위해 방수 공사를 한 흔적이었고, 아파트에서 도색을 위한 색상 투표를 진행하는 중이었습니다. 놀란 가슴을 쓸어내리고, 도색하면 아파트가 좀 더 깨끗해 보일테니 더 좋구나라고 안심할 수 있었습니다. 예상못한 보너스를 받은 느낌이었죠.

무작정 아파트 벨을 눌렀더니 임차인이 나오시네요.간단한 소개와 덕담을 섞어서 분위기를 만든후 집안에 앉아서 그동안의 임차인 스토리를를 들어보고 본격적인 협상에 돌입했습니다.

뭐, 모든 임차인이 자기 유리한 말만 하듯이, 임차인의 주장은 이랬습니다.
- 먹고 사느라 바뻐서 권리신고 못했다.
- 임대차 계약서는 있는데 확정일자도 경매 이후에 늦게 받았다.
- 입금 자료나 영수증은 없다.
- 여기서 2개월 더 살겠다.
- 다른 사람 얘기 들어보니 버티다가 이사비도 받더라.

그래도 임차인 말대로 모든걸 다 해줄수는 없으니까, 저도 조리있게 달랬습니다.
- 조만간 이사를 가셔야 한다.
- 이사비 얼마 안되지만 챙겨보겠다.
- 계약서외에 보증금 영수증, 입금내역 제시해야 보증금 드릴수 있다.

최대한 경청을 하면서 그동안의 상황, 임차인 특성을 알려고 했고, 집주인을 제3의 악으로 치부하면서 같이 욕을 해 주고, 경매 지식에 대한 얘기를 해 주면서 임차인과 약간의 신뢰를 쌓게 되었습니다.

그렇게 1차 만남을 갖고 나왔는데요, 그 다음날 임차인이 없다던 보증금 영수증을 떡 하니 보내오네요.
약간 기대했던 임차보증금의 헛점은 전혀 없게 되어 버렸네요. 

그런데 한가지 중요한 문제는, 권리신고하지 않은 선순위 임차인이 있을 경우에는 은행 대출이 되지 않는 점입니다. 보증금이 작아도 전입신고를 빼지 않고는 은행에서는 절대 대출을 안해준다고 하니, 저로서는 마음이 조급해 질 수 밖에 없었습니다. 하지만 나의 약점을 노출시키지 않고, 최대한 신속하게 명도를 해야만 했습니다.

그래서 최대한 임차인의 특성을 파악해서 명도 협상을 조리있게 해 나갔습니다. 상반되는 입장의 임차인에게 제 주장을 받아들이도록 경우의 수를 생각해가며 협상을 해 나갔습니다.

전화를 하고 두번째 만남을 갖고, 그 다음에 바로 이사나간다는 합의서를 쓰면서 100만원 쏴 드렸습니다.
가는게 있으면 오는게 있어야 하니.

명도과정은 최대한 신속하게 이루어져, 임차인 이사 나가고 그 이후에 잔금을 낼 수 있었습니다.
- 10/8일 : 낙찰, 첫방문
- 10/10일 : 전화통화
- 10/13일 : 두번째 방문
- 10/17일 : 합의서 작성
- 11/1일 : 임차인 이사
- 11/6일 : 잔금납부

잔금내기전에 집수리 바로 들어갔습니다. 자세한 집수리 내용은 인테리어후기에 올리겠지만, (인테리어후기  참조 =>  http://cafe.daum.net/happy-tech/MYhe/1738 )

목표는 돈을 좀 써서 싱크대, 욕실을 깨끗하게 만들고, 월세를 좀 높여서 받고 나중에 매매시 가격을 500정도 높일수 있기를 기대했습니다.

사진 1장만 보여드리면 요런 모습으로 변모 했습니다.

마지막 문제는 임대와 수익인데요, 집수리 당시에는 크게 임대에 문제 없어 보였으나, 날씨가 추워지면서 찾는 임차인도 적어지고 임대매물도 쌓이는 상황이 되었습니다.

예상보다는 공실 기간이 길어졌고, 그래서 예상 임대료보다 낮게 1500/35에 임대를 냈습니다. .
월세와 수익은 좀 작지만, 그래도 총 투자금을 낮춰서, 임대용 아파트를 하나 추가 했다는데 만족하게 되었습니다.

(단위 : 만원)

비록 대단한 수익의 물건은 아니지만, 하나씩 배워나간다는 생각이 드는 물건이었고, 우연치않게 쉽게 낙찰받아서 쉽게 명도까지 한 물건으로 남게 되었습니다. 아직은 매도 시세가 좋지는 않지만, 2년정도 후에는 매도하고 다시 좋은 투자로 선순환 할 수 있을 걸로 기대하고 있습니다.

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"
http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/5294

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[71코난]

진솔한 경험담이 와 닿는군요
저도 이런 경험담을 올릴날이 오겠죠

[김창래]

좋은정보 감사합니다~

[투더드림]

좋은글 감사드립니다~~!!

[바람과소년]

좋은 글 감사합니다~

[I made it]

잘 읽었습니다. 부럽~

[다함께 차차차-]

부럽습니다

[carpe diem82]

아 이해가 안되는 ㅠ 더 공부해야겠어요 체계적인 글 같아 배울 점이 많네요

[경매입문자]

좋은정보 감사합니다 ^^

[꿈과현실사이]

정말 생생한 후기네요! 잘 읽었습니다

[복부인꿈나무]

저도 부지런히공부해서 이처럼 멋진글 쓸수있는날을 기대해봅니다

[토랑]

동두천 관심을 가지고 있는데 마침 좋은 글을보네요 감사합니다

[빠히펠]

월수익 20 가까이인데 잘 하신것같아요~ 덕분에 잘 배웠어요 ^^

[개꿀개꿀]

감사합니다 저도 언젠가는...유후 멋지세용

[진수무향]

자세한 정보 감사합니다. 궁금한점이 무주택자이신지 다주택자이신지 궁금합니다. 1주택이상 있으면 낙찰받으면 다주택자가 되는거 아닌가요? 양도세 관련 어떻게 풀어나가는지 궁금하네요.

[흐흐르]

과장되지 않은 후기 감사합니다:)

[어마나]

동두천 멀어서 불안할것같은데
잘하셨네요.

[하늘님과]

좋은 글 감사합니다

[김도옹]

좋은 후기 감사합니다

[솔라리스]

잘 읽고 갑니다~ ㅎㅎ 대단하시네요~

[경식구민]

보증금영수증이나 입금내역, 확정일자 없이 전입신고만 되어있으면 무권리자로 보고 보증금 안준다고 하면 재판들어가는 거죠?

[경식구민]

낙찰경험이 없어서 낙차이후 어떻게 해야하는지 잘 몰랐는데 좋은 경험 공유해주셔서 감사합니다

[noah22]

저도 낙찰을 생각중인데 많은 도움이 되었습니다! 감사합니다

[Nick]

좋은글 감사합니다

[순대몬]

좋은 글 감사합니다. 정말 잘 읽었습니다.

[좋은생각99]

잘 봤습니다~감사합니다

[화초군]

권리신고 안한 선순위 임차인에 대해 좀 더 공부해야겠습니다. 감사합니다

[구글구글]

잘 봤습니다 축하드려요

[살좀빼자]

생생한 후기 잘 읽었습니다.
저도 낙찰한번 받아보고 싶네요 ^^

[투자의왕자]

와 ㅎㅎ 생생한 경험기 갑사합니다

[랑이올레맘]

자세하게 후기를 적어주셔서 저같은 초보는 많은 도움 받고 갑니다

[프레드 더스트]

글 잘 읽었어요. 시세가 좋아지셨으면 좋겠네요.

[조아조아조아용]

신기해요. 재미있구요. 경험 공유해주셔서 감사합니다.

[꺼니]

생생한 후기 잘 읽었습니다!
명도할때 임차인 만나서 조리있게 이야기할 수 있는 능력에 감탄합니다..!
저도 그럴수 있을때까지 열심히 해보겠습니다.

[이제주리]

좋으시겠네요~ 저도 노력해서 한번 도전해 봐야 겠어요~

[유포도]

저도 언젠가는 가능하겠죠? 많이 배워갑니다!

[규테크]

좋은 글 감사합니다 초보인데 많이 배워가네요~

[또씽아빠]

감사합니다 .고맙습니다. 많이 배우고 갑니다.

[단순명료]

적은 비용으로 잘 투자하셨네요~~^^

[하나둘둘]

좋은 정보 감사합니다 대단하세요~!!

[최해]

좋은정보 감사합니다 ^^

[복주파]

생생한 후기 감사드립니다!

[나를알아가기]

저도 경매 공부 꾸준히 해보겠습니다. 좋은 글 감사합니다!

[한지연0309]

생생한 임장 후기 감사합니다...!!