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보금자리주택이란 공공부문이 서민들의 주거안정을 위해 재정 또는 기금을 받아 건설, 매입하여 분양 또는 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말합니다.
특히, 수도권에서는 도시의 무분별한 확장과 쾌적한 환경을 보존하기 위하여 그 동안 개발을 억제해왔던 그린벨트를 대거 해제하여 “수요가 있는 곳에 주택을 공급한다”는데 그 의미를 찾을 수 있습니다.
서울과 수도권인근에 위치하면서 개발되지 않고 보존된 대부분의 지역들이 그린벨트라고 볼 때 입지가 좋은 곳에 주택공급을 했을 때는 투자가치가 그만큼 높다고 판단할 여지가 있습니다.
노무현정부가 수도권집값안정을 위해 추진한 2기 신도시보다 서울 접근성이 높다는 점과 주변시세의 50~70%의 가격으로 공급한다는 점은 매우 매력적인 주택이 될 것임에는 의심의 여지가 없는 것 같습니다.
이러한 주택공급은 내년하반기나 후년에 분양될 줄 알았는데 사전예약제도를 신설하여 금년9월에 우면지구, 세곡지구, 미사지구, 원흥지구 라는 4개의 시범단지에서 우선적으로 분양 시행될 예정입니다.
지난달 27일은 2018년까지 10년간 전체 150만 가구, 수도권에 100만 가구 공급 물량 중 60만 가구를 2012년까지 조기공급하기로 발표하면서 이번 기회에 내 집 마련하는 서민들이 크게 늘어날 전망이고 집값안정에 상당한 영향을 줄 것으로 보입니다. |
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구 분 |
분양/임대 |
공급량 / 특징 |
분양주택(70만호) |
공공분양 (70만) |
일반분양(28만) / 특별분양(42만) |
임대주택(80만호) |
장기임대 (50만) |
영구임대(10만) |
최저소득층 대상 |
국민임대(40만) |
소득에 따른 차등임대료 적용 |
공공임대 (20만) |
10년임대 후 분양전환 |
장기전세 (10만) |
20년 장기전세 (도심위주) |
보금자리의 주택은 크게 분양주택과 임대주택으로 구분되고, 임대주택의 비중이 높아 중산층과 서민을 대상으로 한 주택임을 알 수 있습니다.
전매제한이 7년 이상이라는 것도 가수요나 소위 부자들이 탐낼 곳은 아니기 때문에 언론이 보도하는 것처럼 꿈과 환상에 부풀어 투자개념으로 접근하기엔 무리가 있어 보입니다.
다만, 중산층과 서민들이 오랫동안 살 수 있는 보금자리를 저렴한 가격으로 분양 받을 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다는 점에서 접근할 필요가 있습니다. |
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기존 청약제도는 단지배치도, 세대평면도, 조감도, 옵션, 분양가격, 분양일정 등이 확정된 상태에서 청약이 이루어졌다만, 금번 보금자리주택으로 공급되는 청약제도는 분양정보가 개략적 정보만을 가지고 소비자가 판단해야 합니다.
단지배치, 내부구조, 마감재 등 어떤 유형의 주택이 탄생할지 “묻지도 말고 따지지도 말고” 싸게 양질의 주택을 공급할 것이라는 막연한 믿음을 가지고 청약에 임해야 하는 상황이라서 차후 문제발생의 소지가 남아있다고 할 수 있습니다.
즉, 청약 시와 실제 본 계약에 들어갔을 때 주요사항(분양가격, 녹지율, 입주시기, 주택의 질적 측면 등)에 대한 착오나 차질이 빚어질 경우를 대비해야 함을 뜻합니다.
금번 사전예약제도의 가장 특징은 복수지망제도와 지역우선제도라고 할 수 있습니다. 청약할 수 있는 대상단지가 기존의 1개 단지라면, 사전예약제는 3개까지 단지를 복수지망 할 수 있게 됩니다.
복수지망에서 주의할 점은 첫 번째 지망단지 청약자를 우선시하여 당첨자를 선발한다는 것입니다 즉, 청약가점제가 아무리 높아도 1지망지역에서 우선권에서 밀리고 2지망에서 경쟁을 하게 될 때 1지망한 사람보다 후 순위가 되다는 것입니다.
입주자를 선정하는 기준은 가장 먼저 지역요소를 우선으로 고려하고, 다음으로 지망단지, 청약저축 입주자선정기준(무주택기간, 납입횟수, 저축총액등순)순으로 당첨자를 선정합니다.
강남세곡, 서초우면지구는 서울시민을 100%대상으로 하고 있고, 같은 1순위라도 5년 이상 무주택세대이면서 월 납입 횟수 60회 이상 인 사람으로 저축총액이 많은 경우 우선권을 가지게 됩니다. (일반공급물량은 가점제가 적용됨)
* 청약순서: 보금자리주택단지선정 ---> 분양정보공개(위치, 면적, 예상분양가, 본청약시기, 입주예정일) ---> 대한주택공사 홈페이지에서 1~3지망까지 예약신청 ---> 당첨자 발표---> 본 계약 |
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1) 시범지구 공급면적/가구수와 주변여건 |
지구명 |
면적(㎡) |
주택건설호수 (보금자리주택수) |
주변여건 |
강남세곡지구 |
940,000 |
7,000 (5000) |
강남구 자곡동,세곡동,율현동 일대 도심속 생태전원마을로 개발 지하철 3호선(수서역) |
서초우면지구 |
363,000 |
4,000 (3,000) |
서초구 우면동,과천시 주암동 일대 녹색성장 시범 그린지구로 개발 지하철 3호선 (양재역),4호선(선바위역) |
고양원흥지구 |
1,287,000 |
9,000 (6,000) |
고양시 원흥동,도내동일원 컨텐츠 ,미디어 파크등으로 개발 지하철 3호선 삼송, 원당역 |
하남미사지구 |
5,466,000 |
40,000 (30,000) |
하남시 망월동,풍산동,선동,덕풍동 일대 한강으로 열린 청정녹색도시로 개발 지하철 5호선(상일동역) |
계 |
8,056,000 |
60,000 (40,000) |
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2) 시범지구 추정분양가와 비교대상 (3.3㎡당, 전용 85㎡기준) |
분 |
추정분양가(안) |
주변 비교대상 |
주변시세 대비 |
강남 세곡지구 |
1,150만원 수준 |
2,205만원(수서) |
50% 수준 |
서초 우면지구 |
2,117만원(우면,방배) |
고양 원흥지구 |
850만원 수준 |
1,190만원(행신,화정) |
70% 수준 |
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3) 비교대상지역으로 본 보금자리주택의 투자가치 |
- 보금자리주택의 입지가 뛰어나다는 것은 2기 신도시 등 외곽지역에 대비하여 추정한 것이기에 기반시설이 없는 보금자리주택단지를 동일잣대로 비교하는 것은 판단착오일 가능성이 높아 보입니다.
- 분양주택 대비 임대주택의 비율이 높고 아파트의 질적 측면이 낮을 수 밖에 없는 한계를 가지고 있기 때문에 투자가치측면에서 언론이 말하는 것처럼 “청약로또” 와는 거리가 멀어 보입니다.
- 실제로 분양가가 저렴하고 따라서 엄청난 시세차익이 예상된다는 이유만으로 전매제한기간과 거주기간을 타 지역과 비교해 제약이 많다는 것은 형평성에 어긋날뿐더러 이는 투자가치를 크게 상쇄시키는 역할을 할 것으로 보입니다.
- 시범지구의 인기선호도 측면에서 세곡지구, 우면지구, 미사지구, 원흥지구 순으로 보이며 개발규모 면에서 미사지구만이 기반시설 면에서 자립도시역할을 할 것으로 보이고 환경프리미엄이 높다고 볼 때, 장기적인 안목에서 미사지구내 선호가능성이 높은 단지를 선정하여 청약하는 것이 효과적이라고 판단됩니다.
결국, 보금자리주택개발의 구체적 청사진이 나와있지 않은 상태에서 투자가치를 지나치게 높게 판단하는 것은 문제발생소지가 있다고 판단됩니다. |
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무주택서민들의 주거안정을 위해 2018년까지 단계적으로 추진예정인 수도권 개발제한구역개발일정을 앞당겨 현정부 임기내인 2012년까지 모두 개발하여 보금자리주택 공급물량을 대폭 확대하기로 하였습니다.
즉, 수도권 개발제한구역에서 보급자리주택 약 20만호의 공급시기를 A당겨 당초 2012년까지 총 12만호(연3만호)로 계획된 공급량을 총 32만호(연8만호)로 대폭 확대함에 따라 금년 하반기 중 개발제한구역에 추가로 보금자리주택지구 5~6곳을 지정할 예정입니다. |
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1) 보금자리주택 150만호의 택지확보 |
지역 |
위치 (공급량) |
택지확보 |
수 도 권 (100만호) |
도 심(20만호) |
재건축, 재개발, 역세권 등 |
도시근교(30만호) |
개발제한구역해제 등 |
도시외곽(50만호) |
신도시 등 택지개발 내 |
지 방 (50만호) |
기 지정된 국민임대단지를 보금자리지구로 전환(16개, 4.7만호) 미분양해소추이에 따라 추가지정 검토 |
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2) 수도권 보금자리주택 분양물량 변화 |
구 분 |
현재(16만호 공급) |
개편(26만호 공급) |
일반공급 (장기가입자) |
6.4 만호 (40%) |
9 만호 (35%) |
특별공급 |
신혼부부 |
4.8 만호 (30%) |
4 만호 (15%) |
근로자생애최초 |
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5 만호 (20%) |
다자녀, 장애인 등 |
4.8 만호 (30%) |
8 만호 (30%) |
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3) 근로자 생애최초 주택구입자 청약제도 신설 |
생애최초 주택구입을 위한 청약조건은 다음의 조건을 동시에 만족해야 합니다.
- 근로자(5년 이상 근로, 사업소득납부) 중 청약저축 1순위이고 납입금이 600만원 이상인 자 - 기혼(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우)이어야 함. - 도시근로자 월평균소득의 80%(’08년 기준 312만원)이하 인자로 주택구입 사실이 없는 자 - 사전예약모집공고(시범지구: 9.30일) 전까지 예치금을 납부하여야 함. |
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1) 기반시설, 녹지율 조정 등으로 분양가 인하
2) 주택유형별로 엘리베이터 홀, 계단 실 면적 등을 합리적으로 조정하는 등 불필요한 시설은 과감히 축소
3) 불필요한 외양적인 치장은 최대한 억제하고, 바닥재ㆍ벽지ㆍ가구ㆍ등 마감재는 검소하고 실용적인 수준으로 시공하여 분양가의 6%수준으로 관리 |
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지금까지 살펴본 보금자리주택은 정부가 말하는 바와 같이 저렴한 수준으로 생각되기에는 많은 문제점을 노출하고 있습니다.
첫째, 아파트시세 비교대상 기준이 기반시설을 갖춘 도시의 아파트 가격을 대상으로 평가 하였기에 서울근교의 좋은 입지라 하더라도 생활편의 등 주거환경은 열악할 것으로 보입니다.
(개발규모가 신도시급인 하남미사지구를 빼고는 개발규모가 작은 편이라서 주변 편의시설 이용에 불편할 것으로 판단됩니다.)
둘째, 아파트 분양가를 가격에 초점을 맞추기 위해 불필요한 부분(조경, 공원, 마감재, 엘리베이터 홀 등)을 없애거나 조정한다는 것은 수요자 중심이 아닌 공급자 중심의 아파트 공급이 될 수 밖에 없습니다. 즉, 아파트의 질적 측면이 등한시될 가능성이 존재합니다.
셋째, 아파트 특별공급 조건으로 보면 다주택집안, 장애인, 서민가정에 포인트를 두다 보니 지나치게 서민주거지역이라는 꼬리표가 따라 다닐 수 밖에 없습니다.
넷째, 아파트 가격의 상승요인으로 꼽히는 입지, 교통, 생활 편의시설, 커뮤니티, 임대아파트비율, 브랜드, 조경, 마감재 등 부분에서 수요자를 만족하기 어렵다고 볼 때, 아파트 가격이 정부에서 말하는 것처럼 저렴한 수준과는 차원이 다른 성격을 내포하고 있습니다.
다섯째, 전매제한(7~10년)과 거주요건(5년)이 지나치게 강화됨으로써 다른 지역과의 형평성을 훼손할 우려가 있고, 이는 헌법상 거주이전의 자유를 지나치게 제약하는 요소로 생각될 수 있습니다.
여섯째, 처음으로 시행되는 사전 예약제도는 아파트 조기공급을 위한 복안으로 보이나, 확정되지 않은 개략적 내용을 토대로 청약을 실시함으로써 보상가문제로 인한 지역주민의 반발, 환경단체의 저항 등으로 공급시기가 늦어질 가능성과 그에 따른 분양가 인상이 발생시에는 심각한 문제가 있을 수 있습니다.
일곱째, 수도권 과밀화 현상이 더 심화되고 수도권의 허파역할을 했던 녹지공간이 줄어들면서 환경파괴가 심화되고 교통체증문제도 심각해질 우려가 있습니다. |
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1) 자금계획을 미리 세워두고 자신의 현금흐름에 맞는 청약대상지역을 선정해야 합니다.
2) 보금자리주택시범지구 현지답사를 통한 입지확인으로 직장과의 거리, 교통편, 주거환경 등을 사전에 눈으로 직접 확인할 필요가 있습니다.
3) 아파트 비교대상 지역을 방문하여 주변시세 확인 및 부동산 평가기준상 비교 가능한지 여부 및 주변 부동산의 반응 등을 확인할 필요가 있습니다.
4) 보금자리주택을 “청약로또” 로 생각하여 자신의 거주영역을 벗어난 지역이라도 일단 당첨해보고 생각하자는 식의 발상은 순진한 착각일 수 있으므로 주의를 요합니다. |
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1순위에 해당하는 청약가입자수에 비해 시범지구의 분양물량이 매우 적은 편이라서 경쟁률이 높을 것으로 예상되고 있으니만큼 꼭 당첨을 희망하는 사람이라면, 나름대로의 전략이 필요할 것으로 보입니다.
1) 보금자리주택은 특별공급물량이 많기 때문에 자신이 특별공급대상인지 우선 확인할 필요가 있습니다. 즉, 근로자, 신혼부부, 장애인 등이 특별공급대상에 해당하며 청약조건을 꼼꼼히 따져 보아야 합니다. 특별공급대상자는 낙첨시 다시 일반공급에 청약할 수 있습니다.
2) 꼭 그곳에 살고 싶다는 당첨안정권을 희망한다면, 청약경쟁률이 낮은 단지를 1지망으로 선정해야 당첨확률이 높아집니다.
3) 청약가점제와 청약불입횟수가 높으면 강남세곡, 쾌적성 등의 주거환경을 선호하는 사람은 서초 우면지구에 청약하는 것이 낫다는 것이 대체적인 분석입니다.
4) 청약당첨기준이 거주요건> 지망> 청약저축 요건 순이므로 거주지역을 우선시하고, 무엇보다 시범지구 내 단지를 지망할 때 신중할 필요가 있습니다.
5) 시범지구보다는 위례신도시, 광교신도시 등에 분양하는 보금자리주택의 투자가치가 더 높다고 판단되므로 청약일정을 놓치지 말고 수시로 체크할 필요가 있습니다.
‘인서울’을 목표로 하는 사람들은 내년 이후 재개발물량 중 보금자리주택으로 공급되는 물량에 포인트를 맞출 필요가 있겠습니다.
물론, 보금자리주택이란 꼬리표가 따라다니기 때문에 가격 메리트와 아파트구조, 마감재 등을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. |
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