지식산업센타 사업자등록증 있어야

[산내들]

지식산업센타 투자 유의점

-수익성 안정성 높지만 선별해야

Q. 은퇴를 앞둔 50대 중반직장인입니다. 아파트형 공장에 여유자금을 투자해 은퇴이후에도 안정적으로 월세를 받고 싶습니다. 아파트형 공장은 일반 상가에 비해 경기영향을 덜받는다고 들었습니다. 투자하기전 어떤점을 꼼꼼히 따져봐야 되는지요

A. 우선 지난 2010년 아파트형공장이 지식산업센터로 명칭이 변경되면서 세련된 환경과 저렴한 관리비, 각종 세제 혜택, 고부가가치산업 업종 입주 등으로 첨단 섹션오피스로 변모했습다는점을 인식해야 합니다. 무엇보다도 여타 다른 수익형 상품보다 안정적인 고수익이 가능해서 일반 직장인들까지 지산센타 투자에 공을 들이고 있습니다만 수도권 여기저기 공급도 대거 증가한만큼 주의도 기울여야 합니다.

부동산에 대한 규제가 강화 되었음에도 불구하고 아파트형 공장에 대한 규제는 아직까지 거의 없다고 봐도 무방합니다. 특히 도심권 (강남과 광화문 여의도일대) 에 있는 수많은 회사들이 임대료도 줄이면서 기존보다 더 넓은 사무실을 쓰기 위해서 도심권을 탈출해 지식산업단지로 향하고 있습다.

특히 IT기업이 본사를 옮긴다고 보면 십중팔구 판교나 성수동 ,가산동,구로 테크노벨리로 움직인다고 보면 됩니다. 문정법조단지나 하남미사지구까지 지식산업센타가 퍼져 나가고 있습니다. 불과 수년 전만 해도 별 주목을 받지 못했던 성수동 상권은 지식산업센터 등 대형 업무시설들이 자리를 잡으면서 살아나기 시작했습니다.

성수 판교 구로동에 있는 지식산업단지의 경우 교통도 편리하고 최신 건물에 근무 환경도 좋아 직장인들의 선호도가 강남권과 진배없습니다. 특히 성수동 상권은 서울숲 주변으로 고급 주거단지가 들어서고 지식산업센터 등 대형 업무시설들이 자리를 잡으면서 젊은이들의 필수 탐방코스로 살아나기 시작하면서 주변 건대 상권까지 빨아들이고 있습니다. 우선 임대료 상승에 대한 저항감이 상가에 비해 덜하다는 점도 지산센타의 장점입니다, 즉 재계약시점마다 임대료만 꾸준히 인상 시킬수 있다면 매각시 시세차익도 상당히 누릴수 있습니다.

세제상 혜택도 많고 관리비도 저렴

지식산업센터등의 수익형 부동산은 분양권 전매 규제, 청약통장이 필요없고, 입지 등에 따라 수익률 높습니다.게다가 지식산업센터 분양자에게 각종 금융·세제 혜택을 주고있습니다. 취득세 75% 면제, 재산세와 종합토지세 5년간 50% 감면을 받을 수 있습니다. 또 분양금액의 70%까지 융자지원 및 3년 거치 5년 상환의 금융 혜택도 주어집니다.건설사들도 계약 조건으로 계약금 5~10%에 중도금 무이자, 잔금 60% 등 아파트나 오피스에 비해 완화된 조건을 내세우고 있습니다.

정부의 대출규제로 일반 상가는 대출 규모가 대폭 줄어들었습니다. 하지만 지식산업센터는 대출 규제에서 벗어나서 매입 비용의 70~80%까지 대출이 나오는게 장점입니다. 3.3㎡당 매입비용이 600만~700만원 정도인 곳에서 대출을 80% 수준으로 받으면 아직까지 연수익률 10%까지 나오는 곳이 많습니다.

임차인도 잘 나가지도 않습니다. 사업이 흥하면 바로 옆 호실까지 빌리기도 합니다. 사무실이나 공장 용도이기 때문에 관리비도 저렴하다. 통상 강남권 오피스텔 관리비가 3.3㎡당 1만원 내외인것에 비해 지식산업센터는 6천~9천원 가량입니다

지산센타 고를시 체크할점

-공실 가능성을 미리 파악하라

정부의 부동산대책 무풍지대다 보니 신규 분양되는 지산센타가 장미 빛 전망을 내새우면서 수도권 여기저기 많이 늘어서고 있습니다. 하지만 공급이 단기간에 늘게 되면 임차인 맟추기가 어렵기 때문에 임대가능성을 염두해 두고 투자해야 합니다,

기존 운영되는 지산센타를 구입하기전에는 해당 건물의 공실율을 파악해야 합니다. 제일 쉬운 방법은 인근 공인중개사에게 물어보는 방법이 있으나 1층에 입주현황간판을 보면 회사이름까지 자세히 나와있어 공실율을 파악할수 있습니다.

-임차인 특수겅과 가격 경쟁력 있을시에는 북향도 좋다.

지산센타등을 고를 때에는 주택을 고를때처럼 남향을 고르는 것도 중요합니다.하지만 IT등 예술등 창의적인 업종인 경우에는 주로 밤낮을 바꿔서 일을 하기 때문에 가격 경쟁력이 있다면 남향을 고집할 필요는 없습니다.

일부 지산센타에서는엘리베이터가 육중하고 넓은 하물적재하기 쉬운 곳이 알짜로 쳐주기도 해 임대료도 다른 곳보다 높게 형성되기도 합니다,

- 임대제한 되는 지산센터도 있어

산업단지 내 지식산업센터는 임대가 엄격하게 제한돼 있습니다. 입주가 가능한 업종에 종사하는 기업에게만 분양을 허용하고, 해당 업무시설은 5년이 지나야 임대할 수 있다는점을 체크해야 합니다.

[아시아경제 최동현 기자]

주택시장 규제에 따른 반사효과로 지식산업센터 투자가 늘고 있다.

주택과 달리 대출 규제가 없는데다 세제 혜택까지 있다 보니 기업체는 물론 투자 목적의 개인 수요도 많다는 것이 업계의 전언이다.

다만 각종 편법을 통한 마구잡이식 분양도 늘면서 피해 사례도 속출하고 있다.

12일 업계에 따르면 최근 부동산 관련 커뮤니티에서는 지식산업센터 관련 투자법에 대한 정보를 공유하며 투자하는 일반인들이 늘고 있는 것으로 나타났다.

A씨는 "최근 서울 성수동 주택을 정리하고 지식산업센터 투자로 넘어왔다"라며 "부인 명의로 법인을 만들고 동탄의 한 지식산업센터 두채를 분양받았다"고 말했다.

또 다른 투자자 B씨는 "한 지식산업센터에서는 별도 계약을 맺은 타 업체를 통해 초기 임차인을 무조건 구해주는 조건으로 계약을 홍보중"이라며 "임차인 확보가 예정된 물건이면 전매시 높은 프리미엄이 붙기 때문에 투자를 고려중"이라고 말했다.

이처럼 최근 지식산업센터 투자 열기가 거세지는 것은 목돈없이도 투자 접근이 용이해서다.

지식산업센터는 주택과 달리 총 분양가의 80%까지 대출이 가능하다.

정부지원 정책자금 등을 활용하면 레버리지를 분양가의 90%까지 끌어올릴 수 있다.

전매제한도 없다.

입주업체들은 재산세(37.5%)와 취득세(50%)도 감면받는다.

인허가 절차비용에 대한 부담을 줄일 수 있는 법률적 정책지원과 자금대출알선과 같은 금융지원도 제공돼 최근 스타트업이나 중소기업이 지식산업센터로 입주하는 사례가 많다.

한국산업단지공단에 따르면 올해 1분기 지식산업센터 승인건수는 51건으로 분기별 역대 최대치를 기록했다.

연도별 승인건수도 2017년 78건, 2018년 107건, 2019년 149건으로 눈에 띄는 증가세다.

다만 분양 물량이 늘어나면서 잘못된 투자정보에 따른 피해사례도 잇따르고 있다.

지난달 경기 오산시에 들어서는 A지식산업센터의 분양계약을 체결한 진모(77)씨는 최근 분양대행사와 법적 분쟁을 벌이고 있다.

분양에 필요한 사업자등록증 등 서류를 구비하지 못했음에도 업체측이 무리하게 계약금을 대출받게 한 후 계약을 강권했다는 것이 진씨측 주장이다.

진씨는 제대로 된 설명없이 불완전하고 불공정하게 계약금을 강탈한 '보이스피싱'식 거래였다는 입장이다.

반면 업체측 관계자는 "계약취소는 불가하다"라며 "법적으로 맞대응 할 것"이라고 밝혔다.

전문가들은 지식산업센터 투자 때에는 사전에 정확한 입주자격을 확인해야 한다고 설명한다.

지식산업센터는 '산업집적화활성화 및 공장설립에관한 법률'에 따라 지식산업시설로 입점 가능한 업종임을 인정받아야 하고 입주 불가능한 업종으로 변경해 입점하거나 임대를 할 수 없다.

사업자가 아니면 원칙적으로 입주와 임대가 불가능하기때문에 사업자등록증은 필수다.

사업자등록증이 없으면 중도금 대출도 불가능하다.

사업자 등록증은 계약후 20일 이내에 제출해야 한다.

하지만 실제로 분양 진행중인 수도권 내 지식산업센터 중 상당수는 사업자등록증이 없어도 아무런 문제가 되지 않는다며 분양을 권유하는 사례가 많았다.

B지식산업센터 분양 관계자는 "요즘 사업자등록증은 당일발급도 가능하기 때문에 계약금을 일단 내고 추후 받으면 된다"고 했다.

근로계약자가 사업자등록증을 받으면 문제가 되는게 아니냐는 지적에도 "다 방법이 있다"며 계약을 유도했다.

C지식산업센터 분양 관계자도 "직접 현장에 찾아오면 대출 90%까지 받는 법을 알려주겠다"고 말했다.

업계 관계자는 "지식산업센터도 경제 상황이 좋지 않아 양극화가 심각하기 때문에 투자에 신중해야 한다"고 조언했다

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[산내들]

사업자등록하여 사업하는 자가 임대로 사용할 이유가 있겠는가 세제해택과 대출지원도 받을 수 있는데.. 게다가 입지좋은 곳은 시세차익도 기대할 수 있다고보면 더더욱 분양받으려 하지 임차는 외면할 것이다. 문제되는 기업만이 잠시동안 임차로...