LTV, DTI 등 풀고 죌때마다 주택시장 침체-활기 '교차'

[황사 人-박준호]

LTV, DTI 등 풀고 죌때마다 주택시장 침체-활기 '교차'　 
금융규제는 주택시장을 ‘울고 웃게’ 만드는 강력한 정책중 하나다.
시장에서는 금융규제 완화가 주택시장을 좌지우지하는 확실한 ‘한 방’으로 통한다. 국회 동의 필요없이 정부의 결정만으로 당장 시장에 적용할 수 있고 효과또한 크기 때문이다. 　
역사적으로 금융규제가 도입된 시기에는 주택시장에 돈 줄이 끊겨 거래가 줄어들고 결국 가격도 떨어졌다.
가장 강력한 금융규제는 LTV(주택담보대출 비율)와 DTI(총부채상환비율)다.
LTV(주택담보대출 비율)이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. DTI(총부채상환비율)는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다.
이 중 가장 강력한 수단은 DTI 규제다. DTI는 지난 2000년대 중반 부동산 시장 과열되자 2005년 노무현정부 때 도입됐다.
당시 DTI가 도입된 이후 치솟던 집값은 진정 기미를 보였다.
DTI가 풀렸던 시기에는 주택시장이 활기를 띠었다.
실제로 지난 2010년 8ㆍ29 주택거래 정상화 대책으로 DTI 규제가 완화됐던 8개월 동안 시장은 거래량이 늘고 집값도 오름세를 타다가 규제 부활후 내리막길을 걸었다.
부동산114에 따르면 이 기간 전국아파트 매매변동률도 금융규제 완환후 8개월간 -0.20%에서 0.20%로 올랐지만, 규제 이후엔 내리막길을 걸었다.
가까운 예로는 지난 2014년 최경환 경제부총리가 취임후 7.24대책을 통해 LTV, DTI 규제를 완화한 이후 주택시장이 회복세를 보였다.
금융당국 등 금융규제 완화 반대 입장에선 DTI 규제를 풀면 가뜩이나 높은 가계부채가 급격히 늘어난다는 주장을 내세우고 있다.

하지만 이에 대해선 DTI 규제가 실제로는 가계대출 증가와는 상관이 없고 주택 거래만 위축시킨다는 지적도 있다.
주택산업연구원이 발표한 ‘DTI 규제 타당성 검토’ 보고서에 따르면 DTI 규제가 강화된 지난 2011년 3.22대책 전후 8개월간의 가계대출 변화를 분석한 결과, 규제 강화 후 오히려 가계대출이 증가했다.
DTI를 금융기관 자율로 풀어준 2010년 8월부터 2011년 3월까지 8개월간 가계대출은 총 3조851억원 늘었다. 반면 DTI 규제가 시작된 2011년 4월부터 같은 해 11월까지 8개월 동안 증가한 가계대출은 3조5688억원으로 더 늘었다.
또 서민들이 주택담보대출 규제로 인해 금리가 비싼 신용대출이나 제2금융권 이용으로 가계 부담만 늘어난다는 지적도 있다